【正文】 原則，以保證和提高工程質(zhì)量。三、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施1）、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)部和工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期擬定2014年為前期準(zhǔn)備期，2015年開(kāi)始動(dòng)工，分兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)住宅部分，二期開(kāi)發(fā)酒店及商業(yè)，施工工期4年，即從2015年至2018年。銀泰紅城4300元/平方米，御江帝景4500元/平方米，碧桂園4700元/平方米。6）六類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)商品房和住宅銷售平均價(jià)格為6237元/㎡和5850元/㎡,衡陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到4300元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。4）四類客戶：衡陽(yáng)在外地成功人士衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在本地置業(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。2）二類客戶：私營(yíng)業(yè)主衡陽(yáng)作為湘南中心城市，商貿(mào)、物流十分繁榮，未來(lái)發(fā)展更為迅速，中小私營(yíng)業(yè)主較多，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主，需添置物業(yè)的不在少數(shù)，其中也包括相當(dāng)多的外地來(lái)衡經(jīng)商戶。六、銷售預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤(pán)，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：1）一類客戶：企事業(yè)單位職工城市的快速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)的增多，80、90年代出生的人口群體加速自主性剛性需求。雖有不少大體量綜合體，特別是同處解放西路的商業(yè)步行街項(xiàng)目，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成一定的商業(yè)分流。T—威脅⊙ 項(xiàng)目周邊有在建商業(yè)項(xiàng)目：衡陽(yáng)商業(yè)步行街，未來(lái)幾年還將建設(shè)的項(xiàng)目有海通國(guó)際廣場(chǎng)、紅星美凱龍城市綜合體、崇盛國(guó)際購(gòu)物公園、美美世界綜合體（都處在城市邊緣發(fā)展區(qū)域，位置及配套不成熟）。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)還沒(méi)有成熟商圈，大型綜合性、高起點(diǎn)、高配套的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是個(gè)空白。未來(lái)該項(xiàng)目與周邊其他住宅項(xiàng)目形成融合共生，在未來(lái)日益成熟的商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)上，形成合力，有機(jī)會(huì)成為整個(gè)城市最具活力的商業(yè)消費(fèi)中心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆！?目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍不高，衡陽(yáng)市民還是習(xí)慣于在老城商業(yè)區(qū)消費(fèi)，勢(shì)必會(huì)延長(zhǎng)未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的培育期?！?成本及稀缺優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目土地為2002年兼并收購(gòu)原衡陽(yáng)互感器廠時(shí)取得，是衡陽(yáng)城市中心區(qū)少有的大面積地塊、絕版地塊，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地，亟待開(kāi)發(fā)，地標(biāo)項(xiàng)目將取得政府的大力支持，也會(huì)受到衡陽(yáng)市民的關(guān)注?！?規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目為商業(yè)、辦公、酒店、住宅為一體的城市綜合體，其它業(yè)態(tài)將帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，體量可觀，商業(yè)與住宅項(xiàng)目可形成互補(bǔ)共融的商業(yè)綜合體效益。五、項(xiàng)目SWOT分析S—優(yōu)勢(shì)⊙ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于新老城區(qū)交界處，城市中軸線上，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，展示性好，未來(lái)城市規(guī)劃的圓心位置，具有優(yōu)越的商業(yè)輻射力和凝聚力。消費(fèi)主體以80－100平方米剛性需求及100－140平方米改善性需求是市場(chǎng)熱銷戶型，占整個(gè)商品房住房銷售的70%。3）商品房市場(chǎng)需求更趨合理2）商品房住宅均價(jià)小幅上揚(yáng)在調(diào)控政策堅(jiān)持遏制投機(jī)、投資性需求，堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的監(jiān)管措施，我市新建商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大的下滑，從采集數(shù)據(jù)來(lái)看，我市大部份樓盤(pán)銷售價(jià)格仍與去年保持整體平衡，但由于恒大綠洲、水木融城等精裝樓盤(pán)陸續(xù)大量投入市場(chǎng)，使我市商品房住房均價(jià)同比去年，%，新建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為3917元/平方米。2013年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步增長(zhǎng)隨著我市城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，市場(chǎng)行情向好，投資信心充足，衡陽(yáng)市土地市場(chǎng)成交供應(yīng)都較為活躍，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈的爭(zhēng)奪。主要特征：靠市區(qū)中心位置，樓盤(pán)一般商住結(jié)合，雖亮點(diǎn)不多，市場(chǎng)消化得也快，靠邊緣位置因土地條件有上規(guī)模的大盤(pán)，以整體規(guī)劃、景觀資源、價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者。5）石鼓板塊石鼓區(qū)地處衡陽(yáng)北部，因石鼓書(shū)院而得名，歷來(lái)商賈云集，是衡陽(yáng)市人流、物流、信息流最密集的地區(qū)，區(qū)內(nèi)的華源建材市場(chǎng)、五一副食品市場(chǎng)、中湘五金機(jī)電市場(chǎng)、永興家居市場(chǎng)已成為湘南四大有影響的市場(chǎng)，規(guī)劃中還將建設(shè)大型汽貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)。主要特征：早期樓盤(pán)少，檔次低，規(guī)模少，樓盤(pán)素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。4) 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。代表性樓盤(pán)有融冠水映豪庭、蒸湘世紀(jì)城等。樓盤(pán)在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。售價(jià)在38005200元/㎡左右。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。2）華新開(kāi)發(fā)區(qū)板快華新開(kāi)發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。峰境、衡陽(yáng)商業(yè)步行街、禧城雁巢、東洲水岸、碧桂園、湘粵名城、龍江陽(yáng)光城、御江帝景等。老城區(qū)人口稠密，建筑物間距小，改造難度大，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到地段、規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在36005000元/平方米左右。⑤本項(xiàng)目酒店結(jié)合自身品質(zhì)，打造出獨(dú)特風(fēng)格和鮮明的整體環(huán)境，形成旗幟鮮明的差異化市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)體系，前景可期。④從中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，隨著長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展和衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的邁進(jìn)，商務(wù)類客戶將會(huì)大量增加。③就衡陽(yáng)現(xiàn)狀高星級(jí)酒店客源狀況，工業(yè)企業(yè)、政府團(tuán)體等協(xié)議客戶占絕對(duì)主力。即便如此，就目前衡陽(yáng)的市場(chǎng)酒店供應(yīng)來(lái)看，風(fēng)格鮮明的主題型酒店仍較為缺失。⑤衡陽(yáng)目前再多出幾家五星級(jí)酒店的規(guī)模是可以預(yù)期的，共享衡陽(yáng)高端需求，綜合五星級(jí)酒店的整體環(huán)境，將提升衡陽(yáng)的城市形象品位，改善投資環(huán)境，提升商務(wù)、旅游接待能力。就衡陽(yáng)“十二五”期間著力工業(yè)、物流、旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)幾年內(nèi)，商務(wù)、旅游將是衡陽(yáng)酒店業(yè)爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，相應(yīng)的酒店業(yè)發(fā)展主題或?qū)?huì)越來(lái)越清晰。各種利好為衡陽(yáng)酒店業(yè)的發(fā)展和升級(jí)奠定了堅(jiān)實(shí)的客源基礎(chǔ)。②目前衡陽(yáng)酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，星級(jí)酒店入住率較高。⑤一般來(lái)說(shuō)，衡陽(yáng)酒店業(yè)平均入住率在70%左右，節(jié)假日入住率超過(guò)90%，衡陽(yáng)酒店業(yè)發(fā)展正處在黃金時(shí)期。經(jīng)濟(jì)型酒店因?yàn)榉績(jī)r(jià)區(qū)隔不明顯，且缺乏相應(yīng)的主題和特色，導(dǎo)致其被三星級(jí)及二星酒店進(jìn)行客戶分流比較明顯，綜合營(yíng)業(yè)狀況不盡樂(lè)觀。華天酒店客戶以部隊(duì)及工業(yè)企業(yè)為主的接待類為主；雁城賓館則以政府部門(mén)為主力客戶；神農(nóng)酒店以散客為主。衡陽(yáng)酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況①衡陽(yáng)市區(qū)的中高星級(jí)酒店主要面對(duì)的客戶是商務(wù)類客戶、會(huì)議接待類客戶、休閑旅游類客戶和市區(qū)散客。總結(jié)：衡陽(yáng)目前仍以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套、業(yè)態(tài)等方面，對(duì)適用未來(lái)商業(yè)發(fā)展均存在不同大小的缺陷，為本項(xiàng)目成為未來(lái)衡陽(yáng)商業(yè)領(lǐng)頭羊提供了機(jī)會(huì)。③項(xiàng)目地塊大，建筑體量大，配套全，國(guó)際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，全力打造。本項(xiàng)目商業(yè)部分前景分析①本項(xiàng)目位于解放路、西外環(huán)路的城市中軸線上，毗鄰華新開(kāi)發(fā)區(qū)、市政府，地理位置佳，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。④多功能、多元化的綜合類商業(yè)項(xiàng)目較少：衡陽(yáng)缺乏高檔的大型綜合購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所、缺乏特色、風(fēng)情、主題性強(qiáng)的現(xiàn)代型商業(yè)物業(yè)。②商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)：出現(xiàn)廣場(chǎng)、中庭、手扶電梯、連廊、休息區(qū)、平行停車位、購(gòu)物餐飲娛樂(lè)多元化組合等現(xiàn)代設(shè)計(jì)，逐步重視人流動(dòng)線的疏導(dǎo)和商場(chǎng)內(nèi)外的交通組織，如晶珠廣場(chǎng)、崇業(yè)廣場(chǎng)、華新步步高廣場(chǎng)。外地超市陸續(xù)進(jìn)駐，如人人樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、沃爾瑪。大型專業(yè)市場(chǎng)已形成雛形，如先鋒路電腦城、解放路中建國(guó)際通訊廣場(chǎng)、北部華源大市場(chǎng)、中億汽貿(mào)城等。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)上仍以中低端消費(fèi)為主，但中高端消費(fèi)開(kāi)始出現(xiàn)，受地區(qū)消費(fèi)習(xí)慣影響，經(jīng)營(yíng)中低檔商品的零售門(mén)店及商鋪較多。②商業(yè)業(yè)態(tài)、商品的檔次和種類：商業(yè)業(yè)態(tài)、商品種類較為齊全，現(xiàn)有大型大型百貨店經(jīng)濟(jì)狀況均不是很理想，消費(fèi)產(chǎn)品以滿足居民的基本生活需求為主，消費(fèi)場(chǎng)所一般以大眾消費(fèi)為主，適合進(jìn)行中高端商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所較少，中低檔商品品類供應(yīng)齊全，高檔、頂級(jí)商品品種較少。衡陽(yáng)市商業(yè)環(huán)境分析 ①商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和分布： 各商業(yè)設(shè)施的規(guī)模都不大，目前最大的是晶珠MALL和崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積約5萬(wàn)平米。新城區(qū)商圈為衡陽(yáng)市華新開(kāi)發(fā)區(qū)，借助政府行政職能部門(mén)的陸續(xù)遷入，形成行政商務(wù)文化中心。商業(yè)市場(chǎng)格局衡陽(yáng)市核心商圈位于老城區(qū)，以解放路與蒸湘路交匯處的蓮湖廣場(chǎng)向四周延長(zhǎng)，主要以東西向的解放路、船山路，南北向的蒸湘路、蒸陽(yáng)路、中山路沿線分布。第三階段2004年開(kāi)始，以大型商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為輔，形成以專業(yè)化、規(guī)模化為經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)模式。以零散商戶為主，只能提供人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨?，像最初的一些小百貨店、小糧油店等，這種模式起點(diǎn)低、資金規(guī)模小、交易量小。二、商業(yè)市場(chǎng)分析衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展概況從衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，衡陽(yáng)商業(yè)可以劃分為四個(gè)階段，衡陽(yáng)商業(yè)目前正處于第三階段到第四階段的過(guò)度時(shí)期?！拘〗Y(jié)】：衡陽(yáng)具備良好的發(fā)展可觀環(huán)境，正處于向副省級(jí)區(qū)