【文章內容簡介】 天心生態(tài)新城區(qū)的文化產業(yè)、生態(tài)產業(yè)、金融貿易、服務等產業(yè)進入。形象定位天心新城中心區(qū)生態(tài)智能型寫字樓詮釋：178。 體現(xiàn)區(qū)位價值，未來長沙寫字樓的展示區(qū)，前途無可限量。178。 迎合片區(qū)新城的城市規(guī)劃定位，以生態(tài)型的寫字樓推出市場。178。 空中花園穿插在建筑之中，置身在空中庭院辦公。178。 設施及管理符合5A智能型寫字樓標準豎向功能定位西座：178。 6～12小開間寫字樓東座：6～12大開間的寫字樓 頂層花園根據(jù)長沙市典型寫字樓市場需求特點，結合本項目市場細分及目標市場定位，本項目物業(yè)類型、項目特點建議如下：216。 實行靈活的開間組合，保留部分整層單位，滿足目標客戶群的不同需要216。 裙樓安排：空中花園＋會所l1樓——街鋪（銀行等）216。 4樓休閑中心216。 2樓茶樓、餐飲216。 1樓街鋪2樓——餐飲、茶樓4樓——休閑中心5樓——空中花園+會所216。 塔樓安排： 東座——6～12樓大開間寫字樓 西座——6～12樓小開間寫字樓，帶獨立衛(wèi)生間，考慮彈性空間設計，考慮相鄰單位合拼組合。價格定位根據(jù)長沙市典型寫字樓的結構、開間大小及市場需求特點，結合天心生態(tài)新城成熟度，結合本項目物業(yè)類型、項目特點建議如下：216。 租售并舉，前期以售為主；216。 本項目寫字樓預期銷售價格在：3000～3500元/㎡客戶定位178。 鑫遠集團自用178。 進駐生態(tài)新城的大型開發(fā)、建設、金融、證券等公司178。 與政府職能部門關系密切的服務、咨詢類公司178。 湖南各州市縣駐長沙辦事處178。 外地大公司駐長沙辦事處178。 各類成長型公司178。 部分投資客府東園小區(qū)推薦規(guī)劃方案如下：方案一： 指標：一梯二戶：150 m2 2216=64150=9600 m2130 m2 3215=90130=11700 m2120 m2 3215=90120=10800 m2一梯三戶：120 m2 3315＝135120＝16200 m2∑S＝48300 m2 戶數(shù)379戶說明：、商業(yè)街、商業(yè)廣場、商廈組成的完整的形式互補的商業(yè)系統(tǒng)，提高商業(yè)效益。，提高小區(qū)環(huán)境景觀素質。，合理處理了公建服務廣場和商業(yè)廣場的關系。，機動車由車行出入口進出地下車庫而實現(xiàn)了小區(qū)的人車分流，使小區(qū)大花園不受機動車干擾。、靈活，空間處理收放自由。，間距開闊，景觀朝向兼得。技術經濟指標：總用地面積： m2計算用地面積： m2總建筑面積：97300 m2建筑占地面積：8320 m2住宅建筑面積：48300 m2商業(yè)用房建筑面積：22000 m2寫字樓建筑面積：27000 m2容積率：綠地率：45％住宅總戶數(shù)：379戶方案二：方案三： 第二部分 項目發(fā)展建議一、項目總體發(fā)展建議項目開發(fā)模式建議建議本項目按照以住宅寫字樓為主的復合型多功能社區(qū)模式進行開發(fā)，使本項目具有唯一性、前瞻性及超前性。本項目正可填補市場空白，將會有一定的市場空間。目前，天心生態(tài)新城商務、住宅區(qū)屈指可數(shù)，有品位的社區(qū)更是少之又少，市場需要高層次、高檔次、高品位的商務辦公區(qū)和精品住宅區(qū)出現(xiàn)，以沖擊市場。項目開發(fā)時機分析根據(jù)目前天心生態(tài)新城房地產市場的實際情況，我司認為，本項目率先啟動，可以搶占市場先機，借助周邊在售和預推項目營銷勢頭，借勢推廣，可以達到搶占生態(tài)新城制高點，達到預期銷售目標。項目開發(fā)周期分析由于本項目為寫字樓和住宅為主的復合型多功能社區(qū)，由寫字樓、小高層住宅、周邊街鋪、中心園林組成，按實際的開發(fā)狀況并考慮到銷售情況，建議本項目開發(fā)周期如下： 寫字樓和住宅同時全面施工，住宅率先推出，聚集人氣，帶動街鋪、寫字樓項目銷售。物業(yè)總體檔次建議中高檔精品住宅+生態(tài)智能型寫字樓 二、住宅部分發(fā)展建議小區(qū)整體規(guī)劃建議根據(jù)小區(qū)地塊的實際情況，建議：● 會所位置安排在寫字樓裙樓。● 充分考慮戶型的南北通透性?！?社區(qū)商業(yè)街與住宅結合處理，提升地塊商業(yè)價值。小區(qū)部分弧形布局建筑物弧形形式商鋪與住宅形式小區(qū)排列式布局環(huán)境景觀設計要點建議環(huán)境景觀由中央庭院為主，結合分戶入戶花園，構成立體化的環(huán)境景觀；庭院采用現(xiàn)代庭院風格，承襲歐洲傳統(tǒng)園林和中式園林的雙重特征，英式園林更為貼近自然、構圖和手法更為自由。規(guī)則式與自由式結合，自然和緩的草坪、精致的小徑、 多樣化的生態(tài)植物造景、趣巧的淺溪木橋、構成自然、和諧的園林生態(tài)景觀。庭院造景與活動場地相結合，游泳池、戲水池、多功能星光廣場、童樂園、室外健身場、慢跑徑，空間因更加注重人的加入而生機盎然。在以人為本的原則指導下，體貼的設計處處體現(xiàn)，風雨長廊貫穿各架空層，為人的穿行提供風雨無阻的保障；無障礙設計為老人、兒童提供更為安全的活動空間。庭院空間同時也關注各種人的參與與分享，種植園、露天咖啡廊、大小交談空間，恰到好處的尺度，庭院環(huán)境更加公眾也更加個人，每一個人都感到真正被尊重的感覺。 中央庭院 小徑 小區(qū)燈 建筑風格及外觀設計建議 1）建筑風格建議通過市場了解客戶對現(xiàn)代風格的建筑認同度很高，并且對歐陸式風格也表現(xiàn)出較強的接受性。另有部分客戶對創(chuàng)新形態(tài)也表現(xiàn)出濃厚的興趣，這說明長沙中高檔物業(yè)購房者對建筑風格有著較強的求新性，尤其對現(xiàn)代風格的建筑，認為此種建筑風格能夠體現(xiàn)出其身份及地位，以及其獨特的審美觀點和個人品味。但無論是現(xiàn)代式立面或者是創(chuàng)新式立面在整體設計上要凸出其宏偉端莊、大家風范、高品質，以及具有強烈的標志性建筑物風格。而良好的建筑風格對樓盤促銷具有積極意義，在許多營銷成功的樓盤已說明了這一點。 因此，建議：本項目引入新“古典主義”與“現(xiàn)代主義”相結合的建筑風格，充分利用擁有周邊環(huán)境優(yōu)勢，引中心庭院園林入小區(qū)規(guī)劃中，深刻挖掘現(xiàn)代居住概念的文化底蘊，營造出一個彌漫著文化氣息， 達到“新古典主義”與“現(xiàn)代主義”完美結合。本小區(qū)在建筑外觀上采用分段式處理，結合現(xiàn)代高科技建筑材料處理外墻飾面和玻璃顏色，從而達到相互映襯的效果，使整個小區(qū)充滿 “新古典主義”及“現(xiàn)代主義”色彩。本項目要成為中高檔居家物業(yè)，并得到消費群體青睞，必須做到項目外觀的獨特性、地域唯一性和排它性，從而引至精神上的愉悅。我司調研顯示，完美的建筑外立面將極大的激發(fā)客戶的購買欲望。建議在建筑設計方面可參考深圳招商花園城的建筑風格，力求突破。 2）外立面顏色建議建議：其外立面在色彩搭配方面要有獨特性，以大面積中性色調及偏冷色調為主，并搭配以其它色彩之裝飾性線條，追求一種尊貴、端莊、典雅、清新的氣勢。3）建筑頂部處理建議為了更加體現(xiàn)本項目的唯一性及在天心生態(tài)新城的標志性建筑地位，而項目的頂部處理最能體現(xiàn)其氣派的一面，所以建議本項目的頂部處理在結構上盡量通過線條、色彩、飾物、造型等方面來體現(xiàn)。在各棟屋頂配以亮麗的燈光工程，每當夜幕降臨時刻，燈火輝煌，成為天心生態(tài)新城標志性的住宅屋頂燈光夜景，達到預期設計效果。 建筑立面（1） 建筑立面（2） 建筑立面（3） 物業(yè)頂部提示（1） 物業(yè)頂部提示（2）戶型設計建議項目在遵循戶型平面設計原則的基礎上，合理設置各個房間功能與面積的比例，多樣化設置的房型不僅照顧居住的需要，同時提升居住的品味。戶型設計要求：216。 功能布局合理、分區(qū)明確；216。 部分大戶型引入客廳、臥室躍式設計；216。 考慮設計凸窗，觀景、生活雙陽臺，適當引入入戶花園、落地凸窗等設計；216。 主人房入墻衣柜空間，儲物空間的運用，可以考慮主臥、書房、主衛(wèi)一體化設計，又可以主臥、書房分離； 排式結構（一梯二戶） 結構（一梯二戶） 排式結構（一梯二戶） 排式結構（一梯三戶） 戶型（1） 戶型（2） 戶型（3） 入室花園 大凸窗 無框轉角