【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高的執(zhí)行力，我還是樂(lè)觀的認(rèn)為恒大可以度過(guò)轉(zhuǎn)型期，希望他能更上一個(gè)臺(tái)階。碧桂園：馬年黑馬何處去碧桂園作為13年的最大黑馬當(dāng)之無(wú)愧，從2012年476億，到2013年的1060億，全年增長(zhǎng)123%。特別是9月份之后，一個(gè)個(gè)明星項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)亮瞎了大家的眼睛：海陽(yáng)十里金灘開(kāi)盤(pán)單日銷售28億，蘭州新城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日勁銷50億，馬來(lái)西亞的金海灣銷售額91億，后四個(gè)月的銷售額占全年的比重高達(dá)51%，如果按后四個(gè)月的銷售速度來(lái)推算全年的話碧桂園將成為13年冠軍！很多人都看不懂碧桂園，覺(jué)得地也不怎么地，房子也不見(jiàn)得好，模式也不先進(jìn)，怎么能突然脫穎而出，取得如此巨大的成功，我分析有以下幾個(gè)方面的原因：第一，總裁莫斌。2011年7月，莫斌任職碧桂園總裁，中建背景的莫總，迅速提升了碧桂園的建筑工程方面的能力。打仗打的就是后勤，而莫總確保了碧桂園的后勤。要知道，2013年碧桂園創(chuàng)造這么大的銷售量，他們的開(kāi)工量和在建量也都創(chuàng)造了歷史記錄。而莫總讓碧桂園工程順利、工期正常、供貨及時(shí)，質(zhì)量保證，真正徹底改變了碧桂園原先在大家心目中工程問(wèn)題。第二，明星項(xiàng)目。碧桂園銷售額TOP10項(xiàng)目占集團(tuán)銷售額比重超過(guò)了50%。碧桂園把集團(tuán)資源整合在了明星項(xiàng)目上，把優(yōu)勢(shì)兵力集中在了明星項(xiàng)目上，既保證了銷售業(yè)績(jī)，又樹(shù)立了行業(yè)口碑，完全詮釋了二八法則。第三，復(fù)合定位。碧桂園很多項(xiàng)目都在三四線城市，比如惠州碧桂園十里銀灘、海陽(yáng)碧桂園十里金灘等。這些項(xiàng)目碧桂園采取了復(fù)合式的定位方法，既可以作為周邊客戶的第一居所，又可以作為旁邊二線城市（車程1小時(shí)內(nèi)）客戶的第二居所（休閑度假），再加上巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，極具投資價(jià)值，最終把這些別人企業(yè)認(rèn)為難點(diǎn)項(xiàng)目打造成了明星樓盤(pán)。第四，營(yíng)銷能力。碧桂園大盤(pán)營(yíng)銷能力不僅遙遙領(lǐng)先諸多房企，甚至比專業(yè)代理公司做的更好。溢出式推廣。壓迫式銷售，大開(kāi)大合操作，在客戶教育、客戶召集、客戶引導(dǎo)、客戶壓迫，銷售釋放各個(gè)環(huán)節(jié)都運(yùn)作到位，不斷刷新了一個(gè)又一個(gè)銷售記錄。有趣的是，一些業(yè)內(nèi)人士，原本就是開(kāi)盤(pán)時(shí)踩下盤(pán)，結(jié)果也在這樣的氛圍下莫名其妙的買(mǎi)了房，碧桂園的營(yíng)銷能力可見(jiàn)一斑。由于13年取得的巨大成功，使得大家都對(duì)于碧桂園今年的銷售額有了很高的期望。集團(tuán)雖然只對(duì)外報(bào)出了1300億的目標(biāo)，但據(jù)說(shuō)內(nèi)部目標(biāo)將超過(guò)1500億，臨近春節(jié)時(shí)更傳出2000億。嘿嘿，業(yè)績(jī)可千萬(wàn)別成為壓力哦，畢竟碧桂園13年股市的表現(xiàn)還是可圈可點(diǎn)，全年上漲15%，14年如果一著不慎就很難說(shuō)了。我個(gè)人認(rèn)為碧桂園今年的壓力會(huì)大很多：首先，三四線城市的客戶需求。碧桂園的明星項(xiàng)目大多數(shù)在三四線城市，由于受到城市地位、經(jīng)濟(jì)、人口的條件限制，本地客戶需求實(shí)際很有限，我對(duì)這些城市的短中長(zhǎng)期都不看好，這是最根本的模式問(wèn)題，13年靠明星項(xiàng)目的復(fù)合式定位和超常規(guī)營(yíng)銷手段來(lái)解決，但這并不能改變這些城市的基本面。其次，非明星項(xiàng)目的去化。碧桂園不是只有10來(lái)個(gè)明星項(xiàng)目，13年在售項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)100個(gè)，大多數(shù)項(xiàng)目也只是正常銷售，一部分項(xiàng)目還去化困難，而這些項(xiàng)目消耗了碧桂園大量的資源和團(tuán)隊(duì)，這些項(xiàng)目不起來(lái)，碧桂園就不會(huì)真正改變。再次，海外地產(chǎn)的未來(lái)前景。雖然碧桂園去年在海外的項(xiàng)目取得了成功，但是我不認(rèn)為他真正找到了海外地產(chǎn)的解決之道，目前的模式是強(qiáng)制性地要求全國(guó)各個(gè)案場(chǎng)將大量的客戶輸送上島，但這還是解決不了認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率和簽約率較低的問(wèn)題。靠海量的人來(lái)填，總會(huì)有資源消耗殆盡的一天。寫(xiě)到這里，我更希望碧桂園14年能否重新考慮一下銷售目標(biāo)，保持千億實(shí)際上是一個(gè)更佳選擇，借助這個(gè)千億平臺(tái)繼續(xù)練好內(nèi)功，調(diào)整結(jié)構(gòu)，厘清方向，未來(lái)再戰(zhàn)。很多時(shí)候，讓飛奔的腳步慢一點(diǎn)沒(méi)什么壞處。首富萬(wàn)達(dá)在2013年發(fā)布的福布斯中國(guó)富豪榜和胡潤(rùn)百富榜上，王健林首次躍升成為中國(guó)首富。作為一家非上市企業(yè)的老板能被評(píng)為中國(guó)首富，這實(shí)際上也是對(duì)他和萬(wàn)達(dá)的一種認(rèn)可。而在2012年，王健林和馬云打賭1億分別擁護(hù)電商和商場(chǎng)是10年后主流的商業(yè)模式，然而在2013年終萬(wàn)達(dá)年會(huì)的發(fā)言中，王健林專門(mén)講到了電商，他并不沒(méi)有因?yàn)檫@場(chǎng)賭局而輕視電商拋棄電商，相反是積極參與電商，全面擁抱電商。僅從這點(diǎn)看出，王健林帶領(lǐng)下的萬(wàn)達(dá)又是家可怕的企業(yè)。首富萬(wàn)達(dá)是7家千億公司中模式最獨(dú)特的一家，再加之非上市，所以外界就有很多揣測(cè)和很多質(zhì)疑，但我認(rèn)為萬(wàn)達(dá)首先是一家值得大家尊重的房企，理由如下：第一，萬(wàn)達(dá)是千億企業(yè)中唯一做重資產(chǎn)的。雖然萬(wàn)達(dá)也是通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)做重資產(chǎn)，但這已經(jīng)很不容易了，一頭保證每年千億以上的銷售，一頭資產(chǎn)規(guī)模也有上千億，這在中國(guó)是絕無(wú)僅有的。第二，萬(wàn)達(dá)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)真正的領(lǐng)導(dǎo)者。從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一代到現(xiàn)在的第五代，實(shí)際上也代表了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展史。萬(wàn)達(dá)一方面在商業(yè)地產(chǎn)模式上做了標(biāo)桿，另一方面對(duì)各個(gè)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)和商業(yè)消費(fèi)方面也做了巨大的貢獻(xiàn)。第三，萬(wàn)達(dá)進(jìn)行多元化并初步取得成功。萬(wàn)達(dá)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)，酒店管理，文化產(chǎn)業(yè)都有很好的實(shí)踐。不用說(shuō)萬(wàn)達(dá)屬下的百貨、院線、歌廳這些已經(jīng)被大家所認(rèn)可的成功，萬(wàn)達(dá)的酒店集團(tuán)也可能是國(guó)內(nèi)高星級(jí)酒店集團(tuán)運(yùn)營(yíng)最好的，而海外收購(gòu)AMC短短一年就扭虧為盈（不管是不是萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)干的），這些創(chuàng)舉以及創(chuàng)新能力都值得傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒。第四，萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力文化同樣在房企中數(shù)一數(shù)二。我們之前提到恒大的執(zhí)行力是非常強(qiáng)的，但是萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力也一樣驚人。比如，萬(wàn)達(dá)在年末考核時(shí)，如果年初定了完銷的目標(biāo)，年末哪怕就缺一套房，獎(jiǎng)金都會(huì)被扣光，不會(huì)說(shuō)打個(gè)八折或七折，只有完成或沒(méi)完成。另外，每周集團(tuán)例會(huì)，所有板塊和城市老總都要飛回總部參加，雷打不動(dòng)。王健林這種軍人般的管理方式一直是非常有效的，也是萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化的真實(shí)寫(xiě)照。不過(guò)，在這里我還是要談?wù)勀壳叭f(wàn)達(dá)產(chǎn)品線中存在的問(wèn)題，而且核心問(wèn)題還是中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)問(wèn)題：首先是銷售型商業(yè)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的金街正如其名一樣是萬(wàn)達(dá)吸金利器，但銷售好不等于運(yùn)作好，金街的運(yùn)營(yíng)情況要比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)差很多，雖然從某種程度上已售金街的運(yùn)營(yíng)實(shí)際上和萬(wàn)達(dá)已經(jīng)沒(méi)有關(guān)系了，但這種銷售模式卻是產(chǎn)生問(wèn)題的最大根源。目前在我國(guó)，商鋪的租售比完全背離，往往商鋪給出了脫離市場(chǎng)行情的銷售價(jià)格，等小業(yè)主買(mǎi)了之后再去運(yùn)營(yíng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)價(jià)格和銷售價(jià)格之間的回報(bào)率不成正比，按市場(chǎng)價(jià)租出去則連利息也還不上，不租則惡性循環(huán)使得金街越來(lái)越冷清，這其實(shí)是今天中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的悖論。其次是寫(xiě)字樓。最近幾年，萬(wàn)達(dá)寫(xiě)字樓已經(jīng)開(kāi)始難賣(mài)了。造成這個(gè)問(wèn)題的原因其實(shí)是各地方政府規(guī)劃原因，大量新區(qū)項(xiàng)目都會(huì)規(guī)劃超配比的寫(xiě)字樓。而萬(wàn)達(dá)的寫(xiě)字樓全部以銷售為主，如果供求失衡則一定存在銷售壓力。原先萬(wàn)達(dá)的寫(xiě)字樓是最好賣(mài)的，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)進(jìn)入的早，占據(jù)的位置好，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，但隨著時(shí)間推移在新進(jìn)入的城市和原來(lái)城市做第二第三個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，這些問(wèn)題都已顯現(xiàn)。再次是旅游地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)最初對(duì)旅游地產(chǎn)的嘗試是不成功。西雙版納和長(zhǎng)白山的項(xiàng)目都是典型的案例。特別是長(zhǎng)白山項(xiàng)目，通過(guò)大投入改變了整個(gè)長(zhǎng)白山的旅游資源格局，大手筆建立了酒店群和商業(yè)廣場(chǎng)，讓萬(wàn)達(dá)成為到長(zhǎng)白山商務(wù)旅游的高端客戶的必選之所，從旅游角度上講萬(wàn)達(dá)成功了。但是從房地產(chǎn)的角度來(lái)講，萬(wàn)達(dá)的投入產(chǎn)出比是完全不匹配的，和之前所有項(xiàng)目相比，這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)出效率最低，基本套牢。不過(guò)萬(wàn)達(dá)旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型還是比較快的，之后，萬(wàn)達(dá)把旅游地產(chǎn)變成二線城市的萬(wàn)達(dá)城模式，實(shí)際上是用旅游概念（主要是主題公園）和商業(yè)配套將近郊生地做熟，最終銷售價(jià)值在大量的住宅上得以體現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)城可能成為萬(wàn)達(dá)未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)然，由于萬(wàn)達(dá)沒(méi)有整體上市，背后可能還會(huì)隱藏一些問(wèn)題，特別是大家非常關(guān)注的資金問(wèn)題。做重資產(chǎn)負(fù)債高是肯定的，是不是中國(guó)房企負(fù)債最高的，我就無(wú)法胡亂的猜測(cè)了，但我認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的資金問(wèn)題應(yīng)該還在可控范圍內(nèi)，至少?gòu)慕裉斓匿N售回款來(lái)看，萬(wàn)達(dá)還是很不錯(cuò)；從融資渠道來(lái)看，也不弱于任何一家房企；從成本控制能力來(lái)說(shuō)，應(yīng)該還強(qiáng)于各家企業(yè)，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)的談判能力強(qiáng)，土地成本低，付款方式靈活。網(wǎng)友文章：萬(wàn)達(dá)/綠城/萬(wàn)科/龍湖/華僑城/保利/中海這7家地產(chǎn)公司分析【萬(wàn)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大，而且優(yōu)勢(shì)非常明顯】萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略很清晰：統(tǒng)一、可復(fù)制的產(chǎn)品（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），高效的執(zhí)行力，自持商業(yè)在前期保證準(zhǔn)時(shí)且百分之百（滿鋪）開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，給銷售物業(yè)（住宅和外圍商業(yè)街）一個(gè)好的銷售條件，住宅可以同時(shí)追求速度和利潤(rùn)，同時(shí)留下一座不動(dòng)產(chǎn)。最后這句最重要，王健林對(duì)自己定位不