【文章內(nèi)容簡介】 備前置程序商品房買賣分2類，一類為現(xiàn)房買賣，另一類為期房買賣?，F(xiàn)房買賣中簽訂商品房買賣合同，期房買賣則簽訂商品房預(yù)售合同。目前一手商品房買賣中大部分為期房買賣。商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。首先，商品房預(yù)售合同不等于預(yù)約。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。其次，為保護消費者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于預(yù)售商品房的條件做了強制性規(guī)定：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。同時還規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強的國家干預(yù)性。再次，商品房預(yù)售合同的標的是還在建設(shè)中的房屋，具有不可預(yù)見性。二、注意區(qū)別商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記預(yù)售登記與預(yù)告登記雖然僅有一字之差，且易被混淆，但二者的概念、功能均不同。預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！倍ㄔO(shè)部發(fā)布的《商品房預(yù)售管理辦法》又將這一制度具體化，要求在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)，其目的也是為了維護房地產(chǎn)正常交易秩序，保護買受人利益而制定。但“登記備案”只是一種行政管理手段，是否登記備案，對于開發(fā)商“一房二賣”、“一房多賣”等違約行為起不到實際的制約效果。即使開發(fā)商將已經(jīng)登記備案的預(yù)售房屋另行銷售，買受人也無可奈何，不能保護欲購買的期房，而開發(fā)商充其量被科以行政處罰，或在民事訴訟中面對敗訴，但這些起不到對開發(fā)商的“傷筋動骨”的威懾作用。三、商品房買賣糾紛中遲延辦證違約責(zé)任隨著房地產(chǎn)市場的空前活躍，商品房預(yù)售合同糾紛中遲延辦證違約責(zé)任案件也大量增加。這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點，實踐中亟需對出賣人的辦證義務(wù)、“因出賣人的原因”等疑難問題進行求實與釋惑。首先，關(guān)于訴訟時效：因當(dāng)事人對違約金約定的不同，訴訟時效的計算方式有所不同，共有三種情況，第一，當(dāng)事人明確約定違約金的具體數(shù)額，這一數(shù)額是確定唯一的，對這一違約金數(shù)額的請求給付，是一時性債權(quán)，應(yīng)從違約行為發(fā)生的次日開始計算訴訟時效。第二，當(dāng)事人在合同中約定以每日或每月為單位累計計算違約金數(shù)額，違約金的數(shù)額隨著違約行為的持續(xù)發(fā)生每日或每月不斷增長，對這一違約金數(shù)額的請求給付，則屬于繼續(xù)性債權(quán)，應(yīng)按照每日或每月發(fā)生的單獨債權(quán)分別適用訴訟時效的規(guī)定。在實際計算時，應(yīng)采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時間推2年，這2年內(nèi)發(fā)生的違約金沒有超過訴訟時效。第三，當(dāng)事人在合同中沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計算，則適用《商品房若干問題的解釋》第18條第2款的規(guī)定，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算違約金。因金融機構(gòu)計收逾期貸款利息時也是以日為單位累計計算，因此，此種情況下訴訟時效的適用與第二種情況相同。其次，開發(fā)商延遲交付房屋權(quán)屬證明，買方能否要求退房？根據(jù)司法解釋，商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，使買方無法辦理房屋所有權(quán)登記，系開發(fā)商沒有履行合同義務(wù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同當(dāng)事人可以請求解除合同，即要求退房和返還購房款，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償其違約所給買方造成的損失。如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記則是法律賦予了買受人債權(quán)請求權(quán)以排他的物權(quán)效力。如果開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售房屋再行銷售，其銷售行為就不能辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移。四、總結(jié)預(yù)售制度的不規(guī)范為國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控帶來困難，有些房地產(chǎn)商樓盤沒有建成就已經(jīng)申請預(yù)售上市，而有些房地產(chǎn)商申請了預(yù)售很久后還沒開盤上市。由于對房屋預(yù)售沒有一個統(tǒng)一的標準，國家建設(shè)部發(fā)布的空置率自然也就嚴重與事實不符。商品房預(yù)售制度還需要進一步完善，相關(guān)的現(xiàn)有法律法規(guī)也應(yīng)該更好的被遵守，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和最大限度保護購房者的合法利益，彌補法律漏洞，不給不良開發(fā)商留空子，減少開發(fā)商與購房者之間的糾紛，維護社會穩(wěn)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場，取得經(jīng)濟效益與社會效益的雙贏。參考文獻：