【文章內(nèi)容簡介】 的工資與獎金按月進行審批。對公司各下屬單位執(zhí)行勞動人事政策的情況進行指導(dǎo)與監(jiān)督。7）做好人事檔案的建立和管理工作。 安全部1）指導(dǎo)和協(xié)助管理處做好防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害，并督促落實。2）負(fù)責(zé)與本部門有關(guān)質(zhì)量體系文件的編制與修訂，并對落實情況進行督導(dǎo)。3）負(fù)責(zé)安全護衛(wèi)工作的檢查。4）結(jié)合實際制定季度訓(xùn)練和考核計劃，并負(fù)責(zé)組織實施。5）查處因管理員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災(zāi)事故。6）會同人力部、管理處抓好護衛(wèi)隊伍教育管理和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。8）負(fù)責(zé)安全護衛(wèi)用品的選購、驗證、維修和無線對講機的年審工作。9）負(fù)責(zé)新擬接物業(yè)安全護衛(wèi)工作方案的擬制和護衛(wèi)用品的供給。 工程管理部1）負(fù)責(zé)對物業(yè)項目進行考察，擬制建筑、土建工程方面的合理化建議。2）組織對新接樓宇的驗收接管，從各管理處抽調(diào)人員組成驗收組，對新接樓宇的房屋及公共設(shè)施進行驗收接管，并協(xié)助管理處處理遺留問題。3）代表公司就工程建筑方面事宜負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)工作。向發(fā)展商報告所管理物業(yè)中必須增補的配套設(shè)施或改造項目。4）對各管理處申請的工程項目或公共設(shè)施的改造計劃進行初審，提出方案并報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。5）制定樓宇建筑維修保養(yǎng)及裝修的有關(guān)規(guī)章制度、工作程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)并及時更新，根據(jù)質(zhì)管部檢查結(jié)果及時進行修訂。6）負(fù)責(zé)對各管理處的大型工程項目組織施工，辦理合同會簽手續(xù)，簽定對外工程分包合同。工程驗收合格后，負(fù)責(zé)核對工程量并作出決算。7）負(fù)責(zé)技術(shù)資料的收集、整理、編目、存檔。全面收集各管理處樓宇建筑方面的工程技術(shù)資料，掌握樓宇接管驗收中各項合同、批文、政府驗收單正本或復(fù)印件。8）制定管理用房的設(shè)計及裝修標(biāo)準(zhǔn)，對新接管物業(yè)的管理用房提出設(shè)計及裝修方案，并與發(fā)展商協(xié)調(diào)實施。審查已接管物業(yè)管理用房設(shè)計及裝修方案。 設(shè)備管理部1）組織機電設(shè)備驗收組，對新樓宇機電設(shè)備進行驗收接管，并處理遺留問題。2）制定機電設(shè)備驗收、維修、保養(yǎng)及運行操作規(guī)章制度、程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。3）就設(shè)備外委修理、設(shè)備保養(yǎng)分包、設(shè)備及配件安裝等，組織招投標(biāo)，辦理合同會簽手續(xù)，辦理水電過戶會簽手續(xù)。4）負(fù)責(zé)審批機電設(shè)備年度保養(yǎng)計劃，設(shè)備大修方案、改造方案。5）負(fù)責(zé)公司安委會的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。6）公司技術(shù)資料的整理、編目、存檔、收集有關(guān)設(shè)備、安全方面的資料。7）負(fù)責(zé)對供方進行定期評審，并協(xié)調(diào)供方與管理處的關(guān)系。8） 負(fù)責(zé)對機電設(shè)備管理績效每年進行一次評審。9） 負(fù)責(zé)計量工具的檢定工作。10）負(fù)責(zé)推進全公司的節(jié)能、降耗工作。 市場拓展部1）負(fù)責(zé)對外承接物業(yè)管理項目，擬制管理合同及有關(guān)對外拓展業(yè)務(wù)的工作。2）負(fù)責(zé)編制投標(biāo)書，有關(guān)的信息收集、情況調(diào)查、跟蹤洽談、合同擬制及簽約安排等工作。3）將已簽約新項目的情況、有關(guān)資料及需注意的事項等向有關(guān)部門進行移交和說明。4）負(fù)責(zé)安排項目的合同評審，并編制合同評審記錄。5）負(fù)責(zé)接待外來人員參觀、學(xué)習(xí)的事項。 會計部1）編制公司年度財務(wù)計劃，并對計劃的實施進行分析和檢查。2）按月編制匯總會計報表，及時向管理者和投資人提供可靠的會計信息。3）按統(tǒng)一財務(wù)制度組織公司范圍內(nèi)的會計核算，并檢查、指導(dǎo)下屬工作。4）負(fù)責(zé)公司經(jīng)營管理所需資金的籌集和運用，負(fù)責(zé)公司日常費用報銷。5）負(fù)責(zé)主持新接物業(yè)項目的成本測算，參與重要合同的評審工作。 清潔綠化部1）制定清潔和綠化管理工作程序及標(biāo)準(zhǔn)。2）負(fù)責(zé)擬定新接物業(yè)的清潔、綠化工作方案，并協(xié)助管理處籌建清潔班工作。3）協(xié)助管理處采購清潔綠化工具、設(shè)備、材料專用品。4）負(fù)責(zé)各管理處的清潔、綠化費用測算工作。5）協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)做好清潔綠化工作分包事項的談判與簽訂。6）做好新入伙單位的清潔綠化人員配置及綠化工程移交驗收工作。7）負(fù)責(zé)管理清潔綠化對口業(yè)務(wù)往來事項。 商業(yè)管理部1）應(yīng)開發(fā)商的要求，對其商業(yè)用房的開發(fā)、利用提供咨詢服務(wù)；2）根據(jù)項目委托合同約定，協(xié)助委托方進行商業(yè)用房經(jīng)營管理的策劃和人員的培訓(xùn)；3）接受開發(fā)商委托，獨立對其商業(yè)用房進行經(jīng)營定位、組織招租、經(jīng)營管理；4）負(fù)責(zé)制定商業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)制度和工作程序。5）負(fù)責(zé)制定物料配送工作管理制度，并組織實施。6）根據(jù)公司物料采購的品種、規(guī)格和批量，負(fù)責(zé)進行市場調(diào)查，選擇合格的供應(yīng)商。7）負(fù)責(zé)合格供應(yīng)商年度評審工作，對供應(yīng)商進行復(fù)審，并做好復(fù)審評審記錄。8）負(fù)責(zé)公司主要材料的采購配送工作，確保按時完成各項采購任務(wù)，并保證所采購的物料質(zhì)量符合要求。9）制定物料入庫驗收制度，按照物料驗收制度進行驗收和辦理出入庫手續(xù)。10）協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)做好物料工作對外事項的談判與合同的簽定。11）負(fù)責(zé)處理物料工作對口業(yè)務(wù)往來事項。12）負(fù)責(zé)公司會所管理。對即將投入使用的會所進行全面考察，從裝修格局、設(shè)備合理配置、開業(yè)籌備、人員培訓(xùn)、后期經(jīng)營管理等方面提供詳盡的方案。13）負(fù)責(zé)為各會所提供與會所管理相關(guān)的一切規(guī)章制度，包括會員制章程、經(jīng)營管理制度、員工崗位職責(zé)等。14）每月巡回對下屬會所的日常管理進行指導(dǎo)、監(jiān)管，在社區(qū)文化活動、人員素質(zhì)、帳務(wù)管理、器材保養(yǎng)、環(huán)境保潔等方面進行考評打分，確保各會所的良性運行。 教育培訓(xùn)部1）根據(jù)公司培訓(xùn)需求，在每年12月底至次年2月初負(fù)責(zé)編制公司下一年度培訓(xùn)計劃和預(yù)算。2）負(fù)責(zé)公司年度、月度培訓(xùn)工作的組織、協(xié)調(diào)、實施。3）負(fù)責(zé)各單位內(nèi)培教員的綜合素質(zhì)培訓(xùn)和考核。4）負(fù)責(zé)公司內(nèi)部各類培訓(xùn)教材的編寫。5）負(fù)責(zé)組織和管理外來培訓(xùn)或外派培訓(xùn)。 管理處1）按照政府、行業(yè)和公司的有關(guān)規(guī)定對項目實施管理和服務(wù)，保證設(shè)備設(shè)施的正常和顧客的總體滿意。2）根據(jù)公司規(guī)定和業(yè)主（委員會）的合理意見與要求，擬定、修改管理處工作手冊。3）維護房屋及配套設(shè)施設(shè)備的完好，定期安排養(yǎng)護工程。4）負(fù)責(zé)項目綠化場地的維護和管理，負(fù)責(zé)監(jiān)督清潔公司保持公共場所的整潔。5）對進入轄區(qū)的各種車輛實行管理，實行定點停放，并按規(guī)定收取費用。6）管理處配合派出所管理日常治安工作，積極配合政府相關(guān)部門的工作。7）管理處每年按實際開支情況測定管理費標(biāo)準(zhǔn)，并進行相應(yīng)調(diào)整，管理費不足以應(yīng)付開支部分，由各業(yè)主按比例分?jǐn)偅缬卸嘤鄤t納入大廈管理基金。8） 按規(guī)定向業(yè)主、使用人收取管理費、本體維修基金等一切應(yīng)交費用，對逾期不交納者，按規(guī)定追收滯納金，對拒交或無理取鬧者，管理處在口頭或書面通知、警告后，可采取發(fā)給律師函等措施催繳。9）協(xié)助相關(guān)行政事業(yè)單位收取水、電、氣等費用。10）安排管理人員對管理項目進行日常巡視。11）實行依法、文明、民主、高效的管理，定期征求住戶意見；為住戶排憂解難，認(rèn)真熱情接待住戶或當(dāng)事人來訪或投訴，并做好相關(guān)記錄。12）負(fù)責(zé)協(xié)助成立業(yè)主委員會，并注意與業(yè)委會的溝通和協(xié)調(diào)工作。5．6 管理評審 總則最高管理者應(yīng)按計劃的時間間隔評審公司的質(zhì)量管理體系，以確保其持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。評審還應(yīng)評價公司的質(zhì)量管理體系變更的需要，包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)。 公司應(yīng)在每年第三季度召開由公司總經(jīng)理主持的管理評審會議。 總經(jīng)理、管理者代表、質(zhì)管部分別負(fù)責(zé)批準(zhǔn)、審核和編寫《管理評審計劃》。 管理評審輸入應(yīng)包括與以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績和改進的機會。a)審核結(jié)果；b)顧客反饋；c)服務(wù)過程的業(yè)績和服務(wù)的符合性；d)預(yù)防和糾正措施的狀況；e)以往管理評審的跟蹤措施；f)經(jīng)策劃的可能影響質(zhì)量管理體系的變化；g)改進的建議。 管理評審計劃中應(yīng)包括以上管理評審的輸入。 管理評審的輸出應(yīng)包括以下方面有關(guān)的決定和措施：1）質(zhì)量管理體系及其過程有效性的改進；2）與顧客要求有關(guān)的服務(wù)的改進；3）資源需求。 管理評審會議完畢應(yīng)形成《管理評審報告》，該報告應(yīng)至少包括以上管理評審輸出內(nèi)容。質(zhì)管部負(fù)責(zé)編制《管理評審報告》，經(jīng)管理者代表審核后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。 管理者代表負(fù)責(zé)驗證管理評審會議中提出的糾正預(yù)防措施的結(jié)果。 質(zhì)管部負(fù)責(zé)發(fā)放《管理評審報告》并做好發(fā)放記錄。 相關(guān)文件 《管理評審控制程序》6．1 資源的提供 總則公司應(yīng)及時確定并提供所需的資源，以實施、保持質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進其有效性，增強顧客滿意度。 要素概述 資源可包括人力資源、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境、信息及財務(wù)資源。 公司人力資源部負(fù)責(zé)人力資源的提供，培訓(xùn)部負(fù)責(zé)對公司員工進行企業(yè)文化培訓(xùn)，各單位負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)新到員工的崗位培訓(xùn)，以確保公司員工的工作能力、專業(yè)知識、質(zhì)量意識符合崗位需求，并滿足企業(yè)資質(zhì)的需求。 質(zhì)管部負(fù)責(zé)公司有關(guān)質(zhì)量信息的收集、分類、篩選、發(fā)放等控制工作。各單位負(fù)責(zé)在報刊、雜志、互聯(lián)網(wǎng)等新聞媒介上摘抄與行業(yè)和質(zhì)量有關(guān)的信息并錄入公司局域網(wǎng)中以供公司員工共享。 辦公室負(fù)責(zé)公司工作環(huán)境中基礎(chǔ)設(shè)施的配備并負(fù)責(zé)維持良好的工作氣氛。 財務(wù)部負(fù)責(zé)公司資金成本和資金運作的管理。 公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)從顧客滿意的角度出發(fā)，及時督導(dǎo)有關(guān)部門提供所需的各項資源。 相關(guān)文件 《人力資源及培訓(xùn)控制程序》 《基礎(chǔ)設(shè)施控制程序》 《工作環(huán)境控制程序》6．2 人力資源 總則公司應(yīng)保證承擔(dān)質(zhì)量體系規(guī)定職責(zé)的人員是有能力的，且對能力的判斷應(yīng)從教育、培訓(xùn)、技能和經(jīng)歷方面考慮。 要素概述 人力資源部是公司人力資源管理部門，教育培訓(xùn)部是人力資源培訓(xùn)的主管部門。a)人力資源部應(yīng)對從事影響活動的人員進行分類，對各類人員所需的教育、培訓(xùn)、經(jīng)歷及技能提出要求；b)人力資源部應(yīng)對從事各類工作的人員進行評價。對不能滿足能力要求的人員，組織相關(guān)單位提供培訓(xùn)以滿足要求。c)教育培訓(xùn)部對提供滿足要求的培訓(xùn)進行策劃；制定培訓(xùn)計劃；采取不同的培訓(xùn)方式提供適當(dāng)?shù)墓芾砗图夹g(shù)的知識、技能和經(jīng)驗，使其增強能力，滿足崗位需求。d)教育培訓(xùn)部組織相關(guān)單位通過理論考核、操作考核、業(yè)績評定和觀察等方法評價所提供培訓(xùn)的有效性，評價經(jīng)過培訓(xùn)的人員是否已具備了所需的能力。、質(zhì)量意識、團隊意識、法律意識等有關(guān)意識的培訓(xùn)，這些培訓(xùn)不僅能使員工意識到自己的工作與公司發(fā)展的重要性，并且使員工意識到滿足顧客和法律、法規(guī)的要求的重要性，以及不能滿足這些要求所造成的后果，從而使員工努力為實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)作出貢獻。、經(jīng)歷、培訓(xùn)和資格的適當(dāng)記錄予以保存，直至該員工離開本企業(yè)。 相關(guān)文件《人力資源管理控制程序》6．3基礎(chǔ)設(shè)施 總則公司應(yīng)識別、提供和維護為實現(xiàn)項目管理服務(wù)的符合性所需要的設(shè)施，包括：1）工作場所和相應(yīng)的設(shè)施；2）設(shè)備、硬件和軟件；3）支持性服務(wù)。 要素概述 設(shè)施可包括辦公場所、計算機設(shè)備、計算機程序、支持性服務(wù)（如通訊設(shè)施和運輸設(shè)施）等。 辦公室負(fù)責(zé)對機關(guān)的辦公場所的設(shè)施進行管理，各管理處負(fù)責(zé)對各自的辦公場所、計算機的建帳維護和保養(yǎng)。 設(shè)備部負(fù)責(zé)公司電腦和網(wǎng)絡(luò)的日常維護，各單位負(fù)責(zé)各自電腦程序的定期校準(zhǔn)。 辦公室、安全部負(fù)責(zé)對公司通訊器材（如電話、對講機）進行日常管理工作。 辦公室負(fù)責(zé)公司車輛的調(diào)度、維護、保養(yǎng)。 設(shè)備部負(fù)責(zé)對檢測工具進行維護。 管理處負(fù)責(zé)各自轄區(qū)的公共設(shè)施的維護和保養(yǎng)。 工程部、設(shè)備部負(fù)責(zé)按照文控要求對圖紙進行管理。 相關(guān)文件COP 《基礎(chǔ)設(shè)施控制程序》6．4 工作環(huán)境1．0 總則公司應(yīng)識別和管理為實現(xiàn)管理服務(wù)的符合性所需的工作環(huán)境因素。2．0 要素概述2．1 工作環(huán)境是指員工在工作時間內(nèi)所處的由場地、設(shè)備、工具及社會、心理等因素共同構(gòu)成的氛圍。2．2 人力資源部應(yīng)控制好工作環(huán)境中人的因素并在公司內(nèi)部力爭創(chuàng)造良好的人際關(guān)系，讓員工在融洽的工作氛圍中工作。2．3 辦公室應(yīng)控制好工作環(huán)境中物的因素，包括衛(wèi)生、震動、噪聲、光、空氣流動等因素。2．4 管理處應(yīng)防止質(zhì)量、安全事故的發(fā)生。2．5 管理處負(fù)責(zé)控制好管理處所需的工作環(huán)境因素，包括接待人員的服務(wù)規(guī)范和管理處的環(huán)境。3．0 相關(guān)文件COP6．4．0《工作環(huán)境控制程序》 服務(wù)實現(xiàn)的策劃 1．0 總則為確保公司管理項目的成功，公司應(yīng)策劃管理項目管理服務(wù)目標(biāo)實現(xiàn)所需的過程，且每一項目實現(xiàn)過程的策劃應(yīng)與公司質(zhì)量管理體系的其它要求相一致，公司應(yīng)針對每一項目的特點確定以下幾方面的內(nèi)容：1）該項目的質(zhì)量和經(jīng)營目標(biāo)。2）針對該項目所需建立的過程和文件以及所需提供的資源和設(shè)施。3）確定該項目所需求的驗證和確認(rèn)、監(jiān)視、檢驗和實驗活動，以及