【正文】 現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。三、商品房預(yù)售制度的條件商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，國(guó)家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠(chéng)信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。因?yàn)槲覈?guó)早已公布并實(shí)施了《城市規(guī)劃法》，對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。四、商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險(xiǎn)自開始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施近十年來(lái)，我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)開始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。我國(guó)商品房銷售中存在著虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會(huì)所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。五、商品房預(yù)售制度問題的解決對(duì)于事關(guān)眾多利益的商品房預(yù)售制度該如何解決它存在的問題呢：第一，要建立和完善對(duì)商品房開發(fā)企業(yè)是否具備商品房預(yù)售資格、預(yù)售條件的嚴(yán)格審查制度。防止開發(fā)商以虛假?gòu)V告、名不副實(shí)的宣傳資料欺騙購(gòu)房消費(fèi)者。地方各級(jí)人民政府，尤其是市、縣級(jí)政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。所以，補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。上述條款是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國(guó)家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購(gòu)房者取得了對(duì)尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無(wú)效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無(wú)效。同時(shí)按照我國(guó)現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無(wú)法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。三、商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無(wú)法真正起到保護(hù)購(gòu)房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。如果能將商品房預(yù)售登記備案制度上升到實(shí)質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過商品房預(yù)售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對(duì)抗第三人的法律效力。其商品房預(yù)售廣告、售房宣傳資料和說(shuō)明書均應(yīng)載明預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。2．外銷商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售外銷商品房須持以下證件或資料：（1）開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；（2）付清地價(jià)款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證；（3）市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃?xì)?、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料；（4）已完成工程建設(shè)總投資額的25％；（5）工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定；（6）外銷商品房預(yù)售許可證。本次申報(bào)預(yù)售房源套,用途；自留房源套，用途；四、擬選物業(yè)管理方法及物業(yè)企業(yè) 該項(xiàng)目的前期物業(yè)管理企業(yè)采用方式選聘，管理企業(yè)為，其資質(zhì)證號(hào)為，資質(zhì)等級(jí)