【正文】 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計分析資料）4．新政策給長沙房地產(chǎn)市場帶來的變化長沙作為湖南省省會城市，目前的整體房地產(chǎn)均價只有2500元/平方米，正處于房地產(chǎn)市場的起步階段，并不存在大面積的泡沫的現(xiàn)象，而且根據(jù)調(diào)查，長沙的目前的商品房消費者主要購買的目的還是解決自己的居住的需求，并不存在大量的投機成分。三房、項目配套設(shè)施完善、產(chǎn)品品質(zhì)較高的項目成為接受調(diào)查者主要的需求方向。待銷——竣工一年以內(nèi)；滯銷——竣工一年以上三年以內(nèi)；積壓——竣工三年以上；面積單位為 “平方米”；數(shù)據(jù)來源：長沙市建設(shè)委員會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預警預報信息系統(tǒng)》36商品房價格分析表內(nèi)均價是當月的各項目均價的加權(quán)平均值（單位：元/平方米）數(shù)據(jù)來源：長沙市建設(shè)委員會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預警預報信息系統(tǒng)》37 住宅物業(yè)潛在需求調(diào)查研究371長沙市居民對房價的態(tài)度長沙市居民對房價的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市城市調(diào)查隊資料）372長沙市居民對現(xiàn)住房的態(tài)度長沙市居民對現(xiàn)住房的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市城市調(diào)查隊資料）373長沙市購房群體的年齡結(jié)構(gòu) 購房群體的年齡結(jié)構(gòu)（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報資料）374長沙市購房群體的主要目的 購房群體的主要目的（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報資料）375 長沙市購房群體購房的考慮因素消費群購房考慮因素（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報資料）消費群體對小區(qū)環(huán)境的關(guān)注內(nèi)容（單位/百分比） （數(shù)據(jù)來源；長沙市瀟湘晨報調(diào)查資料）376 購買的理想戶型、結(jié)構(gòu)消費群體理想的購買戶型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報調(diào)查資料）消費群理想的購買樓型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報調(diào)查資料）長沙市居民對住房的要求與內(nèi)地大部分城市的居民住房要求差別不大，主力消費群體對住房面積和戶型的要求普遍比較大，主要原因是市場上的主力消費群體工作、生活的穩(wěn)定性較高，世代繁衍形成的群居習慣造成的。353長沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量(按用途分)長沙市2005年6月底空滯房屋構(gòu)成(按用途分)長沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量（按用途分）單位：萬平米類型面積合計住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房空置面積0其中:待銷房屋(一年以內(nèi)含一年)0 滯銷房屋(一年以上至三年)0 積壓房屋(三年以上)0352 住宅各種戶型空置情況分析%，%，%。 從商品房空置時間情況來看，我市至2005年6月底商品房空置面積中，%，%，%。其中：，%，%；，%；，%，%，%?！￠L沙市2005年16月房屋預售面積（按區(qū)域分）單位:萬平米項目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積164占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積0000占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積占％100%%%%%%%%%%其他面積000000占％100%%%%%%%%%%344 商品房預售面積用途分析2005年1－，％，其中，%；米，%；，%；，%?！￠L沙市2005年16月房屋銷售面積（按區(qū)域分）單位:萬平米項目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積15占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積00000占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積0占％100%%%%%%%%%%其他面積00占％100%%%%%%%%%%343 預售面積區(qū)域總量分析市內(nèi)五區(qū)中，芙蓉區(qū)預售面積大于其他四區(qū)，%；四縣（市）中，長沙縣的預售面積大于其他縣（市），%。34商品房現(xiàn)房銷售情況341現(xiàn)房銷售面積用途分析2005年1－，％，其中：，%；，%；，%；，%。33 商品房銷售情況分析2005年1－，％。其中：，%，其中，別墅、高檔公，%，萬平方米，%；，占總新開工面%；，%；其他用，%。小結(jié) 2005年1－，％，%，%。%；，%?！￠L沙市2005年16月房屋施工面積(按區(qū)域分)單位:萬平米項目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積占％100%%%%%%%%%%其他面積占％100%%%%%%%%%%324 竣工面積分析　2005年1－，％。長沙市2005年16月房屋施工面積（按用途分）單位：萬平方米階　段合　計住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房106月322施工面積區(qū)域總量分析　　城市五區(qū)中，%；四縣（市）(市)，%。　長沙市2005年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資(按項目地點分)單位:億元階段合計芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市106月32 2005年1－6月商品房施工、新開工及竣工面積情況321施工面積分析　　2005年1－，％。 從各區(qū)房地產(chǎn)完成投資的比例上看，%。 長沙市2005年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類(單位:億元)階段合計（按用途分）　　　　　住宅辦公寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他　　　　　106月313按項目所在區(qū)域分析　　2005年1－，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。3．長沙市2005年上半年房地產(chǎn)市場分析31按投資結(jié)構(gòu)分析311投資構(gòu)成分析　，%，%，%，均與上年同期基本持平；，%，%，主要是土地購置費增幅較大，預示今后幾年長沙房地產(chǎn)項目將會大量增加。雨花區(qū)的銷售總量是長沙各區(qū)（縣）最大的，其增長速度在各區(qū)（縣）中也是較快的。芙蓉區(qū)銷量保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。2003年的銷售量比2002年增加了191萬平米，2004年的銷售量比2003年增加了129萬平米。雨花區(qū)的住宅上市量是長沙各區(qū)（縣）最大的，其增長速度在各區(qū)（縣）中也是相對較快的。芙蓉區(qū)住宅上市量保持穩(wěn)定狀態(tài)。對比2002—2004年長沙市房屋新開工面積增長情況，可以看出2003年前住宅的增長較慢，2004年開始，住宅開發(fā)開始急劇加速。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，2004上半年商品房市場供應(yīng)總量受到了一定程度的壓縮，商品房銷售量大于商品房竣工量，加之建材價格的上漲，導致長沙市商品房價格也出現(xiàn)上揚。2004年，商品房交易依然保持了強勁上升的勢頭，市場需求旺盛。125 2004年長沙市商品房銷售均價達到2738元/平方米，同比增長15％長沙市商品房銷售均價圖長沙市商品房銷售均價在2001年與2002年之間，出現(xiàn)停滯不增。市場火熱時，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)商就盲目的增加市場供應(yīng)量，造成市場供大于求或暫時飽和，就會出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期。從2001年以來，增幅持續(xù)下降，2004年增幅低于竣工面積增幅，表明市場的承接力度弱于市場供應(yīng)的增幅，這也印證了長沙市房地產(chǎn)市場競爭逐步加大，市場容量有限。以上數(shù)據(jù)表明長沙房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)量逐年大幅增加，尤其是住宅市場，未來面臨較大的銷售壓力。近三年長沙市施工面積持續(xù)強勢增長顯示出長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)熱潮，同時預示著未來幾年長沙房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總量將持續(xù)增長。122 2004年長沙市房地產(chǎn)施工面積達到1573萬平方米，％長沙市房地產(chǎn)施工面積圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)施工面積逐年增長，2001年后呈現(xiàn)快速增長趨勢。 長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自1999年以來，以平均增長率為43％的速度持續(xù)增長。注：以上宏觀經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)來源于長沙市政府統(tǒng)計局12 長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程總體統(tǒng)計分析121 ，同比2003年增長20％人均消費性支出增幅同比人均支配收入平均增幅，這說明了長沙城市居民人均消費支出的比重在下降。2004年長沙市城市居民人均可支配收入達到11000元，已處于中西部同類城市前列。隨著長沙城市交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，將對長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動作用。112 全社會固定資產(chǎn)投資不斷增長為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好基礎(chǔ)長沙市歷年固定資產(chǎn)投資圖，大幅上升到2004年的589億元（%），成為推動長沙經(jīng)濟增長的強大動力。11長沙市宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析111不斷增強的綜合經(jīng)濟實力，為長沙市房地產(chǎn)發(fā)展提供強大支撐長沙市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的9307元，上升到2004年的15540元，%，并且2004年增幅加大。特別是在全民消費能力上，長沙市的第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值遠遠趕超臨近的湖北省會城市——武漢。路網(wǎng)的四通八達，市政規(guī)劃的不斷完備，助推區(qū)域房地產(chǎn)的高速發(fā)展。2005年雨花區(qū)以湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園為核心的重點招商項目有：湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地有核心區(qū)高科技工業(yè)基地500畝，精密機械加工基地一期用地200畝，核心區(qū)環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地800畝；湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園配套服務(wù)項目有世紀環(huán)保中心、園區(qū)金融商貿(mào)中心用地900畝地開發(fā)，園區(qū)生活住宅用地600畝開發(fā)；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目有新韶山路和振華路兩條道路建設(shè)；園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃3000畝用地作為高等職業(yè)技術(shù)教育大學城項目用地，在園區(qū)的毗鄰處有預計總投資達10億人民幣的清泉寺生態(tài)旅游休閑區(qū)項目。全區(qū)有非農(nóng)人口360144人，農(nóng)業(yè)人口72587人，未落戶的常住人口11480人，%。325324323實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11025。一、二、點。元，%，；第二產(chǎn)業(yè)增加值1371334萬元，%，加快了；第三產(chǎn)業(yè)增加值172518萬元，%。國民經(jīng)濟綜合指標完成情況2004年雨花區(qū)經(jīng)濟總量邁上新臺階，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進展。區(qū)“代辦服務(wù)中心”實行“一個窗口”收費，“一條龍”服務(wù)，免費為投資者代辦從立項到審批的所有行政審批手續(xù)，為投資者開通一條快捷方便的“綠色通道”。名都花園、頤美園、碧翠園、巴黎香榭、白果山莊等一批特色鮮明、風景如畫設(shè)計獨特的建筑群落，為古城長沙增添了不少秀美和都市現(xiàn)代氣息。區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧，占地3000余畝的湖南省森林植物園，這里綠樹成蔭、百花爭艷，是旅游觀光、休閑娛樂的好去處。占地5000畝的長沙花卉大世界是湖南最大的花市，是農(nóng)業(yè)走集約化經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化道路的成功典范。這里已成為全國一流的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心，是湖南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的龍頭工程。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有29家專業(yè)市場，14家大集貿(mào)市場。313 商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達長沙商界有句口頭禪：湖南市場在長沙，長沙市場看“雨花”。近年來，宏生堂藥業(yè)集團、億利達中央空調(diào)、天劍服飾、泰寶制藥、廬山實業(yè)、世達高新等大型企業(yè)相繼落戶雨花區(qū)投資創(chuàng)業(yè)。區(qū)中心地帶距長沙火車站、黃花國際機場僅十多分鐘車距，距株洲、湘潭兩市均只有半小時車程。311 得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢雨花區(qū)是長沙市的東南門戶，占據(jù)了長沙市東南兩個方向出城口的主通道，是長、株、潭三市融城的接合部、橋頭堡，有足夠的發(fā)展空間和廣闊的發(fā)展前景。雨花區(qū)的東城區(qū)域便是長沙市最有影響力的熱點片區(qū)，目前該區(qū)聚集的商業(yè)配套較為齊全，商業(yè)格局基本成型，市場整體發(fā)展態(tài)勢與優(yōu)越的發(fā)展前景為項目發(fā)展提供了契機。23 小結(jié)根據(jù)調(diào)查了解，長沙市政規(guī)劃的落實與完善，有力地刺激了長沙城區(qū)發(fā)展的步伐，長沙市新一輪的規(guī)劃路線為項目的發(fā)展健全帶來了更多的活力與新意，長沙市新興的熱點區(qū)域開始煥發(fā)出旺盛的生命力。易道公司，對湘江兩岸進行整體規(guī)劃。韶山路亮化工程湘江東岸杜甫江閣“一江兩岸”景觀規(guī)劃是長沙市政規(guī)劃的重中之重。新世紀體育文化中心于2003年8月落成224 城市景觀建設(shè)長沙市“