【文章內(nèi)容簡介】 ，導(dǎo)致房價(jià)上漲。另外，境外資金特別是投機(jī)資本看好中國房地產(chǎn)市場，也對一些熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲有一定的影響。中國人民銀行在2009年公布的《2008中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出，受房價(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場。外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場已成潮流。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房。外資正以越來越大的規(guī)模和越來越快的速度進(jìn)入熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)融資模式和預(yù)售制度1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》在法律上確立了商品房預(yù)售制度。該法第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售條件之一為投資開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上[11]。商品房預(yù)售制度關(guān)鍵是按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程達(dá)到形象進(jìn)度后，開發(fā)企業(yè)拿到了預(yù)售許可證，就啟動(dòng)了購房者的銀行按揭貸款程序，開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售回籠資金，繼續(xù)開發(fā)建設(shè)該商品房開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)商絕大多數(shù)商品房預(yù)售項(xiàng)目，都是在利用個(gè)人按揭的資金滾動(dòng)開發(fā)。預(yù)售可提前回籠大筆資金，為什么在房子沒建好的時(shí)候就吸引消費(fèi)者先付錢呢，就是要讓消費(fèi)者認(rèn)為房子“奇貨可居”、房價(jià)會(huì)不斷上漲，在這兩種情況下，消費(fèi)者才愿意先付錢。而開發(fā)商在該樓盤項(xiàng)目尚未建設(shè)完工就可拿到大筆預(yù)售資金,且不用擔(dān)心商品房售不出去，又可利用該筆資金繼續(xù)開發(fā)下一個(gè)樓盤。因此就造成了這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商從不擔(dān)心新房售不出去，更不擔(dān)心漲價(jià)會(huì)影響商品房的出售，而只存在購房者買不到房，哪怕價(jià)格成倍上漲仍有消費(fèi)者排隊(duì)預(yù)訂購房，從而導(dǎo)致了房價(jià)的水漲船高，價(jià)格一路飛漲。 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、銷售手段促使房價(jià)升高由于土地資源的稀缺和價(jià)格的上漲，導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)商品房和銷售的過程中采取一些手段來推高房價(jià)，以獲取最大利潤。開發(fā)商采取的手段主要有：一是推遲開發(fā)進(jìn)度，囤積土地；二是建設(shè)高檔房屋以獲取更高的利潤。許多城市目前開發(fā)的房屋都是大面積、高檔次的。廣州市2008年批準(zhǔn)預(yù)售的每套商品房面積100平方米以上的占51%和66% [19]；三是隱瞞房屋開發(fā)、銷售的各種信息，人為制造供求緊張的現(xiàn)象。 經(jīng)濟(jì)高速增長、消費(fèi)能力提高近幾年我國經(jīng)濟(jì)高速增長，據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，無論是GDP還是CPI數(shù)據(jù)都大幅上升，超出了歷史水平。居民生活水平不斷提高、購買能力相應(yīng)提升，心理承受能力也相對提高，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格走高。物價(jià)上漲、工資上漲、存款利率提高等原因使得人們的消費(fèi)水平也不斷提高，同時(shí)認(rèn)識也在提高，各地的房價(jià)都在上漲，多方面的信息使得人們能坦然面對房價(jià)的提高。再加上可以通過銀行按揭貸款的方式購房，只要能拿出首付的錢就能住進(jìn)新房，自己的收入又足以支付每月的按揭款，不會(huì)造成太大的心理負(fù)擔(dān)和心理壓力。另外，老百姓有買漲不買跌的心理，看到自己當(dāng)初想買結(jié)果沒有買的房子漲價(jià)了，心里就后悔。這是引起房價(jià)不斷上漲的內(nèi)在動(dòng)力。 不合理財(cái)政體制和錯(cuò)誤理念的激勵(lì)除了市場供給、開發(fā)成本和開發(fā)商手段等影響價(jià)格的因素外，相關(guān)制度、政策和錯(cuò)誤的發(fā)展理念也助長了房價(jià)上漲。從財(cái)稅體制看，我國財(cái)權(quán)與事權(quán)不對稱的地方財(cái)政體制使地方政府普遍財(cái)政吃緊，地方財(cái)政收入很大一塊來自國有土地出讓金[20]。政府提高土地出讓金增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，直接抬高了住房價(jià)格。住房價(jià)格上漲一方面推動(dòng)了土地價(jià)格上漲，另一方面增加了房產(chǎn)開發(fā)商的利潤，為地方財(cái)政培育了更多、更大的稅收來源。因此，渴望增加財(cái)政收入的地方政府與開發(fā)商其實(shí)是一個(gè)利益共同體，地方政府有很大的激勵(lì)助推房價(jià)。其次，錯(cuò)誤的發(fā)展理念也縱容了房價(jià)上漲。很多地方政府為攀比競爭而全力追求GDP 增長，以“經(jīng)營城市”為口號大興土木。統(tǒng)計(jì)資料顯示，% %，一些地方甚至高達(dá)50%以上[21]。房地產(chǎn)投資既可直接增加地方GDP，又可以迅速提升城市形象，與地方政府的政績追求一致。甚至有一些地方政府官員錯(cuò)誤地認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格是城市競爭力和城市吸引力的標(biāo)志，因而公開宣揚(yáng)房價(jià)仍然不夠高，這對市民非理性購房行為產(chǎn)生了錯(cuò)誤的誘導(dǎo)。 收入分配與社會(huì)結(jié)構(gòu)的迅速變化社會(huì)學(xué)家已經(jīng)敏銳地指出，失衡的房市背后是一個(gè)失衡的社會(huì)，部分大城市畸形的房地產(chǎn)市場是失衡社會(huì)中資源迅速向這些城市積聚的過程。以收入分配衡量，改革以來，我國收入分配狀況已經(jīng)發(fā)生了根本變化，社會(huì)財(cái)富迅速向少數(shù)人集中。中國社科院收入分配課題組估算，；世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示。我國收入差距已經(jīng)超過國際公認(rèn)的警戒線（），這已成為不爭的事實(shí)[22]。財(cái)富集中勢必引導(dǎo)市場化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向大戶型和高端產(chǎn)品傾斜，因?yàn)楦挥屑彝ヒI好房子和大房子。這也恰好符合開發(fā)商的利潤追求，因?yàn)榇髴粜秃透邫n房的利潤率高于普通住房。這樣，市場就把一般家庭的普通低檔房需求擋在了門外。財(cái)富集中也助長了房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，抬高了住房價(jià)格?？梢?，房價(jià)的持續(xù)過高上漲反映了收入分配狀況的惡化，沒有一個(gè)良好的以中等收入者為主體的社會(huì)結(jié)構(gòu)，形成一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場是困難的。從人口統(tǒng)計(jì)學(xué)角度觀察，1970 年代末和1980 年代早期的獨(dú)生子女一代當(dāng)前已處于婚配年齡，這部分人的背后往往有一個(gè)甚至兩個(gè)城市家庭支援，買房結(jié)婚的愿望相對容易實(shí)現(xiàn)。這樣，就形成了“雙方父母家庭支付首付款、青年家庭承擔(dān)按揭貸款”的購房模式，而那些非獨(dú)生子女或雙方父母均為農(nóng)村一般家庭的青年只能望樓興嘆。 傳統(tǒng)文化和非理性預(yù)期的重要影響我國是一個(gè)歷史悠久的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)國，農(nóng)業(yè)社會(huì)金融工具的匱乏使人們將有限的剩余只能累積為可見的資產(chǎn)，如土地、住宅和鑄幣等。久而久之，我國逐漸形成了一種重實(shí)物資產(chǎn)的潛意識，形成了深厚的土地情結(jié)和房屋情結(jié)。因此，是否擁有自己的房子以及住房的外觀和檔次往往成為判斷主人成功與否和家庭社會(huì)地位的重要標(biāo)志。這種占有欲和炫耀心理是農(nóng)業(yè)社會(huì)根深蒂固的意識，在現(xiàn)代社會(huì)仍然表現(xiàn)為農(nóng)村居民遠(yuǎn)超過居住需要的大面積建房和城市對商品房的剛性需求，其結(jié)果是在我國這樣一個(gè)收入水平不高的發(fā)展中國家卻擁有很高的住房自有率，該指標(biāo)在法國和德國僅30%40%，美國僅68%，而我國城鎮(zhèn)為72%[23]。傳統(tǒng)文化心理的影響是長遠(yuǎn)和潛在的，而不合理的預(yù)期對短期房價(jià)上漲更重要?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)研究表明，心理預(yù)期產(chǎn)生了通貨膨脹慣性，即“通貨膨脹是因?yàn)槲覀冾A(yù)期了通貨膨脹，而我們預(yù)期了通貨膨脹是因?yàn)槲覀冇辛送ㄘ浥蛎洝?。在房地產(chǎn)相關(guān)信息不透明和房地產(chǎn)商營銷策略的誘導(dǎo)下，公眾很難形成理性預(yù)期。事實(shí)上，盡管公眾普遍認(rèn)為房價(jià)過高，但大部分人仍然認(rèn)為房價(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲。當(dāng)公眾普遍預(yù)期價(jià)格將要上漲的時(shí)候，房價(jià)往往果真上漲。因?yàn)樵诠娍床坏絻r(jià)格下降的希望時(shí)，就會(huì)形成“晚買不如早買，買小不如買大”的普遍心理，這就把未來需求也提到了當(dāng)前，拉動(dòng)了價(jià)格上漲。價(jià)格上漲強(qiáng)化了以前關(guān)于價(jià)格上漲的預(yù)期，并進(jìn)一步推動(dòng)下一輪價(jià)格更快地上漲?？梢?，不合理的預(yù)期加速了不合理的價(jià)格上漲。4 房價(jià)過高對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害從國民經(jīng)濟(jì)和全社會(huì)成員福利增進(jìn)的角度看，房價(jià)過快上漲弊大于利，其危害主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。 “正反饋效應(yīng)”加劇宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)房價(jià)過快上漲產(chǎn)生“財(cái)富效應(yīng)”。即隨著房價(jià)的上漲，抵押資產(chǎn)市場價(jià)值增加，會(huì)導(dǎo)致居民消費(fèi)增加和經(jīng)濟(jì)增長，也即房價(jià)與財(cái)富之間形成正反饋機(jī)制。從經(jīng)濟(jì)波動(dòng)角度看，在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，房價(jià)上漲會(huì)進(jìn)一步推高經(jīng)濟(jì)增長；在經(jīng)濟(jì)收縮期，房價(jià)下降會(huì)引起經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步放緩。供給方面，在房價(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商和銀行預(yù)期價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，從而導(dǎo)致信貸和投資開發(fā)增加；需求方面，房價(jià)上漲導(dǎo)致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會(huì)拉動(dòng)房價(jià)快速上漲。由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，房地產(chǎn)市場的活躍將帶動(dòng)建筑、冶金、建材、運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而加速經(jīng)濟(jì)增長；同樣，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期會(huì)加速經(jīng)濟(jì)的下滑。 “擠出效應(yīng)”制約居民消費(fèi)的擴(kuò)大由于房價(jià)上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。購房支出增加，占比提高，擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出