【文章內(nèi)容簡介】 ，處在“珠三角”和“長三角”開放帶之間，鐵路、公路、內(nèi)河、航空等交通運輸網(wǎng)絡貫通南北、連接東西，物流業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?012年，，分別比2010年增長63%%。，，分別比2010年增長2倍、。初步測算，2012年湖南省社會物流總額在10000億元以上。物流業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。黨的十六大以來，湖南經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展，人民生活水平的提高，市場交易方式的不斷創(chuàng)新，帶動了物流需求的擴大。工商企業(yè)作為物流市場的主要需求者，有效承接了不斷擴大的物流規(guī)模。2012年，、、。、。隨著經(jīng)濟朝著又好又快的方向發(fā)展，物流需求仍將持續(xù)擴大。社會物流總費用節(jié)約空間大。經(jīng)測算，%。相對于美國、日本、歐洲僅相當于其GDP10%左右的比例，湖南社會物流總費用仍有較大的下調(diào)空間。五、 項目的市場分析中部各省的宏觀物流業(yè)產(chǎn)值比較根據(jù)我國國家統(tǒng)計局和國家標準局1994年制定的國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準，物流業(yè)包括第三產(chǎn)業(yè)中交通運輸、倉儲及郵電業(yè)中的貨運和倉儲部分。因此選用交通運輸、倉儲、郵電業(yè)產(chǎn)值（宏觀物流產(chǎn)值）來代表物流業(yè)產(chǎn)值進行分析。湖南省及津市市市物流市場總量分析據(jù)《湖南統(tǒng)計年鑒》，%，以此為湖南省物流市場總量的低值。參照我國物流費用占GDP總值的20%平均水平來計算。市場預測⑴ 總體預測在國際上，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標志之一，被喻為經(jīng)濟發(fā)展的加速器。美國著名咨詢公司麥肯錫公司對中國物流業(yè)進行調(diào)查后，認為“現(xiàn)代物流業(yè)將在未來中國的經(jīng)濟發(fā)展中起到關(guān)鍵作用”（麥肯錫 《中國物流市場白皮書》）。2010年美國的物流成本為9210億美元，%（《2000年美國年度物流狀況報告》）。而歐洲、日本等發(fā)達國家物流成本占GDP比重一般為10%左右。中國的物流成本占GDP的比重，據(jù)世界銀行估計，占到18%。而實際情況，據(jù)國內(nèi)權(quán)威專家分析，至少要占到20%以上。（可比價格），按20%計算，物流成本已達到17800億元人民幣，可挖掘的“第三利潤來源”的潛力很大。如果我國能夠在今后若干年的時間里，建設(shè)一個社會化現(xiàn)代物流服務體系，從粗放物流經(jīng)營向集約物流經(jīng)營轉(zhuǎn)變，將物流成本降到國際先進標準10%左右，將會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益。總的來說，我國發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的市場空間巨大，近年來，我國很多省市政府開始認識到現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)對于推動經(jīng)濟發(fā)展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟和工商企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭能力等方面的重要性。一些國內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)開始重視企業(yè)物流管理，認識到物流是降低物質(zhì)消耗、提高生產(chǎn)效率以外，能夠使企業(yè)增加效益的“第三利潤來源”。我國計劃經(jīng)濟體制下形成的運輸、倉儲企業(yè)已經(jīng)開始向第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)變，同時對支持其物流活動的物流基礎(chǔ)設(shè)施提出了更高的要求，物流園區(qū)建設(shè)將有利于第三方物流企業(yè)開展物流業(yè)務。國際上一些著名物流企業(yè)已經(jīng)進入我國，開始積極開展物流服務。我國政府對WTO關(guān)于物流服務及相關(guān)業(yè)務的承諾，基本上是全面開放物流市場。國際物流企業(yè)進入我國的主要業(yè)務模式是充分利用現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施，開展第三方或第四方物流服務。國際物流企業(yè)開展物流服務，對諸如物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提出了明確而具體的要求?？梢哉f，我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)開始形成，市場主體開始顯現(xiàn)。而就我國目前物流基礎(chǔ)設(shè)施和裝備的發(fā)展現(xiàn)狀和總體規(guī)劃而言，應該說是具備了一定的基礎(chǔ)條件。但是，由于缺乏先進的物流基礎(chǔ)設(shè)施對現(xiàn)有物流資源進行整合，現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施及物流服務處于分散狀態(tài)，沒有形成一個有效的系統(tǒng)。因此，開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)，是有效整合資源、發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢，為工商企業(yè)提供社會化現(xiàn)代物流服務的有效手段，其市場前景和發(fā)展?jié)摿薮?。?湖南省及津市市市物流產(chǎn)業(yè)預測據(jù)統(tǒng)計，湖南省目前各類企業(yè)總數(shù)達到64萬家以上，其中99%以上是中小企業(yè)，，交通運輸、倉儲、。津市市市現(xiàn)有商品市場9個，商業(yè)網(wǎng)點89個，從業(yè)人員3萬人。，%。津市市市是一座老工業(yè)城市，貨運量和貨物周轉(zhuǎn)量在常德地區(qū)占主要地位，因而提供了巨大的物流市場，其中，蘊含著巨大的物流成本節(jié)約空間和巨大的物流增值服務空間。按照國際通行標準計算，到2012年，湖南省國內(nèi)生產(chǎn)總值達到6900億元，物流成本占20%以上，以20%計算，成本節(jié)約空間將達到1380億元。從建立起社會化現(xiàn)代物流服務體系即改進后的社會物流系統(tǒng)進行考慮。假設(shè)我國在今后5年經(jīng)濟發(fā)展取得長足進步，物流發(fā)展快速高效，物流費用達到占GDP總值15%的水平，津市市市的物流市場發(fā)展空間是相當大的。⑶ 項目經(jīng)營預測① 項目經(jīng)營有利條件：湘西北綜合物流園坐落于津市市嘉山工業(yè)新區(qū)，地理位置優(yōu)越，是進出津市市市的門戶，相鄰二廣高速、S302公路，交通十分方便，車流、物流、信息流、人流都比較集中快捷。因此，經(jīng)營潛力大，極有發(fā)展前景。津市市嘉山工業(yè)新區(qū)大力支持，制定了各種優(yōu)惠政策，為經(jīng)營者創(chuàng)造良好寬松的經(jīng)營環(huán)境。湘西北綜合物流園定位好、起點高，配套設(shè)施齊全，管理手段先進?？蔀榭蛻籼峁┤轿坏奈锪鞣铡＂?項目租賃預測。隨著城市東擴發(fā)展，原有小型運輸、物流公司會逐漸東移，津市市倉儲需求面積在20萬平方米左右。湖南三湘和達現(xiàn)代物流有限公司已和中聯(lián)重科車橋、湘澧鹽礦公司等大型公司洽談了意向合同書，意向租賃面積5000平方米左右。開發(fā)區(qū)很多企業(yè)倉儲能力不足，如開發(fā)區(qū)內(nèi)年產(chǎn)中意糖果、雪麗造紙公司等自身倉儲有限，僅此一家的倉儲需求就達2萬平方米；因此，項目的租賃是有很大市場的。第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模一、 建設(shè)內(nèi)容，主要建設(shè)內(nèi)容包括：倉儲、辦公樓、綜合服務樓、貨物堆場、停車場以及項目配套的設(shè)施（道路、供水、排水、供電、綠化等市政設(shè)施），同時購置運輸車輛及相應的物流信息設(shè)備。二、 建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃建設(shè)的總建筑面積為24108平方米。其中一期用地面積18畝，建筑面積5325平方米，露天貨場675平方米，停車場5700平方米，道路及綠化面積2400平方米；，建筑基底面積18783平方米，露天貨場2475平方米，停車場4000平方米，道路及綠化面積7392平方米。，建筑密度37%，%。預計項目建成后貨運吞吐量將達到100萬噸，宏觀物流產(chǎn)值達2億元。表41 項目建設(shè)規(guī)模序號項目單位一期二期合計1用地面積畝182建筑面積m253251878324108其中：室內(nèi)倉儲m211251001111136綜合服務樓m2900900辦公樓m218001800商貿(mào)區(qū)m215008772102723建停車場m25700400097004露天貨場m2675247531505道路及綠化m22400739210467第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件一、 項目區(qū)域位置本項目的選址充分考慮津市市物流發(fā)展現(xiàn)狀以及津市市嘉山工業(yè)新區(qū)產(chǎn)生的物流需求。同時，項目選址將充分考慮物流園區(qū)是公路貨運樞紐和物流結(jié)點的特點，考慮園區(qū)作為物流信息服務的重要匯集中心的要求，考慮本物流園以津市市嘉山工業(yè)新區(qū)為重點，通過S302線逐步向常德、岳陽輻射的發(fā)展目標。本項目擬選址在津市市嘉山工業(yè)新區(qū)、運輸條件較好、周圍產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚并且離火車站和市區(qū)又不遠，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。項目占地較規(guī)則，場地地勢相對落差較小，場地內(nèi)無大型建筑物需要拆遷，是建設(shè)物流中心的一塊理想場地。二、 自然條件津市自然地理條件優(yōu)越，氣候溫和，日照充足，無霜期長，是澧水上游山區(qū)與洞庭湖區(qū)結(jié)合部；湘鄂邊省際經(jīng)濟協(xié)作結(jié)合部。津市交通便捷，是湘西北水陸運輸樞紐，洞庭湖區(qū)著名商埠。市區(qū)公路四通八達：207國道貫市而過，北通鄂南，南接湘中，西抵湘西，與石長鐵路、枝柳鐵路和京廣鐵路相連；湘北公路連接常德機場，可飛抵京、滬、閩、粵等地的重要城市。傍市而過的澧水東入洞庭，西接長江，常年可通航300至500噸級船只，是湖南6大良港之一。津市是湘北的工業(yè)重鎮(zhèn)。全市僅城區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)170余家，形成了以食品、紡織、機械、電子、造紙、化工為主體、多種門類配套的工業(yè)體系。主要工業(yè)產(chǎn)車橋、食品、味精、糖化酶、蚊香、絲綢、風味小食品等五十多種分別榮獲國優(yōu)、省優(yōu)、部優(yōu)。隨著對外開放的步伐加快，先后成立九澧長麻紡織有限公司、藍壽銀光食品有限公司等多家中外合資企業(yè)，與40多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟、技術(shù)合作關(guān)系。津市各種基礎(chǔ)設(shè)施齊備。裝機12000千瓦、供氣70噸/時的熱電站已經(jīng)配套；220千伏變電站已竣工投產(chǎn)，郵電通迅已實現(xiàn)交換管理程控化，傳輸數(shù)字化，內(nèi)部管理微機化；同時還是湘西北地區(qū)郵政處理中心；建成了全省第一個縣級政府網(wǎng)站。文化發(fā)達，商業(yè)活躍，購物方便，醫(yī)療設(shè)施健全；投資者無后顧之憂三、 基礎(chǔ)設(shè)施及投資環(huán)境工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。工業(yè)是津市經(jīng)濟的主體和優(yōu)勢。上個世紀70年代，津市就是湖南省有名的工業(yè)重鎮(zhèn)，斑馬蚊香、麥穗味精等工業(yè)產(chǎn)品曾經(jīng)紅遍全國，本地上繳的稅收曾占整個常德地區(qū)的50%。其后一段時期，因水運優(yōu)勢不再，體制機制僵化，津市經(jīng)濟發(fā)展停滯不前。2000年后，津市大力推進改革創(chuàng)新，改制后的國有、集體企業(yè)甩開體制束縛，煥發(fā)出了新活力。特別是近年來，津市堅持“工業(yè)立市”戰(zhàn)略不動搖，加快園區(qū)建設(shè)，狠抓招商引資，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展。目前，全市有規(guī)模工業(yè)企業(yè)78家，園區(qū)規(guī)劃面積達到18平方公里，是省級工業(yè)集中區(qū)，已形成汽配、鹽化工、紡織、造紙、食品五大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，生物醫(yī)藥、新型建材等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，中意糖果、“雪”牌食鹽全國馳名，“梅花牌”糖化酶遠銷美國。 基礎(chǔ)設(shè)施完備。建有日處理能力2萬噸的污水處理廠、。城區(qū)孟姜女大道和車胤東路改造、東湖綜合治理等工程相繼完成，車胤文體公園、法治廣場成為城市建設(shè)的新亮點，日供水能力15萬立方米的大洼水廠建設(shè)基本完成，城市配套功能日趨完善。防洪、排澇、灌溉水利設(shè)施不斷發(fā)展完善，農(nóng)村公路硬化超額完成任務，7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)功能增強，靈泉綜合示范片、渡口現(xiàn)代農(nóng)業(yè)核心示范區(qū)成為省、常德市新農(nóng)村建設(shè)樣板，沿S205線現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)基本形成。過境津市的“二廣”高速有望年底通車，“安慈”高速提上日程，涔水大橋新建通車，千噸級碼頭建設(shè)即將啟動，津市交通和區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。 物產(chǎn)資源豐富。津市鹵水儲量、食鹽產(chǎn)量居湖南之首，附近的雄黃儲量、品位和產(chǎn)量為全國之冠。津市糧、棉、油等農(nóng)副產(chǎn)品資源富足，形成了優(yōu)質(zhì)稻、棉花、油類、水產(chǎn)、蠶桑、蔬菜、藠果、蘑菇、肉兔、生豬等多個產(chǎn)業(yè)基地。湖泊濕地資源得天獨厚，水、漁、林資源豐富，尤其盛產(chǎn)鮮魚，暢銷全國?！敖蚴兴姽鲍@得國家地理標志產(chǎn)品認證，保河堤鎮(zhèn)中南村被評為全國循環(huán)農(nóng)業(yè)示范點，蠶桑種養(yǎng)殖標準化示范區(qū)通過國家驗收，八寶湖水產(chǎn)養(yǎng)殖專業(yè)合作社被農(nóng)業(yè)部授予水產(chǎn)健康養(yǎng)殖示范場，靈泉鎮(zhèn)楊家村、錦繡蘭苑休閑農(nóng)莊和半島農(nóng)莊被評為全省首屆百佳魅力村（農(nóng)）莊。 發(fā)展勢頭強勁。近年來，津市堅持“工業(yè)立市”核心戰(zhàn)略，堅定不移促發(fā)展、全力以赴惠民生，成功實現(xiàn)了“后發(fā)趕超”，呈現(xiàn)出經(jīng)濟跨越式發(fā)展、工業(yè)跨越式崛起、城鄉(xiāng)跨越式進步、民生跨越式改善、黨建跨越式推進的態(tài)勢。2012年，%，::；，%；，%；完成規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值107億元，增加值30億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19498元，%；農(nóng)民人均純收入8170元，%。還先后榮獲了全國平安建設(shè)先進縣市、全國科技進步先進縣市、全國平安暢通縣市、全國道路交通管理優(yōu)秀城市、全國法制宣傳教育先進縣市、全國養(yǎng)老服務社會化示范縣市等諸多國家級榮譽，以及湖南省作風建設(shè)先進縣市、常德市農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生整治工作先進單位等諸多省、常德市級榮譽。產(chǎn)業(yè)定位科學，以承接珠三角產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移為主，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)和平衡津市市工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的輕工、機電等產(chǎn)業(yè)；以駐市大中型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸為主，發(fā)展規(guī)模型加工制造產(chǎn)業(yè)。園區(qū)規(guī)劃合理，開發(fā)區(qū)共規(guī)劃為六園：鹽化工工業(yè)園、汽車工業(yè)園、造紙工業(yè)園、食品工業(yè)園、高新技術(shù)工業(yè)園、紡織工業(yè)園。每個園區(qū)既自成體系，又有機聯(lián)系，構(gòu)成一幅完美的園區(qū)圖畫。用地政策優(yōu)惠，凡在開發(fā)區(qū)投資興辦企業(yè)，項目只要符合國家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保政策，可以以出讓方式獲得土地使用權(quán)，土地出讓金在成本價以下根據(jù)項目固定資產(chǎn)投資額和年度稅收額雙方商定。經(jīng)省級以上科技部門認定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，或固定資產(chǎn)投資額在1億元以上的工業(yè)項目，采取更加靈活的優(yōu)惠政策或視情況一事一議商定土地出讓金。對首期投資開發(fā)的項目可在上述基礎(chǔ)上再降低土地出讓金。項目用地由開發(fā)區(qū)負責辦理《國有土地使用權(quán)證》。工業(yè)用地由開發(fā)區(qū)負責完成“五通一平”。同時，實行實惠的總收政策和全免的規(guī)費政策。保障服務稱心，開發(fā)區(qū)設(shè)立投資服務中心，對引進的企業(yè)實行一條龍服務，定項目、定人員、定責任的“一站式”全程代理，跟蹤服務，限時辦結(jié)。開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)在建設(shè)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中的周邊矛盾，由開發(fā)區(qū)管委會負責協(xié)調(diào)和處理。在開發(fā)區(qū)興辦企業(yè)的外來投資者、科技人員、管理人員和其他業(yè)務、工業(yè)骨干及其配偶和未成年子女，愿意在津市市落戶的，一律由開發(fā)區(qū)代辦落戶手續(xù)；不愿在津市市市落戶的，其用水、用電、交通、通訊、就醫(yī)、戶籍和子女入托、入學、就業(yè)等一律與本市市民享受同等待遇。建設(shè)成果高效，開發(fā)區(qū)雖建園不足一年，卻以得天獨厚的優(yōu)勢吸引著商界。目前已有中聯(lián)重科車橋、湘澧鹽礦、紅鷹翔酶制劑、中意糖果等大型企業(yè)入駐區(qū)內(nèi)，還有張老頭食品、益林紡織等一批中小企業(yè)已建設(shè)或正在建設(shè)之中。四、 施工條件物料供應項目建設(shè)所需的鋼材、木材、砂、石、水泥等各種材料均可就近采購供應?；A(chǔ)設(shè)施城市給排水管線均已敷設(shè)到場地附近，電源可以利用現(xiàn)有線路接入，各種建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，完全能夠滿足項目建設(shè)的需要。場地條件擬建的項目地勢開闊，工程地質(zhì)條件較好，需要拆遷的建筑物較少。項目所在地的氣候條件較好，自然條件對整個工程的影響不大，但應注意盡可能避免在雨季進行施工，以避免施工過程中不必要的麻煩。第六章 工程技術(shù)方案一、 總平面布局，總平面布局分為商貿(mào)區(qū)、倉儲區(qū)、停車坪、辦公區(qū)、生活區(qū)等不同功能區(qū)的布局。停車場分布在園區(qū)的兩端，