【正文】 ；（按銷售進度，40%銷售收入再投入）3）融資50000萬元（以本項目產(chǎn)權(quán)和股東及公司自有固定資產(chǎn)作抵押）表2：項目資金來源表序號項目資金（萬元）比例1自有資金64000%2銷售收入再投入47742%3融資貸款50000%合計161742100% 第七章 項目經(jīng)濟效益分析考慮到項目酒店、地上商業(yè)、地下超市、商業(yè)車位作為持有物業(yè)，銷售收入見下表：表3：銷售收入預(yù)測表標(biāo)的 項目辦公住宅公寓街鋪合計面積（㎡）303678600均價（元/㎡）70004800600025000銷售收入（萬元）14990641631822021500118873根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售回款進度，見表5：表4：本項目開發(fā)產(chǎn)品分年銷售比例預(yù)測表序號開發(fā)產(chǎn)品分年銷售比例（%）及銷售收入（萬元）預(yù)測2016年2017年2018年2019年合計1住宅6030101002公寓3050201003辦公3050201004街鋪2050301005當(dāng)年銷售收入2998118873表5：持有物業(yè)價值估算表持有物業(yè)面積（㎡）現(xiàn)時均價估算（元/㎡）價值（萬元）地上商業(yè)1500051746地下商業(yè)（超市）150001000015000酒店327201000032720地下室90767250022692合計122158持有物業(yè)出租，建造完工當(dāng)年可收取租賃押金10000萬元（酒店和商業(yè)），第一年租金收入見下表：持有物業(yè)面積（㎡）月/平米/元年租金（萬元）商場602484酒店32720602356超市1500045810合計5650 租金收入逐年遞增，將作為項目融資貸款的主要還款來源。第八章 項目社會評價分析一、項目對社會的影響分析 本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：引進先進的城市綜合體開發(fā)理念，推動衡陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。衡陽星善置業(yè)有限公司在開發(fā)理念上首先強調(diào)城市綜合體改變的不是建筑，而是城市生活，作為一種新型的商業(yè)模式，綜合體既是城市高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，又是商業(yè)快速的結(jié)果，同時又提升了城市的形象，給服務(wù)業(yè)向高端發(fā)展提供了重要的載體。這種涵蓋了酒店、購物中心、住宅等多種形態(tài)的新型產(chǎn)品和模式，具有城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價值，必將推動衡陽房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。當(dāng)然，綜合體的建設(shè)必須量體裁衣，保持冷靜的頭腦，思考如何將城市綜合體引入一個健康科學(xué)的良性發(fā)展軌道，因為商業(yè)地產(chǎn)贏在商業(yè)，比起前期的地產(chǎn)開發(fā)，后期商業(yè)運營更關(guān)鍵。開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項目的住宅部分因酒店和商業(yè)的配套，價值更加凸顯，將從產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計、材料采購、景觀打造、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到住宅定位設(shè)計當(dāng)中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，在城市綜合體中的全新生活體驗，進一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過本項目的建設(shè)，將提升整個衡陽住宅樓盤產(chǎn)品的建設(shè)品位，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義。發(fā)展衡陽市經(jīng)濟，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)衡陽市十二五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，衡陽市各項基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目將是衡陽市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將有效改變衡陽華新開發(fā)區(qū)商業(yè)滯后發(fā)展的現(xiàn)實，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升衡陽城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升衡陽地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。二、社會評價結(jié)論本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益，又能增加大量的就業(yè)機會，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會責(zé)任的同時也會對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。第九章 項目風(fēng)險分析一、政策風(fēng)險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的房地產(chǎn)市場降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。二、拆遷風(fēng)險及措施項目西北角有兩棟原互感器廠家屬房需要拆遷，共計126戶，8692平方米。在國家越來越重視保障民生權(quán)利和網(wǎng)絡(luò)輿論監(jiān)督越來越發(fā)達的背景下，2000年左右那種胡亂強拆的拆遷方式已經(jīng)完全行不通，普通老百姓的法律意識越來越強，一切拆遷均要在依法依規(guī)的前提下進行，近幾年全國各地拆遷中不斷涌出的“最牛釘子戶”是鮮明的例子。房屋的拆遷能否獲得政府部門支持，順利實現(xiàn)拆遷，是項目能否順利規(guī)劃實施的前提。為保障本項目的順利實行，拆遷工作一定要堅持誠信、公平、合理的指導(dǎo)原則，迅速實現(xiàn)拆遷。建議：第一，最大限度地實現(xiàn)就地安置，拆遷合同保證先交房后搬遷，安置房建設(shè)按商品房設(shè)計、施工，超出拆賠面積的部分，給拆遷戶較大幅度地購買優(yōu)惠；第二，貨幣賠償要保證拆遷戶在同區(qū)域能購買到相同檔次的住宅，并補償合理的過渡費。三、銷售風(fēng)險及防范本項目地理位置優(yōu)越、定位準(zhǔn)確、設(shè)計合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。但因該項目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，這一時短正好處于全世界的經(jīng)濟危機期，國內(nèi)經(jīng)濟也受到相當(dāng)程度的影響，中央政府正利用這個有利時機進行宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，全國房價上升趨勢趨慢，銷售大副縮減。建議該項目住宅設(shè)計主要面向中層收入者，少量照顧高端收入人群，戶型設(shè)計以小戶型為主，特別要以100㎡到125㎡之間緊湊型三室兩廳為主，嚴(yán)格控制工程進度和施工質(zhì)量，尤其對住宅部分而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風(fēng)險。同時，一般的施工單位都有民間融資行為，在簽定相關(guān)施工合同時，可要求各施工單位同意結(jié)算時抵扣相應(yīng)比例房屋，使各施工單位老板成為項目的義務(wù)銷售員，作為一種加快銷售的手段 。四、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請貸款，保證融資渠道暢通，最好的方式是住宅與希望帶資施工有實力的施工單位合作，全額墊資，高利潤回報，商業(yè)部分特別是五星級酒店與有實力地品牌商家合作共建，即可保證充足建設(shè)資金，又能引進專業(yè)商業(yè)和五星級酒店專業(yè)管理團隊，保證后期運營成功，還能享受市政府招商引資優(yōu)惠政策。這樣的方式既能保證形象工程進度，工程質(zhì)量又有保障。工程質(zhì)量方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)行國家及省、市質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)進行實時監(jiān)控。總之，本項目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢較明顯，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴(yán)格控制開發(fā)成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風(fēng)險控制到較低水平。第十章 結(jié)論及建議一、擬建方案的結(jié)論性意見綜合以上章節(jié)，通過對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形式、衡陽市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，結(jié)合本項目特點及項目的財務(wù)評價分析，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進入時機也已經(jīng)成熟，抗風(fēng)險能力較強，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟效益和社會效益顯著，建議盡快做好規(guī)劃設(shè)計，辦理相關(guān)審批手續(xù)，投入開發(fā)建設(shè)。 二、建議（1）根據(jù)項目位置、周邊的輻射人群和導(dǎo)入情況，進行合理的商業(yè)定位；（2）提前進行主力店招商，擴大客戶輻射范圍；（3）商品住宅作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，提前開發(fā)和銷售，緩解資金壓力；（4）商品住宅根據(jù)市場狀況選擇合適的入市時機；（5）合理安排融資計劃，保證資金充足。衡陽星善置業(yè)有限公司市場部2014年4月寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手