淺析商品房預售制度的優(yōu)缺點五篇材料(編輯修改稿)
2024-11-15 22:33 本頁面
【文章內容簡介】 性。五、商品房預售制度問題的解決對于事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：第一，要建立和完善對商品房開發(fā)企業(yè)是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發(fā)放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規(guī)范商品房預售許可證的審查和發(fā)放制度。第二，要建立商品房預售必須公開事項的監(jiān)督檢查制度。防止開發(fā)商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。第三，對于購房者來說，要考察房地產開發(fā)商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、規(guī)模、工商登記、財務狀況、企業(yè)形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業(yè)績，到已完工的小區(qū)了解開發(fā)商的房屋質量、售后服務、物業(yè)管理狀況；了解開發(fā)商有無糾紛等情況。第四，要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應當熟悉和掌握。第五，購房者要簽好補充協(xié)議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協(xié)議，即通過補充協(xié)議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。第三篇：商品房預售登記備案制度初探商品房預售登記備案制度初探商品房預售登記備案制度初探本文系作者原創(chuàng)文章,授權我站刊登發(fā)表,其它網站或報刊雜志需要使用,請向作者聯系或本站聯系,否則，很多地方房地產市場主管部門統(tǒng)一制作的《房地產預售合同》中明確約定“賣方應于本房地產預售合同生效之日起七日內將該合同向房地產產權登記機關作登記備案”，相當多的購房人也都認為只要其與開發(fā)商簽訂的《房地產預售合同》經過了國土產權部門的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權利的溫床上高枕無憂，根本不用擔心被不良的開發(fā)商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。筆者針對相當多的購房者將自己房產權利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預售登記備案制度上的心理，就商品房預售登記備案制度的法律基礎、法律性質與法律效力等相關問題發(fā)表以下淺見，求教于諸方家。一、商品房預售登記備案制度的法律基礎《城市房地產管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起３０日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第27條第2款規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。上述條款是我國現行法律對商品房預售進行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發(fā)商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現象的發(fā)生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律性質？經登記備案的商品房買賣合同能產生什么樣的法律效力，未經辦理登記備案又能產生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規(guī)定進行分析，發(fā)現目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：《上海市房地產登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；??當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。《珠海市房地產登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預售合同無效??”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的?！渡钲诮洕貐^(qū)房地產轉讓條
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