【文章內容簡介】 。那么，面對市場調整，無所畏懼頂風前行的萬達如何邀得銀行入伙？其“缺錢”窘境又如何破解？寒酸租金萬達集團最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，其總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元。其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元，項目系統(tǒng)收入902億元，現(xiàn)金回款814億元，竣工入伙指標完成500億元。此外，數(shù)據(jù)還披露，截至2011年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營物業(yè)面積903萬平方米。不難發(fā)現(xiàn)，萬達盈利主要來自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，%。據(jù)萬達內部人士透露，2011年開業(yè)的萬達廣場，首年租金平均(首年有優(yōu)惠)平方米，第二年租金則將增加約30%左右。而按使用面積計租，萬達廣場平均租金約5元/天平方米。“這樣的租金水平在商業(yè)地產(chǎn)中算不上頂級?！币晃粐鴥壬虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商負責人表示，萬達廣場很多處于城市副中心，很多世界頂尖品牌不可能跟進，通過低租金吸引商業(yè)資源，項目租金回報率水平偏低，“按照萬達官方數(shù)據(jù)，2011年已開業(yè)49座萬達廣場，億元總收入計算，平均每個廣場年租金收入僅約5000萬元左右，這相對龍湖北城天街等年租金超過2億元的綜合體來說頗顯寒酸?！薄耙坏╀N售物業(yè)帶來的資金攫取完畢，萬達將經(jīng)歷一個漫長的資本回收期，他只能通過不斷新增項目提升銷售收入來掩蓋租金收入的暫時短板?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文化勇表示。但在萬達內部人士看來，萬達廣場正處于產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的升級換代中，正在推行的第四代產(chǎn)品以及隨著商業(yè)口岸的成熟將提升租金收入。萬達商業(yè)經(jīng)營難言頂級，萬達卻依此成為最大地產(chǎn)公司之一。明修棧道，暗度陳倉，萬達如何讓有限的資本在5年內撬動70余個項目？信貸融資萬達的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長期抵押貸款等。據(jù)了解，萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約20%由萬達直接投資——“前期銷售利潤+內部資金調配：商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項目當?shù)劂y行貸款；另20%左右由合作商戶自己投資。”一位接近萬達的人士表示，在萬達快速滾動開發(fā)模式下，前期銷售收入對持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大，通過項目的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，實現(xiàn)以售養(yǎng)租。而地方政府適時“挺身相助”也是萬達成功融資的條件之一。以泰州萬達廣場為例，當?shù)厝f達廣場注冊資本只有1億元，達不到融資要求，為及時幫助萬達廣場實現(xiàn)早投入早運營，泰州工商局安排專人提供全程跟蹤服務，指導企業(yè)在增資的同時準備股權質押登記，僅用一天就辦理了兩項登記，幫助萬達順利融資6億元。然而，點對點的融資顯然不能滿足王健林快速擴張、“打大戰(zhàn)役”的資金渴求。萬達需要更廣泛的多種融資渠道，包括銀行資金、國內私募、信托融資和海外融資渠道等。2005年，香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市大門開啟，萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式初露端倪，便引入澳大利亞麥格理銀行作為戰(zhàn)略投資者，麥格理銀行以5000萬美元和3800萬美元優(yōu)先債出價持有萬達9家商業(yè)廣場28%的股權，而這9家商業(yè)廣場，正是當時萬達REITs擬上市的主要資產(chǎn)。萬達和麥格理希望將這9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，募集目標在10億美元以上。2005年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。按照當時的進程，萬達REITs極有可能成為內地繼越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。但這一計劃在2006年7月擱淺：國家部委聯(lián)合下發(fā)嚴格限制境外公司收購內地物業(yè)的“171號文”。王健林只能另謀出路。2006年9月，麥格理銀行通過發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)，但這筆資金對處于高速擴張、資金需求巨大的萬達而言，僅是杯水車薪。2008年底樓市處于深度調整之際，萬達開始上演圈地運動其資金饑渴也更為凸顯。2009年萬達開始在國內嘗試信托融資，當時國內信托融資的綜合成本普遍在12%左右，遠高于萬達此前7%~8%的融資成本。但急需資金的王健林并未放緩步伐，2011年起萬達大幅染指信托融資，在其成立的11只信托產(chǎn)品中，有10只是在2011年成立的，10只信托產(chǎn)品共計募集資金大約78億元。不過，信托融資大多需要股權作為代價，而其融資規(guī)模與萬達廣場及旅游地產(chǎn)動輒上百億元的投資來說仍顯不足。萬達需要更強力的資金合作伙伴，這個伙伴無疑由銀行和私募擔當更為合適。銀行入伙2009年初，萬達引入建銀國際資本管理有限公司(下稱“建銀國際”)作為基石投資者，并同時啟動萬達集團的股份制改造。盡管萬達和建銀都未透露此次資金募集的情況，但一位接近此次募集的人士表示，首輪私募，融資額度不超過15億元。而到第二輪融資時，萬達的私募價格高達每股17元，“建銀短短半年回報豐厚，第二輪私募再度積極參與，增持1%的股權?！惫_報道顯示，2009年8月，萬達商業(yè)地產(chǎn)便完成了第二輪私募，建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家專業(yè)投資機構、三家龍頭民營企業(yè)和大中電器掌門人張大中以自然人身份最終獲配入股萬達商業(yè)地產(chǎn)。兩輪私募完成后，萬達集團將10%~13%的股權出讓給了私募投資者。據(jù)報道，萬達第二輪私募時，有400億元資金參與認購，爭搶激烈，萬達為讓更多戰(zhàn)略投資者進入，僅給予每家獲配的投資者大約1%股權。兩輪私募合計募集資金超過40億元，“而今萬達每股的價格應在20元左右?！薄爱敃r建銀國際的退出設置有三種：上市退出、溢價轉讓、萬達溢價回購?！鄙鲜鲋槿耸勘硎荆锥人侥紩r，萬達與建銀國際簽有對賭協(xié)議，即如果萬達沒有在約定期限內上市，萬達將溢價回購上述股份，“但隨著萬達維持高增長及更多的投資者加入，建銀顯然不會計較短時間IPO的成敗，而立足于長期捆綁。”然而，2010年4月，又一輪樓市調控風暴席卷房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門也基本被關上。種種信息表明，萬達要在2012年成功上市可能性極小，那么這艘高速行駛的航船，誰將是下一個保駕護航者？來自萬達的信息顯示，央行金融司已把萬達列為了全國房地產(chǎn)金融改革試點企業(yè)，享受“綠色貸款”通道，同時萬達已經(jīng)分別與中行、建行和農業(yè)銀行[% 股吧 研報][% 股吧 研報]等國有四大銀行簽訂了“總對總授信“的協(xié)議。萬達在該商業(yè)銀行各地分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級審批程序。有消息顯示，3月中旬，南京萬達廣場正在尋求18億元人民幣四年期貸款(按半年分期償還)，該筆貸款利率為中國人民銀行利率的105%，全部費用較指標利率高20%，此前的2011年12月底，無錫惠山萬達廣場取得9億元人民幣三年期貸款，??“在資金的追逐下，萬達必須也只能通過維持其快速擴張來達到吸引各方資金的目的，一旦慢下來，這條戰(zhàn)船上的人將集體受傷。”一位不愿具名的知名地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)負責人表示。第二篇：萬達意向書【】萬達廣場步行街租賃意向確認書編號：甲方（出租方）：【項目公司名稱】聯(lián)系地址：【 】 郵政編碼：【 】 聯(lián)系電話：【 】乙方（承租方）：【 】身份證號/營業(yè)執(zhí)照號：【 】聯(lián)系地址：【 】 郵政編碼：【 】 聯(lián)系電話：【 】（手機）/【 】（座機）經(jīng)協(xié)商一致，甲、乙雙方達成如下租賃意向： 【 】的【 】號商鋪（下稱“該房屋”），套內建筑面積約【 】平方米?！?】個租約年，從雙方正式簽署的《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”）項下計租日起計算。 【】天，自租賃合同約定的進場日起計算。（不包括物業(yè)服務費）：該房屋的租金按套內建筑面積計付，具體標準為：（1）第一個租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元。為扶持乙方經(jīng)營，甲方同意在前述第一個租約年租金標準的基礎上，在前【 】個交租期內各免除【 】個月租金，即乙方前【 】季度實際各需交納【 】個月的租金，共為【 】元/季；在后【 】個交租期內，乙方按正常租金標準交納租金，即為【 】元/季。綜上，乙方第一個租約年實際應交租金為【 】元/年；（2）第二個租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元，即為【 】元/季，【 】元/年；（3）第三個租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣 【 】元，即為【 】元/季，【 】元/年；（4）從第四個租約年開始，年租金在上一年的基礎上遞增 【 】％。：以一個季度（三個月）為一個交租期。：經(jīng)營品類以租賃合同載明的乙方營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍為準，品牌為【 】。：每平方米（套內建筑面積）每月【 】元人民幣（暫定）。，每日施工時間：【 】至【 】。：本確認書簽署當日，乙方向甲方支付合作意向金，金額相當于第一個租約年【 】個月租金，即人民幣【 】元。雙方簽署租賃合同后，合作意向金自動轉為租賃合同項下履約保證金組成部分。甲方收款賬戶信息：收款人（銀行支票抬頭）：開戶行： 銀行帳號：如因甲方原因，雙方未能在約定時間內簽署租賃合同，則合作意向金無息退還；如因乙 方原因，雙方未能在約定時間內簽署租賃合同，則合作意向金不退還給乙方。【 】日內或按甲方另行通知時間簽署租賃合同。超過此日期未簽署正式租賃合同的，甲方有權將該商鋪租給其他承租人。，其在簽訂本確認書之前已明確了解將簽署的租賃合同（包括主合同及其附件、補充協(xié)議），認可租賃合同文本及全部條款，同意按照該文本簽署租賃合同。，本確認書不構成雙方之間租賃合同；雙方有關租賃事宜的權利和義務以正式簽署的租賃合同約定為準。、乙雙方簽署且乙方足額繳納合作意向金后生效，于雙方簽署租賃合同后終止。出租方： 承租方：（簽字/ 蓋章）（簽字/蓋章）簽署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇二：租賃意向書紹興柯橋萬達廣場步行街租賃意向確認書編號：甲方（出租方）：【】聯(lián)系地址：【】 郵政編碼：【 】聯(lián)系電話：【】乙方（承租方）：【 】身份證號/營業(yè)執(zhí)照號：【 】聯(lián)系地址：【】 郵政編碼：【】聯(lián)系電話：【】（手機）/【1】（座機）經(jīng)協(xié)商一致，甲、乙雙方達成如下租賃意向： 【】的【333333335】號商鋪（下稱“該房屋”），套內建筑面積約【】平方米?！尽總€租約年，從雙方正式簽署的《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”）項下計租日起計算。 【】天，自租賃合同約定的進場日起計算。（不包括物業(yè)服務費）：該房屋的租金按套內建筑面積計付，具體標準為：（1）第一個租約年每月每平方米租金為人民幣【】元，即每月租金為人民幣【】元。為扶持乙方經(jīng)營，甲方同意在前述第一個租約年租金標準的基礎上，在前【 】個繳租期內各免除【 】個月租金，即乙方前【】季度實際各需交納【】個月的租金，共為【】元/季；在第【】個繳租期內，乙方按正常租金標準交納租金，即為【】元/季。綜上，乙方第一個租約年實際應交租金為【】元/年；（2）第二個租約年每月每平方米租金為人民幣【】元，即每月租金為人民幣【】元，即為【】元/季。綜上，乙方第二個租約年實際應交租金為【】元/年；（3）從第三個租約年開始，年租金在上一年的基礎上遞增 【】％。：以一個季度（三個月）為一個繳租期。：經(jīng)營品類以租賃合同載明的乙方營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍為準，品牌為【101賓go牛排】。公共區(qū)域物業(yè)服務費：每平方米（套內建筑面積）每月【】元人民幣（暫定）。，每日施工時間：【】至【】。：本確認書簽署當日，乙方向甲方支付合作意向金，金額相當于第一個租約年【 / 】個月租金，即rmb【 50000 】元。雙方簽署租賃合同后，合作意向金自動轉為租賃合同項下履約保證金組成部分。甲方收款賬戶信息：紹興柯橋萬達廣場商業(yè)管理有限公司 收款人（銀行支票抬頭）：紹興柯橋萬達廣場商業(yè)管理有限公司開戶行：中國農業(yè)銀行股份有限公司紹興萬商支行銀行帳號：*** 如因甲方原因，雙方未能在約定時間內簽署租賃合同，則合作意向金無息退還；如因乙方原因，雙方未能在約定時間內簽署租賃合同，則合作意向金不退還給乙方?！尽咳諆然虬醇追搅硇型ㄖ獣r