xx決策分析理論(編輯修改稿)
2025-07-25 08:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建立數(shù)學(xué)模型，或以所在城市當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎(chǔ)，確定擬定選址位置可否發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)及發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的可承受發(fā)展規(guī)模。步驟2：商業(yè)房地產(chǎn)投資商競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)判斷 在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力做出肯定判斷后，需要進(jìn)一步判斷該投資商的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。比如，大地集團(tuán)投資建設(shè)的北京MALL項(xiàng)目，大地集團(tuán)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)在于其在廣告?zhèn)髅綐I(yè)十年積淀的廣告經(jīng)驗(yàn)；由北京王府井百貨、北京物美商城及中關(guān)村生命科技院共同投資開發(fā)的中關(guān)村國際商城，其參股企業(yè)王府井百貨和物美商城有較為豐富的商業(yè)企業(yè)運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來講，上述商業(yè)經(jīng)驗(yàn)成為其競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。從上述分析，可以得出北京MALL和中關(guān)村國際商城的投資商在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程中，其企業(yè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)均可以得到發(fā)揮。 企業(yè)在任何投資決策中必須準(zhǔn)確判斷自己的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，這是企業(yè)運(yùn)營過程中最大化競(jìng)爭力的首要過程。 步驟3：投資商競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上的發(fā)揮度 在投資商確定其競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)后，應(yīng)判斷在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作過程中，其競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)能發(fā)揮到何種程度。其競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)發(fā)揮的程度越高，企業(yè)越具有投資開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的可行性。 企業(yè)必須準(zhǔn)確判斷其競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展上的發(fā)揮度。如果企業(yè)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展過程中，得不到發(fā)揮或發(fā)揮很少，那么不需要做進(jìn)一步的分析判斷，企業(yè)就應(yīng)放棄該投資方向，最好去做別的投資選擇。步驟4：投資商競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的比重判斷 商業(yè)房地產(chǎn)的投資有其特定的特點(diǎn)，諸如投資大，回收期長，回報(bào)率較低，風(fēng)險(xiǎn)較高等。鑒于上述投資特點(diǎn)，及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程復(fù)雜，牽涉行業(yè)廣，多業(yè)態(tài)的復(fù)合業(yè)態(tài)特點(diǎn)，投資開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)有多方面的競(jìng)爭需求。 投資開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭需求包括九大競(jìng)爭需求：1）、土地成本的競(jìng)爭需求2）、資金勢(shì)力的競(jìng)爭需求 3）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)爭需求4）、招商能力的競(jìng)爭需求5）、融資能力的競(jìng)爭需求6）、管理能力的競(jìng)爭需求7)、公關(guān)能力的競(jìng)爭需求8）、資本運(yùn)做能力的競(jìng)爭需求9）、其它能力的競(jìng)爭需求 以上各項(xiàng)競(jìng)爭能力的競(jìng)爭需求，需要企業(yè)在決策過程中逐個(gè)謹(jǐn)慎判斷。依據(jù)對(duì)各競(jìng)爭需求的分析，投資商才可以確定其各方面的掌控能力的高低、大小。對(duì)各競(jìng)爭需求不同的掌控能力的不同組合將決定最終的投資決策方案、股權(quán)組合方案、項(xiàng)目運(yùn)做方案、資本運(yùn)做方案、市場(chǎng)運(yùn)做方案等。XX顧問經(jīng)過長期研究和實(shí)踐，在評(píng)估投資企業(yè)各項(xiàng)競(jìng)爭能力的競(jìng)爭需求及評(píng)估各競(jìng)爭需求不同組合狀況下的決策等方面，均建立了分析模型。希望能為中國商業(yè)房地產(chǎn)的投資商提供有益的投資咨詢。步驟5：投資商做出投資與否的決策及如何投資的決策 前四個(gè)步驟實(shí)際上是漸進(jìn)式的，只有上一個(gè)步驟的分析結(jié)論是肯定的，下一個(gè)步驟的分析才是有效的如果對(duì)某個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷的結(jié)論是：該特定位置、特定市場(chǎng)環(huán)境的商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)尚不成熟，那么后面的步驟可以不進(jìn)行，即可以否定該投資機(jī)會(huì)；如果步驟一肯定了該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而步驟二、三分析發(fā)現(xiàn)該投資商的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)在該項(xiàng)目上無任何發(fā)揮，該項(xiàng)目也只能予以否定；如果前三個(gè)步驟分析的結(jié)論均正面肯定，第四個(gè)步驟的分析將極為重要。就步驟四而言，以下八大競(jìng)爭需求對(duì)能否投資及如何投資的影響程度截然不同：1）、土地成本的競(jìng)爭需求 該因素可以讓投資商在項(xiàng)目初期即可以站得優(yōu)勢(shì)或處在劣勢(shì)。2）、資金勢(shì)力的競(jìng)爭需求 該因素在投資判斷中起核心作用，將決定該投資商可否投資該項(xiàng)目、可否以大股東的角色獨(dú)立運(yùn)做商業(yè)房地產(chǎn)以及在何種法人治理結(jié)構(gòu)下才可以運(yùn)做完成該項(xiàng)目。具體判斷較為復(fù)雜。
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