【正文】 理論及相關(guān)法律規(guī)定的。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。第三篇：商品房預(yù)售登記備案制度初探商品房預(yù)售登記備案制度初探商品房預(yù)售登記備案制度初探本文系作者原創(chuàng)文章,授權(quán)我站刊登發(fā)表,其它網(wǎng)站或報刊雜志需要使用,請向作者聯(lián)系或本站聯(lián)系,否則，很多地方房地產(chǎn)市場主管部門統(tǒng)一制作的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》中明確約定“賣方應(yīng)于本房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起七日內(nèi)將該合同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)作登記備案”，相當(dāng)多的購房人也都認(rèn)為只要其與開發(fā)商簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》經(jīng)過了國土產(chǎn)權(quán)部門的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權(quán)利的溫床上高枕無憂，根本不用擔(dān)心被不良的開發(fā)商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。第五，購房者要簽好補充協(xié)議。第三，對于購房者來說，要考察房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。尤其是兩個許可證審查發(fā)放制度。第四，我國有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。第三，造成不平等競爭和低效率競爭。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。這實際上是以期房銷售的名義，實現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實質(zhì)，將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了社會。但是，由于我國的商品房預(yù)售市場起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關(guān)地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致仍有許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營和管理活動還處于混亂狀態(tài)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止。商品房預(yù)售制度，是商品房交易制度中的一項特別規(guī)定。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發(fā)商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。這種許可證制度是一種強制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時建時停無法預(yù)計或確定竣工時間的商品房工程項目。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。1994年中國大陸出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。還有人擔(dān)心，一旦取消預(yù)售制，留出的開發(fā)資金缺口將進一步刺激外資加速進入市場，從而加大市場的不確定性，加大宏觀調(diào)控的難度，有可能引發(fā)新的市場風(fēng)險和金融風(fēng)險。此外，商品房預(yù)售制度，對政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高，預(yù)售制度中隱含的風(fēng)險因素，客觀上要求政府對開發(fā)行為，銀行對資金和預(yù)售款使用行為具有較強的監(jiān)管能力，管理成本也相對較高。此外，我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，實際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。如預(yù)售商品房銷售行為與房屋實際交付行為之間有一定的存在時間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子，使消費者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。反對取消的人認(rèn)為，一旦取消商品房預(yù)售制度，市場供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，從而影響房價的穩(wěn)定和市場的平穩(wěn)發(fā)展。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非