【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)品設(shè)計不合理，商業(yè)物業(yè)的后期運營逐漸被重視，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間較大。本項目商業(yè)部分前景分析①本項目位于解放路、西外環(huán)路的城市中軸線上，毗鄰華新開發(fā)區(qū)、市政府，地理位置佳，區(qū)位優(yōu)勢明顯。②項目建設(shè)符合衡陽商業(yè)發(fā)展趨勢，華新區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展較薄弱。③項目地塊大，建筑體量大，配套全，國際頂尖設(shè)計團隊設(shè)計，全力打造。④衡陽宏觀經(jīng)濟向好，居民購買力旺盛，消費需求量大，高端消費待釋放。總結(jié)：衡陽目前仍以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計、配套、業(yè)態(tài)等方面，對適用未來商業(yè)發(fā)展均存在不同大小的缺陷，為本項目成為未來衡陽商業(yè)領(lǐng)頭羊提供了機會。三、酒店市場分析衡陽酒店物業(yè)市場狀況衡陽主城區(qū)現(xiàn)有高星級酒店14家，其中1個準五星級酒店（林隱假日酒店）位于華新開發(fā)區(qū)，4個四星級酒店（雁城賓館、神龍大酒店、華天大酒店、西湖飯店）均位于老城區(qū)。衡陽酒店行業(yè)經(jīng)營狀況①衡陽市區(qū)的中高星級酒店主要面對的客戶是商務(wù)類客戶、會議接待類客戶、休閑旅游類客戶和市區(qū)散客。②現(xiàn)有的四星級酒店均定位于商務(wù)型酒店，其中各酒店的客戶源各有不同。華天酒店客戶以部隊及工業(yè)企業(yè)為主的接待類為主；雁城賓館則以政府部門為主力客戶；神農(nóng)酒店以散客為主。③三星級及經(jīng)濟型酒店以市區(qū)散客為主力。經(jīng)濟型酒店因為房價區(qū)隔不明顯，且缺乏相應(yīng)的主題和特色，導致其被三星級及二星酒店進行客戶分流比較明顯，綜合營業(yè)狀況不盡樂觀。④目前衡陽酒店業(yè)淡、旺季區(qū)分不太明顯，四星級平均房價（折后）多集中在400元左右，高于400元以上的入住率會相對偏低。⑤一般來說，衡陽酒店業(yè)平均入住率在70%左右，節(jié)假日入住率超過90%，衡陽酒店業(yè)發(fā)展正處在黃金時期。衡陽酒店行業(yè)發(fā)展趨勢分析①衡陽是湖南省第二大城市，湘南區(qū)域性中心城市，目前沒有一家掛牌五星級酒店，與城市經(jīng)濟發(fā)展及城市形象不符，高端酒店市場亟待拓展。②目前衡陽酒店業(yè)經(jīng)營狀況良好，星級酒店入住率較高。衡陽確立以工業(yè)強市、商貿(mào)興市、旅游旺市的發(fā)展目標，大量工業(yè)項目、世界500強的陸續(xù)進駐為衡陽經(jīng)濟注入新的動力，頻繁的商務(wù)活動將可預(yù)期；鑒于衡陽連接長株潭與華南經(jīng)濟圈的交通區(qū)位，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，亦為衡陽帶來可觀的商業(yè)往來人流；作為中國優(yōu)秀旅游城市，以南岳衡山為代表的衡陽旅游業(yè)發(fā)展迅猛，市區(qū)內(nèi)派生大量旅游人流。各種利好為衡陽酒店業(yè)的發(fā)展和升級奠定了堅實的客源基礎(chǔ)。③高端酒店將是衡陽在下一個競爭周期針對高端市場的發(fā)展趨勢和熱點。就衡陽“十二五”期間著力工業(yè)、物流、旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可預(yù)見的是，未來幾年內(nèi)，商務(wù)、旅游將是衡陽酒店業(yè)爭奪的熱點，相應(yīng)的酒店業(yè)發(fā)展主題或?qū)絹碓角逦?。④高端酒店項目的加入和競爭，將導演衡陽酒店業(yè)進行新一輪的發(fā)展革新，物業(yè)品質(zhì)、發(fā)展主題和服務(wù)將大大考驗衡陽酒店的整體素質(zhì)。⑤衡陽目前再多出幾家五星級酒店的規(guī)模是可以預(yù)期的，共享衡陽高端需求，綜合五星級酒店的整體環(huán)境，將提升衡陽的城市形象品位，改善投資環(huán)境，提升商務(wù)、旅游接待能力。本項目酒店發(fā)展建議①據(jù)以上分析，衡陽本地酒店未來幾年的競爭熱點將會集中在高端酒店產(chǎn)品的競爭，目前衡陽最高端的林隱假日酒店為山水園林度假式酒店，品質(zhì)較佳，其東南亞式的園林和風情已然揭示其著力旅游和度假的主題方向。即便如此，就目前衡陽的市場酒店供應(yīng)來看，風格鮮明的主題型酒店仍較為缺失。②本項目定位為按五星級標準打造的精品酒店，其中客房設(shè)置、各項配套、內(nèi)部裝飾設(shè)計等具體細節(jié)需提前與目標引入的酒店管理公司進行商討，做好充分市場調(diào)研。③就衡陽現(xiàn)狀高星級酒店客源狀況，工業(yè)企業(yè)、政府團體等協(xié)議客戶占絕對主力。在突顯性價比的前提下，適當?shù)姆績r將大大吸引市區(qū)散客前往消費，也側(cè)面說明衡陽本地居民享樂型超前消費的特征。④從中長期發(fā)展目標來看，隨著長株潭經(jīng)濟圈的發(fā)展和衡陽經(jīng)濟的邁進，商務(wù)類客戶將會大量增加。再者，隨著衡陽市一系列旅游項目的建設(shè)和投入使用旅游類客戶亦會逐漸增加。⑤本項目酒店結(jié)合自身品質(zhì)，打造出獨特風格和鮮明的整體環(huán)境，形成旗幟鮮明的差異化市場運營體系，前景可期。四、商品住宅市場分析 衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點1）老城區(qū)板塊老城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高。老城區(qū)人口稠密，建筑物間距小，改造難度大，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到地段、規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在36005000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有龍泉幸福里、中泰峰境、衡陽商業(yè)步行街、禧城雁巢、東洲水岸、碧桂園、湘粵名城、龍江陽光城、御江帝景等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，兩、三棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，城南片區(qū)位置有幾個占地大、上規(guī)模的樓盤，售價多為35004800元/平方米左右。2）華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對滯后。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。代表性的樓盤有沐林美郡、紫御華府、公園1號、西子蓮花、冠都現(xiàn)代城、特變?水木融城、珠江愉景新城、棕櫚園、香江水岸新城、恒大綠洲、銀泰紅城等。售價在38005200元/㎡左右。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。3) 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，建設(shè)速度比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且人氣不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠未形成。代表性樓盤有融冠水映豪庭、蒸湘世紀城等。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，但隨著蒸水風光帶延伸工程的建設(shè)，潛力巨大，新建的樓盤有英倫首府、金河灣188龍城金水麗都等，價格在37005000元/㎡左右。4) 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。代表性樓盤有創(chuàng)景外灘、東方巴黎、景秀東岸、湘水明珠、利貞嘉苑、龍錦山莊等。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。價格在35005000元/㎡左右。5）石鼓板塊石鼓區(qū)地處衡陽北部，因石鼓書院而得名，歷來商賈云集，是衡陽市人流、物流、信息流最密集的地區(qū)，區(qū)內(nèi)的華源建材市場、五一副食品市場、中湘五金機電市場、永興家居市場已成為湘南四大有影響的市場，規(guī)劃中還將建設(shè)大型汽貿(mào)市場、農(nóng)產(chǎn)品市場。歷史、人氣、旅游資源使得該片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減，代表性樓盤有雅士林?欣城、雁棲湖?耀江花園、冠城江景、華瑞園、珠江帝景山莊、鴻豪城、蒸水1號、崇盛國際購物公園等。主要特征：靠市區(qū)中心位置，樓盤一般商住結(jié)合，雖亮點不多，市場消化得也快，靠邊緣位置因土地條件有上規(guī)模的大盤，以整體規(guī)劃、景觀資源、價格優(yōu)勢吸引消費者。價格在35004800元/㎡左右。2013年衡陽房地產(chǎn)市場運行特點 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資進一步增長隨著我市城鎮(zhèn)化進程進一步加快，市場行情向好，投資信心充足，衡陽市土地市場成交供應(yīng)都較為活躍，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈的爭奪。在市場穩(wěn)定的環(huán)境下，我市土地供求兩旺的現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)的投資力度和投資規(guī)模繼續(xù)溫和回升，商品房供應(yīng)量保持近20%的增速，%。2）商品房住宅均價小幅上揚在調(diào)控政策堅持遏制投機、投資性需求，堅持實施穩(wěn)健的監(jiān)管措施，我市新建商品房市場房價并沒有出現(xiàn)大的下滑，從采集數(shù)據(jù)來看，我市大部份樓盤銷售價格仍與去年保持整體平衡，但由于恒大綠洲、水木融城等精裝樓盤陸續(xù)大量投入市場，使我市商品房住房均價同比去年，%，新建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價為3917元/平方米。3）商品房市場需求更趨合理 剛性需求是衡陽購房者的主力，2013年市場發(fā)展環(huán)境比較平穩(wěn)，剛性需求和改善性需求均是呈現(xiàn)比較溫和的釋放，新建商品房網(wǎng)簽成交與去年相比有所增長，㎡，%。消費主體以80－100平方米剛性需求及100－140平方米改善性需求是市場熱銷戶型，占整個商品房住房銷售的70%。五、項目SWOT分析S—優(yōu)勢⊙ 區(qū)位優(yōu)勢：位于新老城區(qū)交界處，城市中軸線上，標識性強，展示性好，未來城市規(guī)劃的圓心位置，具有優(yōu)越的商業(yè)輻射力和凝聚力?！?交通優(yōu)勢：處于城市南北、東西兩條主干道交匯處，交通便利，道路通達，毗鄰政府行政辦公區(qū)，周邊住宅區(qū)多，人氣足，便于營銷推廣。⊙ 規(guī)模優(yōu)勢：本項目為商