【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。那么，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，無所畏懼頂風(fēng)前行的萬達(dá)如何邀得銀行入伙？其“缺錢”窘境又如何破解？寒酸租金萬達(dá)集團(tuán)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，其總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元。其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元，項(xiàng)目系統(tǒng)收入902億元，現(xiàn)金回款814億元，竣工入伙指標(biāo)完成500億元。此外，數(shù)據(jù)還披露，截至2011年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營(yíng)物業(yè)面積903萬平方米。不難發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)盈利主要來自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，%。據(jù)萬達(dá)內(nèi)部人士透露，2011年開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)，首年租金平均(首年有優(yōu)惠)平方米，第二年租金則將增加約30%左右。而按使用面積計(jì)租，萬達(dá)廣場(chǎng)平均租金約5元/天平方米?！斑@樣的租金水平在商業(yè)地產(chǎn)中算不上頂級(jí)?！币晃粐?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，萬達(dá)廣場(chǎng)很多處于城市副中心，很多世界頂尖品牌不可能跟進(jìn)，通過低租金吸引商業(yè)資源，項(xiàng)目租金回報(bào)率水平偏低，“按照萬達(dá)官方數(shù)據(jù)，2011年已開業(yè)49座萬達(dá)廣場(chǎng)，億元總收入計(jì)算，平均每個(gè)廣場(chǎng)年租金收入僅約5000萬元左右，這相對(duì)龍湖北城天街等年租金超過2億元的綜合體來說頗顯寒酸?！薄耙坏╀N售物業(yè)帶來的資金攫取完畢，萬達(dá)將經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的資本回收期，他只能通過不斷新增項(xiàng)目提升銷售收入來掩蓋租金收入的暫時(shí)短板?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文化勇表示。但在萬達(dá)內(nèi)部人士看來，萬達(dá)廣場(chǎng)正處于產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的升級(jí)換代中，正在推行的第四代產(chǎn)品以及隨著商業(yè)口岸的成熟將提升租金收入。萬達(dá)商業(yè)經(jīng)營(yíng)難言頂級(jí)，萬達(dá)卻依此成為最大地產(chǎn)公司之一。明修棧道，暗度陳倉(cāng)，萬達(dá)如何讓有限的資本在5年內(nèi)撬動(dòng)70余個(gè)項(xiàng)目？信貸融資萬達(dá)的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。據(jù)了解，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約20%由萬達(dá)直接投資——“前期銷售利潤(rùn)+內(nèi)部資金調(diào)配：商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另20%左右由合作商戶自己投資?！币晃唤咏f達(dá)的人士表示，在萬達(dá)快速滾動(dòng)開發(fā)模式下，前期銷售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大，通過項(xiàng)目的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)以售養(yǎng)租。而地方政府適時(shí)“挺身相助”也是萬達(dá)成功融資的條件之一。以泰州萬達(dá)廣場(chǎng)為例，當(dāng)?shù)厝f達(dá)廣場(chǎng)注冊(cè)資本只有1億元，達(dá)不到融資要求，為及時(shí)幫助萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)早投入早運(yùn)營(yíng)，泰州工商局安排專人提供全程跟蹤服務(wù)，指導(dǎo)企業(yè)在增資的同時(shí)準(zhǔn)備股權(quán)質(zhì)押登記，僅用一天就辦理了兩項(xiàng)登記，幫助萬達(dá)順利融資6億元。然而，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的融資顯然不能滿足王健林快速擴(kuò)張、“打大戰(zhàn)役”的資金渴求。萬達(dá)需要更廣泛的多種融資渠道，包括銀行資金、國(guó)內(nèi)私募、信托融資和海外融資渠道等。2005年，香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市大門開啟，萬達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式初露端倪，便引入澳大利亞麥格理銀行作為戰(zhàn)略投資者，麥格理銀行以5000萬美元和3800萬美元優(yōu)先債出價(jià)持有萬達(dá)9家商業(yè)廣場(chǎng)28%的股權(quán)，而這9家商業(yè)廣場(chǎng)，正是當(dāng)時(shí)萬達(dá)REITs擬上市的主要資產(chǎn)。萬達(dá)和麥格理希望將這9家商業(yè)廣場(chǎng)打包到境外發(fā)行REITs，募集目標(biāo)在10億美元以上。2005年底，萬達(dá)REITs招股文件在香港獲通過。按照當(dāng)時(shí)的進(jìn)程，萬達(dá)REITs極有可能成為內(nèi)地繼越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。但這一計(jì)劃在2006年7月擱淺：國(guó)家部委聯(lián)合下發(fā)嚴(yán)格限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)的“171號(hào)文”。王健林只能另謀出路。2006年9月，麥格理銀行通過發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)，但這筆資金對(duì)處于高速擴(kuò)張、資金需求巨大的萬達(dá)而言，僅是杯水車薪。2008年底樓市處于深度調(diào)整之際，萬達(dá)開始上演圈地運(yùn)動(dòng)其資金饑渴也更為凸顯。2009年萬達(dá)開始在國(guó)內(nèi)嘗試信托融資，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12%左右，遠(yuǎn)高于萬達(dá)此前7%~8%的融資成本。但急需資金的王健林并未放緩步伐，2011年起萬達(dá)大幅染指信托融資，在其成立的11只信托產(chǎn)品中，有10只是在2011年成立的，10只信托產(chǎn)品共計(jì)募集資金大約78億元。不過，信托融資大多需要股權(quán)作為代價(jià)，而其融資規(guī)模與萬達(dá)廣場(chǎng)及旅游地產(chǎn)動(dòng)輒上百億元的投資來說仍顯不足。萬達(dá)需要更強(qiáng)力的資金合作伙伴，這個(gè)伙伴無疑由銀行和私募擔(dān)當(dāng)更為合適。銀行入伙2009年初，萬達(dá)引入建銀國(guó)際資本管理有限公司(下稱“建銀國(guó)際”)作為基石投資者，并同時(shí)啟動(dòng)萬達(dá)集團(tuán)的股份制改造。盡管萬達(dá)和建銀都未透露此次資金募集的情況，但一位接近此次募集的人士表示，首輪私募，融資額度不超過15億元。而到第二輪融資時(shí)，萬達(dá)的私募價(jià)格高達(dá)每股17元，“建銀短短半年回報(bào)豐厚，第二輪私募再度積極參與，增持1%的股權(quán)?！惫_報(bào)道顯示，2009年8月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)便完成了第二輪私募，建銀國(guó)際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、三家龍頭民營(yíng)企業(yè)和大中電器掌門人張大中以自然人身份最終獲配入股萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。兩輪私募完成后，萬達(dá)集團(tuán)將10%~13%的股權(quán)出讓給了私募投資者。據(jù)報(bào)道，萬達(dá)第二輪私募時(shí)，有400億元資金參與認(rèn)購(gòu)，爭(zhēng)搶激烈，萬達(dá)為讓更多戰(zhàn)略投資者進(jìn)入，僅給予每家獲配的投資者大約1%股權(quán)。兩輪私募合計(jì)募集資金超過40億元，“而今萬達(dá)每股的價(jià)格應(yīng)在20元左右?！薄爱?dāng)時(shí)建銀國(guó)際的退出設(shè)置有三種：上市退出、溢價(jià)轉(zhuǎn)讓、萬達(dá)溢價(jià)回購(gòu)?！鄙鲜鲋槿耸勘硎荆锥人侥紩r(shí)，萬達(dá)與建銀國(guó)際簽有對(duì)賭協(xié)議，即如果萬達(dá)沒有在約定期限內(nèi)上市，萬達(dá)將溢價(jià)回購(gòu)上述股份，“但隨著萬達(dá)維持高增長(zhǎng)及更多的投資者加入，建銀顯然不會(huì)計(jì)較短時(shí)間IPO的成敗，而立足于長(zhǎng)期捆綁?！比欢?，2010年4月，又一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴席卷房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門也基本被關(guān)上。種種信息表明，萬達(dá)要在2012年成功上市可能性極小，那么這艘高速行駛的航船，誰將是下一個(gè)保駕護(hù)航者？來自萬達(dá)的信息顯示，央行金融司已把萬達(dá)列為了全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，享受“綠色貸款”通道，同時(shí)萬達(dá)已經(jīng)分別與中行、建行和農(nóng)業(yè)銀行[% 股吧 研報(bào)][% 股吧 研報(bào)]等國(guó)有四大銀行簽訂了“總對(duì)總授信“的協(xié)議。萬達(dá)在該商業(yè)銀行各地分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級(jí)審批程序。有消息顯示，3月中旬，南京萬達(dá)廣場(chǎng)正在尋求18億元人民幣四年期貸款(按半年分期償還)，該筆貸款利率為中國(guó)人民銀行利率的105%，全部費(fèi)用較指標(biāo)利率高20%，此前的2011年12月底，無錫惠山萬達(dá)廣場(chǎng)取得9億元人民幣三年期貸款，??“在資金的追逐下，萬達(dá)必須也只能通過維持其快速擴(kuò)張來達(dá)到吸引各方資金的目的，一旦慢下來，這條戰(zhàn)船上的人將集體受傷?！币晃徊辉妇呙闹禺a(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示。第二篇：萬達(dá)意向書【】萬達(dá)廣場(chǎng)步行街租賃意向確認(rèn)書編號(hào)：甲方（出租方）：【項(xiàng)目公司名稱】聯(lián)系地址：【 】 郵政編碼：【 】 聯(lián)系電話：【 】乙方（承租方）：【 】身份證號(hào)/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：【 】聯(lián)系地址：【 】 郵政編碼：【 】 聯(lián)系電話：【 】（手機(jī)）/【 】（座機(jī)）經(jīng)協(xié)商一致，甲、乙雙方達(dá)成如下租賃意向： 【 】的【 】號(hào)商鋪（下稱“該房屋”），套內(nèi)建筑面積約【 】平方米?！?】個(gè)租約年，從雙方正式簽署的《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱“租賃合同”）項(xiàng)下計(jì)租日起計(jì)算。 【】天，自租賃合同約定的進(jìn)場(chǎng)日起計(jì)算。（不包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)）：該房屋的租金按套內(nèi)建筑面積計(jì)付，具體標(biāo)準(zhǔn)為：（1）第一個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元。為扶持乙方經(jīng)營(yíng)，甲方同意在前述第一個(gè)租約年租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在前【 】個(gè)交租期內(nèi)各免除【 】個(gè)月租金，即乙方前【 】季度實(shí)際各需交納【 】個(gè)月的租金，共為【 】元/季；在后【 】個(gè)交租期內(nèi)，乙方按正常租金標(biāo)準(zhǔn)交納租金，即為【 】元/季。綜上，乙方第一個(gè)租約年實(shí)際應(yīng)交租金為【 】元/年；（2）第二個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元，即為【 】元/季，【 】元/年；（3）第三個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣 【 】元，即為【 】元/季，【 】元/年；（4）從第四個(gè)租約年開始，年租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增 【 】％。：以一個(gè)季度（三個(gè)月）為一個(gè)交租期。：經(jīng)營(yíng)品類以租賃合同載明的乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍為準(zhǔn)，品牌為【 】。：每平方米（套內(nèi)建筑面積）每月【 】元人民幣（暫定）。，每日施工時(shí)間：【 】至【 】。：本確認(rèn)書簽署當(dāng)日，乙方向甲方支付合作意向金，金額相當(dāng)于第一個(gè)租約年【 】個(gè)月租金，即人民幣【 】元。雙方簽署租賃合同后，合作意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租賃合同項(xiàng)下履約保證金組成部分。甲方收款賬戶信息：收款人（銀行支票抬頭）：開戶行： 銀行帳號(hào)：如因甲方原因，雙方未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署租賃合同，則合作意向金無息退還；如因乙 方原因，雙方未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署租賃合同，則合作意向金不退還給乙方?！?】日內(nèi)或按甲方另行通知時(shí)間簽署租賃合同。超過此日期未簽署正式租賃合同的，甲方有權(quán)將該商鋪?zhàn)饨o其他承租人。，其在簽訂本確認(rèn)書之前已明確了解將簽署的租賃合同（包括主合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議），認(rèn)可租賃合同文本及全部條款，同意按照該文本簽署租賃合同。，本確認(rèn)書不構(gòu)成雙方之間租賃合同；雙方有關(guān)租賃事宜的權(quán)利和義務(wù)以正式簽署的租賃合同約定為準(zhǔn)。、乙雙方簽署且乙方足額繳納合作意向金后生效，于雙方簽署租賃合同后終止。出租方： 承租方：（簽字/ 蓋章）（簽字/蓋章）簽署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇二：租賃意向書紹興柯橋萬達(dá)廣場(chǎng)步行街租賃意向確認(rèn)書編號(hào)：甲方（出租方）：【】聯(lián)系地址：【】 郵政編碼：【 】聯(lián)系電話：【】乙方（承租方）：【 】身份證號(hào)/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：【 】聯(lián)系地址：【】 郵政編碼：【】聯(lián)系電話：【】（手機(jī)）/【1】（座機(jī)）經(jīng)協(xié)商一致，甲、乙雙方達(dá)成如下租賃意向： 【】的【333333335】號(hào)商鋪（下稱“該房屋”），套內(nèi)建筑面積約【】平方米?！尽總€(gè)租約年，從雙方正式簽署的《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱“租賃合同”）項(xiàng)下計(jì)租日起計(jì)算。 【】天，自租賃合同約定的進(jìn)場(chǎng)日起計(jì)算。（不包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)）：該房屋的租金按套內(nèi)建筑面積計(jì)付，具體標(biāo)準(zhǔn)為：（1）第一個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【】元，即每月租金為人民幣【】元。為扶持乙方經(jīng)營(yíng)，甲方同意在前述第一個(gè)租約年租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在前【 】個(gè)繳租期內(nèi)各免除【 】個(gè)月租金，即乙方前【】季度實(shí)際各需交納【】個(gè)月的租金，共為【】元/季；在第【】個(gè)繳租期內(nèi)，乙方按正常租金標(biāo)準(zhǔn)交納租金，即為【】元/季。綜上，乙方第一個(gè)租約年實(shí)際應(yīng)交租金為【】元/年；（2）第二個(gè)租約年每月每平方米租金為人民幣【】元，即每月租金為人民幣【】元，即為【】元/季。綜上，乙方第二個(gè)租約年實(shí)際應(yīng)交租金為【】元/年；（3）從第三個(gè)租約年開始，年租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增 【】％。：以一個(gè)季度（三個(gè)月）為一個(gè)繳租期。：經(jīng)營(yíng)品類以租賃合同載明的乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍為準(zhǔn)，品牌為【101賓go牛排】。公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)：每平方米（套內(nèi)建筑面積）每月【】元人民幣（暫定）。，每日施工時(shí)間：【】至【】。：本確認(rèn)書簽署當(dāng)日，乙方向甲方支付合作意向金，金額相當(dāng)于第一個(gè)租約年【 / 】個(gè)月租金，即rmb【 50000 】元。雙方簽署租賃合同后，合作意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租賃合同項(xiàng)下履約保證金組成部分。甲方收款賬戶信息：紹興柯橋萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司 收款人（銀行支票抬頭）：紹興柯橋萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司開戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司紹興萬商支行銀行帳號(hào)：*** 如因甲方原因，雙方未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署租賃合同，則合作意向金無息退還；如因乙方原因，雙方未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署租賃合同，則合作意向金不退還給乙方。【】日內(nèi)或按甲方另行通知時(shí)