【文章內(nèi)容簡介】 可以獲得。 （2）政府建房貸款：該項(xiàng)貸款實(shí)質(zhì)由住房公積金轉(zhuǎn)化而來的，新加坡中央公積金局除留足公積金會(huì)員提款之外的剩余公積金全部用于購買政府國債，建屋發(fā)展局再從政府部門貸得這部分資金。 （3）除了上述途徑之外，建屋發(fā)展局在得到新加坡政府的批準(zhǔn)情況下可通過發(fā)行中期債券獲取社會(huì)資金，確保政府組屋可持續(xù)建設(shè) [5]。(4)韓國韓國自 20 世紀(jì) 80 年代以來就形成了以政府為主導(dǎo)提供公共租賃房，形成了以永租房、公租房和國租房為主體的多層次公共租賃住房保障體系。國民住宅基金（NHF ）是韓國政府建設(shè)公共租賃房主要的資金渠道，除此之外還有國民住宅債券、要約儲(chǔ)蓄、住宅彩票和利息收入 [6]。 (5)中國香港香港稱公共租賃住房被為“公屋” ，1973 年成立了獨(dú)立管理公屋組織機(jī)構(gòu) ——香港房委會(huì)，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)特區(qū)政府有關(guān)公屋的供給、配置以及管理等有關(guān)事務(wù)，其用于前期開發(fā)建設(shè)階段和后期運(yùn)營實(shí)施維護(hù)等方面的資金主要包括以下兩個(gè)方面：（1）政府資助。香港房委會(huì)需要自籌公租房建設(shè)資金，而且可以從特區(qū)政府直接免費(fèi)獲得公屋建設(shè)用地以及發(fā)展貸款基金，這也是特區(qū)政府間接性地對房委會(huì)的支持與援助。 （2）公屋附屬設(shè)施常規(guī)業(yè)務(wù)收入。常規(guī)業(yè)務(wù)收公租房融資多元化及 PPP 模式風(fēng)險(xiǎn)管理研究9入主要來自于出售資助自置居所收入、公屋租金收入以及公屋附屬的商業(yè)樓宇（包括商場、寫字樓、停車場、工廠、福利/社區(qū)設(shè)施等）獲得的租金收入 [1]。 Antonella Lerario[7]在《International Journal》中的“ Financial Tools for Sustainable Housing Ownership”（2022）提出了要使用多元化融資手段擴(kuò)寬公共住房資金來源以解決公共住房的資金問題，以此同時(shí)還可以降低公共住房建設(shè)成本進(jìn)而降低公共住房的租賃成本，減輕廣大租戶的經(jīng)濟(jì)壓力。Alan Gilbert 和 Ann Varley[8]在“The Mexican Landlord: Rental Housing in Guadalajara and Puebla”（ 2022）中指出墨西哥近年來房屋產(chǎn)權(quán)的獲得成本太高，一大部分居民無力承擔(dān)自主產(chǎn)權(quán)的住房，于是考慮采取租賃公共住房的方式解決住房問題。該文章研究了墨西哥政府興建大規(guī)模的公共住房的資金來源。Fangqiang Liu 和 Liming Wang[9]在“ Study on Incentive Mechanism of BOT Financing Model for LowRenting Public Housing ”(2022)中指出 BOT 融資模式可以解決公租房建設(shè)資金需求，同時(shí)可以為政府解決很大的財(cái)政壓力，而且在建設(shè)過程中有私人部門的參與，建設(shè)速度和質(zhì)量這兩個(gè)方面在一定程度上有很大的保障。私人部門的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)可以很好地將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度，不會(huì)因?yàn)橐幌盗械娘L(fēng)險(xiǎn)因素給公租房建設(shè)造成障礙。Zhang Shilian 和 Zhang Beijing[10]在“The Application Study of PFI Model on the Construction of Lowrent Housing”(2022)中分析并證明了 PFI 融資模式在公共住房建設(shè)中使用的可行性和適用性，該文章中還構(gòu)建了公租房 PFI 融資模式的具體運(yùn)作模型和機(jī)制。 Darrin Grimsey 和 Mervyn [11]在“Public Private Parterships”(2022)中評價(jià) PPP 模式時(shí)提出雖然 PPP 模式有利于對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如城市軌道交通、學(xué)校、隧道等社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施，而且這種公私合作的理念也可以用于政府的其它公共產(chǎn)品的行為。 融資模式風(fēng)險(xiǎn)識別與分配早在 1995 年 Peter Moles 和 Geoffrey Williams[12]就對運(yùn)用公私合營融資方式的 Skye Bridge 項(xiàng)目所涉及到各參與方的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，他們認(rèn)為銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)項(xiàng)目面臨困境時(shí)會(huì)影響到銀行的形象名譽(yù)，而私人投資者的風(fēng)險(xiǎn)是公租房融資多元化及 PPP 模式風(fēng)險(xiǎn)管理研究10項(xiàng)目完工后是否能達(dá)到預(yù)期的承租量、政府能否實(shí)現(xiàn)資金回收率的承諾。Darrin[18]等(2022)通過案例分析和文獻(xiàn)閱讀總結(jié)了基于 PPP 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系列因素包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、收入風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目違約風(fēng)險(xiǎn)等九類。Li Bing[19]等(2022)將 PPP/PFI 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分為三類：宏觀風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目外部風(fēng)險(xiǎn)；中觀風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目本身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；微觀風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目聯(lián)合體內(nèi)部可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。Martinus[20]指出科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)分配須滿足以下條件，即：① 風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方必須有能力控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素。②各項(xiàng)目參與者必須對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的識別分類、定量評估。③風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控者必須有監(jiān)控和防范風(fēng)險(xiǎn)的資金實(shí)力、技術(shù)條件和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。④ 風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)應(yīng)該是自愿而非強(qiáng)制性，應(yīng)由愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的集體或者個(gè)人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。Tahir [21]在“Risk Management in PublicPrivate Partnership Contracts”(2022)中指出了 PPP 模式允許私人部門參與諸如學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、擁有經(jīng)營權(quán)和操作權(quán)，強(qiáng)調(diào)了在 PPP 項(xiàng)目中需要制定契約管理策略。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀2022 年開始，我國政府加快對公共租賃房（簡稱公租房）的建設(shè)，目的在于解決“既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠廉租房條件的夾心層” ，公租房所有權(quán)歸政府所有，政府將公租房低于市場價(jià)出租給滿足條件且可以承擔(dān)其價(jià)格的夾心層。我國對公租房融資模式以及融資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究較晚，相關(guān)學(xué)者主要圍繞以下方面進(jìn)行研究分析：（1）公租房融資“瓶頸” 。 （2 ）初步探索公租房融資模式多樣化。 （3）公租房融資過程中出現(xiàn)的問題，并提出了相關(guān)措施建議。 （4）針對國內(nèi)公租房實(shí)施相對成熟的城市比如北京、上海、深圳、重慶等進(jìn)行模式探究。（5）基于 PPP 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究?！捌款i”中國人民銀行營業(yè)管理部李海輝曾經(jīng)提出這樣的疑問：“建設(shè)公共租賃住房的原動(dòng)力來自何方？” 在李海輝看來，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于上升期，并且由于城市居民數(shù)量的不斷增多產(chǎn)生越來越大的住房需求量，從而推動(dòng)了房價(jià)不斷公租房融資多元化及 PPP 模式風(fēng)險(xiǎn)管理研究11上漲，而企業(yè)經(jīng)營模式?jīng)Q定于經(jīng)營利潤高低，公共租賃住房的自然屬性決定了其建設(shè)和經(jīng)營缺少原動(dòng)力 [22]。牛建宏在《社會(huì)》的“ 公租房推進(jìn)仍需破三大瓶頸” （2022） [22]中提出了公租房建設(shè)首先要突破的就是融資“瓶頸” ，中國巨大的公共租賃房需求量需要強(qiáng)大的資金作為扶持后盾。文章特別強(qiáng)調(diào)了公租房建設(shè)周期長，需求資金量大，需要做到資金的可持續(xù)性。付濤在《商業(yè)》的“ 公租房資金饑渴 ”（2022） [23]中認(rèn)為公共租賃房的融資問題是目前擺在地方政府面前的大課題，對于中小城市而言，公租房的投融資壓力越來越大，若不能解決資金問題公租房很可能將來通過市場化模式來緩解地方政府的財(cái)政壓力，將導(dǎo)致公租房摒棄其公共產(chǎn)品的性質(zhì)。劉方強(qiáng)在《經(jīng)濟(jì)觀察》的“公共租賃房建設(shè)中應(yīng)用 BOT 模式的可行性探討”（2022） [24]中指出民間資本通過 BOT 融資模式參與到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，在一定程度上為公租房采用 BOT 模式進(jìn)行建設(shè)提供了前提借鑒。2022 年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于以 BOT 方式吸收外商投資有關(guān)問題的通知》為公共租賃房的建設(shè)引入 BOT 模式奠定了良好的政治環(huán)境。我國強(qiáng)大規(guī)模的民營經(jīng)濟(jì)實(shí)力為完成公租房 BOT 項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的后盾，并且諸多的民營企業(yè)已經(jīng)參與大量的BOT 項(xiàng)目，對于該模式的順利實(shí)施積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，所以將民營力量引入到公租房建設(shè)中可以有效地解決融資難題。鄒勁松在《中國房地產(chǎn)》的“以多渠道、產(chǎn)業(yè)化方式推進(jìn)公租房建設(shè)”（2022） [25]中指出，公租房建設(shè)和管理遵循“政府組織、社會(huì)參與、統(tǒng)籌規(guī)劃、因地制宜、分步實(shí)施、積極穩(wěn)妥”的原則，通過多種融資渠道來進(jìn)行公租房建設(shè)，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)信托基金（REITs）制度需要抓緊建立。張榮在“公租房建設(shè)的三種模式及核心問題” （2022 ） [26]中指出了公租房建設(shè)的三種融資模式：第一種是“政府出地、政府投資、政府管理，像建設(shè)廉租房一樣，由政府無償劃撥土地，由政府融資建設(shè)”；第二種是政府劃撥土地，吸引社會(huì)機(jī)構(gòu)參與建設(shè)，即“ 政府出地，企業(yè)出錢 ”；第三種是 “政府拿出一部分土地指定用于建設(shè)公共租賃房，讓各類企業(yè)通過市場方式取得這些土地，然后自己公租房融資多元化及 PPP 模式風(fēng)險(xiǎn)管理研究12建設(shè)公租房，并擁有這部分公租房的所有權(quán)”。若要激發(fā)政府建設(shè)公租房的積極性，除了需要在制度和機(jī)制加強(qiáng)力度之外，還需要轉(zhuǎn)變觀念，通過將公租房建設(shè)市場化，出臺(tái)相應(yīng)的激勵(lì)性政策措施將私營資金引入到公租房當(dāng)中。龐元在《中國房地產(chǎn)》的“創(chuàng)新公租房投融資制度的探索與思考” （2022）[27]中指出，公租房融資受到多種因素的制約，需要通過制度創(chuàng)新，進(jìn)一步拓寬住房公積金增值收益、地方社?；鸷推髽I(yè)年金的用途。談佳隆在《中國經(jīng)濟(jì)周刊》的“公租房之憂” （2022 ） [28]中強(qiáng)調(diào)缺乏盈利模式是企業(yè)參建公共租賃房最大的困惑，文中指出最早在廣州參與建設(shè)公租房的民企——萬科首個(gè)公租房項(xiàng)目萬匯樓，已經(jīng)經(jīng)營了三年仍未收到預(yù)期收益，這在一定程度上說明公租房運(yùn)營機(jī)制需要進(jìn)一步的健全。陳耿在《建筑經(jīng)濟(jì)》的“ 公共租賃住房融資多元化：經(jīng)驗(yàn)與啟示” （2022）[18]中指出，應(yīng)以政府財(cái)政預(yù)算為主導(dǎo)，開創(chuàng)新型的融資機(jī)制來解決公租房資金短缺問題。同時(shí)在允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)引入社會(huì)資金和市場運(yùn)作機(jī)制，多渠道滿足資金需求。政府應(yīng)給予政策傾斜，采取多種途徑降低公共租賃房的建設(shè)成本，同時(shí)做出科學(xué)的資金測算和財(cái)務(wù)評估。在實(shí)踐中，學(xué)習(xí)香港管理和運(yùn)營公租房的經(jīng)驗(yàn)，重視公租房附屬商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和經(jīng)營；爭取銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)信貸資金，成立專門的公租房金融機(jī)構(gòu)，為公租房拓展長期穩(wěn)定的資金來源；允許和鼓勵(lì)成立針對公租房的房地產(chǎn)投資基金，并用一定的優(yōu)惠政策吸引該基金投資于公租房建設(shè)。4. 國內(nèi)典型城市公租房建設(shè)模式探究北京。 “三多一統(tǒng)一 ”的公租房建設(shè)模式。北京市在 2022 就推出了公租房建設(shè)管理的相關(guān)示范性文件，并于當(dāng)年 8 月 1 日在全國率先出臺(tái)了《北京市公共租賃住房管理辦法》 ，逐步確定了以公租房為主要形式的保障性住房體系，加大了公租房的建設(shè)力度。在關(guān)于公租房融資模式上，北京市除了依靠政府財(cái)政預(yù)算之外，還利用公積金貸款與商業(yè)貸款來解決資金“ 瓶頸” [29]。上海。上海市作為全國經(jīng)濟(jì)中心，提倡公租房的建設(shè)要以政府為主導(dǎo)，同時(shí)政府給予政策扶持以及資金支持。與此同時(shí)，上海市借助市場化來推進(jìn)公租公租房融資多元化及 PPP 模式風(fēng)險(xiǎn)管理研究13房建設(shè)，聯(lián)合各方公共部門參與公租房建設(shè)，界定了參與各方的職責(zé)義務(wù)，并以實(shí)行多種鼓勵(lì)性政策措施吸引私人資金一同建設(shè)公租房。 [30]。重慶。自 2022 年以來，重慶市就在全國率先大規(guī)模建設(shè)公租房，確定了以公租房為主體的住房保障體系，并建立了市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系，初步構(gòu)建了典型的“重慶模式” [31]。5．PPP 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究目前國內(nèi)的學(xué)者很少有專門針對公租房進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，2022 年，西南交通大學(xué)的李倩倩在其碩士學(xué)位論文“廉租住房 PPP 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)研究”（2022） [2]中通過問卷調(diào)查的方法對廉租房 PPP 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)危害進(jìn)行了分析研究，從私人投資部門角度對廉租房風(fēng)險(xiǎn)因素分為政治風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、市場和收益風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。該文章認(rèn)為“如何將風(fēng)險(xiǎn)合理的分配到政府部門和私人企業(yè)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大資金價(jià)值，成為項(xiàng)目成功需要解決的關(guān)鍵所在”。王瑾采用問卷調(diào)查法總結(jié)歸納出公租房 PFI 項(xiàng)目各階段發(fā)生的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。其中前期規(guī)劃準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目可行性不確定、缺乏成功運(yùn)營的配套體系和管理經(jīng)驗(yàn)等原因而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)最大；招投標(biāo)階段工程涉及風(fēng)險(xiǎn)抵御差、融資能力低、項(xiàng)目可行性發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)最大；建設(shè)階段施工質(zhì)量低、工期延誤、成本超支發(fā)生的可能性最大；運(yùn)營階段運(yùn)營收入偏低、產(chǎn)品存在缺陷、運(yùn)營成本超支發(fā)生的可能性最大。陳波和徐成桂在“PPP 融資模式的風(fēng)險(xiǎn)分配方法 ”（2022） [32]基于投資與風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，論述了科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)分配方案和采用了線性規(guī)劃法對風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了分配，從而得到風(fēng)險(xiǎn)分配的相對最優(yōu)結(jié)構(gòu)，對 PPP 項(xiàng)目分配起到了進(jìn)一步的理論支撐。通過查閱大量的國內(nèi)外研究文獻(xiàn)，對公租房的研究還存在一定的局限性，具體有如下不足：（1）大多數(shù)學(xué)者只是從概念層面對公租房進(jìn)行分析，針對公租房建設(shè)資金方面沒有提出具體切實(shí)可行的措施來緩解政府建設(shè)資金壓力，存在“華而不實(shí)”現(xiàn)象。公租房融資多元化及 PPP 模式風(fēng)險(xiǎn)管理研究14（2）關(guān)于公租房風(fēng)險(xiǎn)方面研究僅限于對風(fēng)險(xiǎn)的宏觀論述，并沒有針對性地對風(fēng)險(xiǎn)加以區(qū)分，對公租房風(fēng)險(xiǎn)識別分類、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等方面的探討更是甚微。（3）對公租房融資風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)分配等方面缺乏定量分析，不能用“數(shù)據(jù)”來說明問題。 研究的思路方法與主要內(nèi)容 研究思路近年來諸多學(xué)者對公租房融資模式進(jìn)行了大量的探索與研究，但僅僅從宏觀層面上進(jìn)行探討，本文積極探求公租房多元化的融資模式，將 PPP、REITs等融資模式引入到公租房融資過程當(dāng)中，并構(gòu)建了相應(yīng)的運(yùn)作流程。在對公租房融資風(fēng)險(xiǎn)分析中，采用了風(fēng)險(xiǎn)檢查表法從私人投資部門角度出發(fā)著重對公租