【正文】 現(xiàn)實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。三、商品房預售制度的條件商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規(guī)定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠信的房地產(chǎn)商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。因為我國早已公布并實施了《城市規(guī)劃法》，對城市建設(shè)工程實行許可證制度管理。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個意義：一是建設(shè)項目已經(jīng)實際動工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。四、商品房預售制度存在的風險自開始建立商品房預售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。當建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。住房是非標準化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式。五、商品房預售制度問題的解決對于事關(guān)眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：第一，要建立和完善對商品房開發(fā)企業(yè)是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。防止開發(fā)商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應(yīng)當熟悉和掌握。所以，補充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預售合同。上述條款是我國現(xiàn)行法律對商品房預售進行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權(quán)益，進而防止預售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當按房地產(chǎn)登記機關(guān)的規(guī)定將預售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機關(guān)備案”。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強制性規(guī)范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。同時按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。三、商品房預售登記備案的制度缺陷與補救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設(shè)，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權(quán)益，維護財產(chǎn)交易安全的功能與作用。如果能將商品房預售登記備案制度上升到實質(zhì)意義上法律強制的高度，則必然要求將登記作為預售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過商品房預售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對抗第三人的法律效力。其商品房預售廣告、售房宣傳資料和說明書均應(yīng)載明預售許可證的批準文號。2．外銷商品房預售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售外銷商品房須持以下證件或資料：（1）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；（2）付清地價款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證；（3）市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃氣、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料；（4）已完成工程建設(shè)總投資額的25％；（5）工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定；（6）外銷商品房預售許可證。本次申報預售房源套,用途；自留房源套，用途；四、擬選物業(yè)管理方法及物業(yè)企業(yè) 該項目的前期物業(yè)管理企業(yè)采用方式選聘，管理企業(yè)為，其資質(zhì)證號為，資質(zhì)等級