【正文】 嚴(yán)格履行借閱手續(xù)。 未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將大廈的有關(guān)檔案資料借出。 交接班工作一旦完成，接班人員則負(fù)責(zé)全系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作責(zé)任。 接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認(rèn)真完成有關(guān)工作以及檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)向交班人員提出， 如交班人員不能給予明確回復(fù)或不加以改善，接班人可拒絕接班，并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)處理。 規(guī)定的交班時(shí)間內(nèi)，如接班者因故未到，交班者不得離崗，擅自離崗者作曠工處理， 發(fā)生的一切問(wèn)題由交班者負(fù)責(zé)。 交班人員要對(duì)接班人員負(fù)責(zé)，要交安全、交記錄、交工具、交場(chǎng)所衛(wèi)生、交設(shè)備運(yùn)行 動(dòng)態(tài)，雙方要辦簽字手續(xù)。 規(guī)章制度 交接班制度 接班人員必須提前 15 分鐘做好接班的準(zhǔn)備工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正點(diǎn)交接 班。 未經(jīng)同意，不得隨意修改各類設(shè)備管理數(shù)據(jù)，如：制冷機(jī)、變頻器、軟化水、熱水溫控器、中水加藥泵、電接點(diǎn)壓力表等。 值班人員負(fù)責(zé)機(jī)房及設(shè)備的清潔衛(wèi)生工作，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁擺放其他雜物。 嚴(yán)格遵守各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡視檢查制度，值班時(shí)間不做與本崗位無(wú)關(guān)的事。 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 54 頁(yè) 機(jī)房值班人員崗位職責(zé) 機(jī)房值班人員必須持證上崗，堅(jiān)守工作崗位 。工作完成后，應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)。 高空作業(yè)要有安全防范措施，備好安全帶，使用吊船或升降梯要事先檢查安全性能方可施工。 接到維修單 后，應(yīng)在 5 分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)，遇有突發(fā)意外事故要以最快速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，并 馬上搶修。 定期巡檢消防系統(tǒng)的通、排風(fēng)設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。 合理調(diào)整負(fù)荷，保證不同區(qū)域?qū)囟鹊牟煌蟆? 負(fù)責(zé)所管轄項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)、通、排風(fēng)設(shè)備的日常維修和保養(yǎng)工作。 空調(diào)制冷工應(yīng)具有較豐富的維修經(jīng)驗(yàn)，及處理突發(fā)事故的能力。 嚴(yán)格 遵守 物業(yè)管理公司的 各項(xiàng)規(guī)章制度，愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信，學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高崗位技能。工作完成后，應(yīng)及 時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)。 進(jìn)入客用區(qū)域工作時(shí)，不得蹬踏或使用客人物品，完工后，迅速清理現(xiàn)場(chǎng)。 檢修壓力容器要按照工作程序進(jìn)行，保證設(shè)備安全，壓力表每年要按期送檢。 對(duì)水池、水箱、水泵、水表、閥門進(jìn)行定期檢查和維修，確保供水安全 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 54 頁(yè) 定期對(duì)排水管道、樓外供水井、排水井、化糞池，進(jìn)行維護(hù)清通，清除淤泥和雜物，防止堵塞，確保暢通。 水工崗位職責(zé) 報(bào)告上級(jí)：領(lǐng)班 聯(lián)系部門：工程部各專業(yè) 水暖工應(yīng)持有專業(yè)“操作證”，具有一定的專業(yè)知識(shí)。 弱電機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持清潔，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。 按時(shí)巡視機(jī)房設(shè)備，詳細(xì)記錄系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并主動(dòng)上報(bào)。 接到維修單后，應(yīng)在 5 分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)，遇有突發(fā)意外事故要以最快速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，并 馬上搶修。 嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。 及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。 做好線路防火工作，嚴(yán)格檢查線路負(fù)荷，發(fā)現(xiàn)不正常狀態(tài)必須找出原因加以糾正。 完成所管轄項(xiàng)目?jī)?nèi)大型接待活動(dòng)和節(jié)日活動(dòng)特需的照明布置、接線及設(shè)備安裝和拆收工作。 負(fù)責(zé)所管轄項(xiàng)目 配電室、樓層配電箱、住戶照明、電氣等設(shè)備的 日常管理和維修工作 ，保證電氣設(shè)備的安全運(yùn)行 。 工作時(shí)必須兩人以上進(jìn) 行，做好互保，進(jìn)入工作現(xiàn)場(chǎng)前必須按要求穿戴 好安全防護(hù)用品。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 54 頁(yè) 工程部專業(yè)領(lǐng)班職責(zé) 報(bào)告上級(jí)：工程部經(jīng)理 督導(dǎo)下級(jí)：各專業(yè)員工 聯(lián)系部門：項(xiàng)目處各部門 規(guī)范執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程、員工守則 和各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)； 管理好、使用好本職所負(fù)責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，設(shè)備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行； 應(yīng)具有良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助部門經(jīng)理做好管理工作，解決技術(shù)上的問(wèn)題； 熟悉本專業(yè)的系統(tǒng)分布、運(yùn)行特點(diǎn)、設(shè)備性能等，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或發(fā)生意外事故，能馬上作出正確判斷，并迅速組織搶修； 做好設(shè)備的年、月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備用材料計(jì)劃，上報(bào)部門經(jīng)理審批并負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施； 做好所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行和能源消耗 記錄及技術(shù)檔案每月定期匯報(bào)予部門經(jīng)理審閱； 做好各班組人員的考勤和維修臺(tái)帳，每月上報(bào)部門經(jīng)理； 核查員工在工作中材料和工具的使用情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，避免材料浪費(fèi)或工具損壞； 完成上級(jí)交辦的其他工作 監(jiān)督員工的勞動(dòng)紀(jì)律、服務(wù)態(tài)度、工作質(zhì)量、技術(shù)水平等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)； 電工崗位職責(zé) 報(bào)告上級(jí)：領(lǐng)班 聯(lián)系部門：工程部各專業(yè) 工作人員必須持有北京市勞動(dòng)部門頒發(fā)的電工職業(yè)有效操 作證件。 配合市政水、電、氣、熱各部門做好能源消耗計(jì)量工作。 協(xié)助物業(yè)部做好業(yè)戶能源消耗費(fèi)用的清繳工作。 做好對(duì)本部門員工的定期培訓(xùn)。 考核評(píng)定本部門所有員工的工作態(tài)度、技術(shù)水平、勞動(dòng)紀(jì)律等情況。 協(xié)助管理處做工程部材料及工具的采購(gòu)計(jì)劃。 組織工程部協(xié)調(diào)相關(guān)部門對(duì)新接的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建 配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 單體工程必須做到完工料凈場(chǎng)地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú) 垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于 5cm。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 54 頁(yè) 附屬工程及其它 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。箱罐等壓力窗口應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須具備有關(guān)部門的檢驗(yàn)合格簽證。 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活。 衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò) 8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。 水、消防 管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏。 對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠 ，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 54 頁(yè) 電氣 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門銷應(yīng)安裝牢固，底上窗、樓 梯公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 木樓地面應(yīng)理整牢固，接縫密合。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。 陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、溝、落水管應(yīng)牢固，接 口嚴(yán)密，不滲漏。 外墻不得滲水 屋面 各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的自動(dòng)檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。 內(nèi)容 新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞 。 （七） 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 目的 統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，提高驗(yàn)收質(zhì)量。 建立所有工程技術(shù)資料、圖紙及設(shè)備使用說(shuō)明書的臺(tái)帳并進(jìn)行分類保管。 內(nèi)容 建立設(shè)備臺(tái)帳并對(duì)管轄范圍內(nèi)的每一臺(tái)設(shè)備建立設(shè)備卡片。 （六） 設(shè)備資料建檔及管理 目的 加強(qiáng)設(shè)備檔案資料管理，便于今后的維修保養(yǎng)工作。 準(zhǔn)時(shí)抄表，監(jiān)視能源消耗。 確保冷凍水管、熱水管保溫層完好，防止冷、熱損耗。 內(nèi)容 使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)。 （五） 節(jié)能運(yùn)行管理 目的 加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理，最大限度的降低運(yùn)行成本，節(jié)能增效。 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 54 頁(yè) 范圍 適用于 XX 物業(yè)工程部所管轄的 XXXX 項(xiàng)目。技術(shù)主管及主管工程師要對(duì)維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。 檢查維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)行情況。 編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表。并按說(shuō)明書中 規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。 建立設(shè)備檔案資料卡。 范圍 適用于 XX 物業(yè)工程部所管轄的 XXXX 項(xiàng)目。 及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問(wèn)題，及早解決。 內(nèi)容 嚴(yán)格按設(shè)備的操作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行正確操作。 （二） 設(shè)備運(yùn)行管理 目的 加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，做好后勤保障工作。 管理人員要善于傾聽不同的意見，這樣可以從中得到很多有用的信息，知道自己的不足之處，以便提高管理水平。 內(nèi)容 加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個(gè)方面入手，并適當(dāng)承擔(dān)其他工作，逐步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面技能的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪感。 工程部管理目標(biāo)：設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到 98% 維修及時(shí)率達(dá)到 98% 維修合格率達(dá)到 100% 業(yè)戶滿意率達(dá)到95% 二、日常管理 （一） 日常管理的主要工作內(nèi)容 目的 加強(qiáng)工程部人員管理，提高管理和技能水平。配合其他部門完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部署的各項(xiàng)任務(wù)。為接管，創(chuàng)造便利條件。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 54 頁(yè) 工 程 部 作 業(yè) 指 導(dǎo) 書 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 54 頁(yè) （ 2020 年試用） 目 錄 一、 部 門 簡(jiǎn) 介（ 4） 二、 日 常 管 理（ 5） 21 ． 日 常 管 理 的 主 要 工 作 內(nèi)（ 5） 22 ． 設(shè)備 運(yùn) 行 管 理