【文章內(nèi)容簡介】 ，無缺枝、空檔?；▔ň常阂荒曛杏卸我陨匣ɑ懿贾?；保持有效供水，無積水；缺枝倒伏不超過三處；及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次；適時做好病蟲害防治。四、 垃圾處理綠化垃圾能隨時清理干凈，無垃圾堆放過夜情況。五、樹干涂白 涂白時間一般在 11 月上旬至 12 月中旬，小區(qū)內(nèi)的樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、 檢查記錄（1） 各項工作記錄完整有效，17 / 73（2） 綠化檔案齊全。（3）每月至少檢查綠化工作 2 次并對植物的養(yǎng)護情況進行記錄。9共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理一、綜合管理（1） 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。（2） 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。（3）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃并組織實施。（4） 對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。（5） 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。（6）在發(fā)生雷暴、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。（7）設(shè)備機房。 每日巡視 2 次、每周清潔 1 次，機房內(nèi)不得堆積雜物； 按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志； 交接班記錄齊全、完整。二、共用部位（一） 房屋結(jié)構(gòu)（1） 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。 （2） 每半年檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。（3） 對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。（二） 建筑部件（1） 每季度檢查 1 次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（2）每周巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（3）每季度檢查 1 次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（4）每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄；降雨后及時排除積水。（三）附屬構(gòu)筑物18 / 73（1） 每月巡查 2 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（2）每月 1 次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管理道進行清掃、疏通，保證排水暢通；每年檢 6 月至 9 月每月檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。各項工作應(yīng)做好記錄。（3） 每月巡查 2 次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（4） 每月巡查 2 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，按照責(zé)任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（5） 每年檢測 1 次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。三、空調(diào)系統(tǒng)（1） 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好記錄。（2） 每年檢查 1 次管道、閥門并除銹。（3）定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。（4） 每月清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒 2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒 1 次風(fēng)管。四、二次供水設(shè)備（1） 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。（2） 二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（3） 每日巡視 2 次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。（4） 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。（5）每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行 1 次整體養(yǎng)護。（6） 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆 1 次，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。（7） 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。五、排水系統(tǒng)（1） 按照市排水管理機構(gòu)的要求取得排水許可證。（2）排水設(shè)施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進19 / 73行檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。（3） 污水泵。每周巡視 12 次，每季度養(yǎng)護 1 次。（4） 窨井、化糞池。定期檢查，每半年清掏 1 次。六、公共照明和電氣設(shè)備（1） 室內(nèi)照明。每周巡檢 2 次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障 2日內(nèi)修復(fù)。（2） 室外照明。每周巡檢 2 次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障 3日內(nèi)修復(fù)；適時調(diào)整時間控制器。（3） 應(yīng)急照明。每周巡檢 2 次，故障即時修復(fù)；斷電后維持照明時間達(dá)標(biāo)，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化 1 次蓄電池。（4） 高壓柜及高壓線路。每周巡檢 1 次高壓柜；定期進行設(shè)備和線路的檢測；每年活化 1 次直流屏蓄電池；每 2 年檢測 1 次中央信號屏；做好記錄。（5） 干式變壓器。每日巡檢 1 次，做好記錄。（6） 油浸變壓器。每日巡檢 1 次，做好記錄。（7）低壓柜。每周巡檢 1 次；每半年養(yǎng)護 1 次；每年檢查 2 次電氣安全；每半年檢測 1 次接地電阻；每年校驗 1 次儀表；做好記錄。（8）低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢 3 次；每年養(yǎng)護 1 次；每半年切換 1 次雙路互投開關(guān)；做好記錄。（9）電動機。每周巡檢 1 次運行中的電動機；每年養(yǎng)護 1 次；做好記錄。（10） 控制柜。每周巡檢 1 次；每年養(yǎng)護 2 次。每半年校正各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值。每年檢查 1 次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置；做好記錄。（11） 發(fā)電機。每月試運行 1 次；每年 1 次帶負(fù)荷運行；每年活化 2次蓄電池；每周巡檢 1 次充電機和蓄電池；做好記錄。（12） 電氣檢測。每 2 年 1 次預(yù)防性試驗；每年檢測 2 次高壓個人防護用品；每 2 年檢測 1 次直流屏；每 2 年檢測 1 次高壓電纜；每年校驗 1次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好記錄。（13） 變配電室。24 小時有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。七、安全防范系統(tǒng)（1） 對講門口機。每月檢查 3 次按鍵、顯示屏等，表面清潔 1 次；每20 / 73半年內(nèi)部除塵 1 次。 （2） 網(wǎng)絡(luò)控制箱。每半年度檢查 1 次外觀、接線，表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 （3） 紅外對射探測器。每 2 月檢查 1 次防水、探測范圍、接線等，表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 （4） 圖像采集設(shè)備。每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔 3 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。（5） 攝像機。每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔 1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵 1 次。 （6） 解碼器。每季度檢查 1 次防雨罩、接線等，表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 （7） 云臺。每季度檢查 1 次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔 1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油 1 次。（8） 巡更點。每月檢查 1 次外觀、存儲記錄，表面清潔 1 次。（9） 讀卡器。每月檢查鍵盤、防水 3 次，表面清潔 1 次。八、電梯（1） 24 小時運行。（2） 設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。（3） 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在 30 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。（4） 每半月日進行 1 次日常維修養(yǎng)護工作。（5） 設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。（6） 定期檢查緊急報警裝置。（7） 定期年檢并取得合格證。（8） 轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（有效期內(nèi)） 、乘梯安全須知。九、水景（1） 啟用前進行防滲漏檢查。（2） 使用中每周巡查 2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。（3） 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。（4） 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。10消防安全防范一、綜合管理（1） 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)；21 / 73（2） 成立義務(wù)消防隊，每年進行 1 次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參與，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。（3） 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。（4） 消防控制室設(shè)專業(yè)人員 24 小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。（5） 每周防火巡查 34 次；每周專項檢查 1 次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。（6） 每年對員工進行 4 次消防安全宣傳教育，每年組織 2 次業(yè)主消防安全宣傳教育。二、消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護（一） 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（1） 報警控制主機、聯(lián)動臺每日巡查設(shè)備運行情況，24 小時連續(xù)正常運行。每日機柜表面清潔 1次，每半年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵 1 次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。（2） 模塊、探測器、手動報警裝置每半年巡查 1 次模塊、探測器、手動報警裝置；每半年表面清潔 1 次；探測器投入運行 2 年后，每隔 3 年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。（3） 備用電源 每季度備用電源充放電試驗和表面除塵 1 次。（二）消防廣播系統(tǒng) 每日機柜表面清潔 1 次，每季度機柜內(nèi)部除塵 1 次，設(shè)備表面清潔 1 次；每半年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。每季度檢查 1 次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。（三）防排煙系統(tǒng)每季度養(yǎng)護 1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。 （四）防火分隔系統(tǒng)每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油 1 次，電控箱表面清潔、內(nèi)部除塵 1 次；每月防火門附件檢查 1 次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油 1 次。 （五）水滅火系統(tǒng) 每年養(yǎng)護 1 次室外消火栓，每半年室內(nèi)消火栓養(yǎng)護 1 次，設(shè)施整體養(yǎng)護1 次。消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每季度潤滑檢查 1 次，每年整體養(yǎng)22 / 73護 1 次。（六）滅火器 每年進行 1 次功能性檢查。四、人員配置標(biāo)準(zhǔn) 人員配備：序號 部 門 崗 位 編制1 管理處 經(jīng)理 3（一正 2 副）領(lǐng)班 6前臺接待 242 客服中心樓棟管家 40門崗 723 秩序維護部巡邏崗 36領(lǐng)班 64 工程部維修工 72綠化工 125 環(huán)境部保潔員 140合 計 411人員工資不得低于合肥市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，員工社會保險按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。人員任職要求：（1）經(jīng)理：本科以上學(xué)歷，持有建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，8 年以上物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗（物業(yè)管理師優(yōu)先） 。（2）其他管理人員，持有建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，3 年以上工作經(jīng)驗。（3）保安：身體健康，品行端正，身高 175CM 以上，年齡在 35 周歲以下，退伍軍人23 / 73須占保安人員總數(shù)的 70%以上，形象崗在 28 周歲以下。須經(jīng)過嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，基本掌握隊列操練、交通手勢、擒拿等基礎(chǔ)知識，工作時著正規(guī)保安服裝上崗，嚴(yán)守紀(jì)律，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，認(rèn)真負(fù)責(zé)，服從指揮。（4）保潔：身體健康，五官端正，年齡不得高于 45 歲，具有 2 年以上工作經(jīng)驗。（5）工程維修領(lǐng)班：取得中級以上專業(yè)技術(shù)職稱，年齡 40 歲以下，3 年以上工作經(jīng)驗。（6）工程維修人員：取得專業(yè)技術(shù)職稱并年檢合格，2 年以上工作經(jīng)驗。六、報價說明：開發(fā)商不提供任何形式的前期介入費、開辦費；投標(biāo)總價（包干制）的計算過程為：（1） 住宅部分：491035 平方米a 元/平方米月12 月＝A 元；（2） 商業(yè)部分：82613 平方米b 元/平方米月12 月＝B 元；（3）辦公部分： 61481 平方米c 元/平方米月12 月＝C 元；投標(biāo)總報價=A+B+C (不考慮收費率)a 元/平方米月、b 元/平方米月、c 元/平方米月即為項目交付后中標(biāo)方實際向業(yè)主收取的物業(yè)管理費單價，按照購房人的產(chǎn)權(quán)面積計算；上述住宅報價中包含電梯電費、公共區(qū)域水電及其它設(shè)施、設(shè)備運行等公共能耗；辦公、商業(yè)報價中不包含電梯電費、公共區(qū)域水電及其它設(shè)施、設(shè)備運行等公共能耗；本次招標(biāo)投標(biāo)報價暫不考慮地下機動車庫、非機動車庫及其他公共配套設(shè)施物業(yè)綜合服務(wù)費； 年度概算：1400 萬元；24 / 73物業(yè)管理崗位人員配置不得低于標(biāo)準(zhǔn)要求，各崗位人員工資不得低于同行業(yè)較高水平。各上崗人員物業(yè)公司必須按照勞動法所規(guī)定內(nèi)容簽訂合同，并按政府相關(guān)部門規(guī)定購買社會保險；為保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)公司人力資源及管理費用應(yīng)滿足招標(biāo)要求，相關(guān)人員提供學(xué)歷證明復(fù)印件、從業(yè)資格證書并承諾合同期內(nèi)按時保質(zhì)進駐小區(qū)進行服務(wù)工作。七、服務(wù)合同的簽訂說明物業(yè)服務(wù)合同期限為一年；若業(yè)主委員會在合同期滿后尚未成立，雙方協(xié)商續(xù)約。簽訂合同前，中標(biāo)單位需自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三個工作日內(nèi)向招標(biāo)方支付中標(biāo)價格的10%作為合同履約保證金，合同履約保證金在中標(biāo)方完全按照合同履約期滿后，由招標(biāo)方無息退回；住宅物業(yè)管理服務(wù)費用按照產(chǎn)權(quán)