合肥市房地產(chǎn)市場研究調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2024-07-24 23:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的蝶式高層。目前，受樓盤規(guī)模和市場接受程度的影響，同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。而有著觀景優(yōu)勢的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀水間比比皆是。 從蜀山區(qū)2004年的建筑類型變化情況來看，自2004年4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢，到2004年10月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯(cuò)的走勢，基本持平，且已經(jīng)出現(xiàn)純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成規(guī)模（10萬方以上）的樓盤項(xiàng)目（香樟雅苑、丹青花園）。而從與本案建筑類型相近的丹青花園、廬陽區(qū)的元一美邦國際和政務(wù)新區(qū)的國際花都銷售業(yè)績可以看出，合肥的高端客戶對(duì)小高層、高層的抗性正在逐漸減弱。區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積建筑面積建筑類型蜀山區(qū)綠城桂花園楊振寧大道與黃山路口480畝41萬平方米多層、小高層新加坡花園城長江西路898號(hào)1000畝，含400畝生態(tài)園70多萬平方米多層、小高層、高層、獨(dú)立別墅頤和花園合肥市安慶路85號(hào)40公頃50萬平方米多層、小高層、townhouse金色池塘長江西路與蜀新路交界處向北300米430畝35萬平方米多層、小高層、townhouse香樟雅苑東至路22萬㎡純小高層丹青花園休寧路與合作化南路交會(huì)處約10萬㎡純小高層的大戶型景觀公寓百協(xié)大溪地南臨黃山路中段，北接長江路。懷寧路貫穿而過43萬㎡80萬平方米多層，小高層，花園洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店新華學(xué)府春天石臺(tái)路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內(nèi)（政務(wù)文化新區(qū)）㎡ ㎡高層、小高層、多層、聯(lián)排城市天地望江西路與合作化南路交叉口170畝多層、小高層、花園洋房二、規(guī)劃設(shè)計(jì)研究目前，合肥房產(chǎn)市場已進(jìn)入了產(chǎn)品競爭階段,規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)受到普遍重視，開發(fā)商開始打“大師”牌、“國際”牌。由于外地開發(fā)商的大量涌入，推動(dòng)了合肥房地產(chǎn)業(yè)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的水平，尤其是江浙一帶開發(fā)商的進(jìn)駐，更使合肥多個(gè)小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上呈現(xiàn)“江南韻味”。而在景觀設(shè)計(jì)上，許多定位高的開發(fā)商更是聘請(qǐng)了境外著名的景觀設(shè)計(jì)公司主持設(shè)計(jì)，使景觀設(shè)計(jì)上的新理念層出不窮。項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)單位綠城桂花園浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司美國YPA北半球景觀設(shè)計(jì)顧問有限公司新加坡花園城美國wy國際設(shè)計(jì)顧問公司美國peridian景觀設(shè)計(jì)公司頤和花園廬陽建筑設(shè)計(jì)公司日本井上（成都）商環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司金色池塘深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 安徽城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院瑞典sed西林景觀設(shè)計(jì)公司 澳大利亞hc公司元一美邦國際美國aamp。a規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問公司 巴馬丹拿（香港）公司廈門中建東北設(shè)計(jì)院 美國北半球景觀設(shè)計(jì)顧問有限公司元一濱水城DLN香港劉榮廣振民建筑事物所 ADI雅博奧頓國際設(shè)計(jì)有限公司百協(xié)大溪地上海日清 香港和華新華學(xué)府春天澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司 美國貝爾高林香港有限公司三、戶型研究合肥商品住宅的主流戶型更加注重功能與舒適性。目前合肥房產(chǎn)市場上主力戶型一般都以100150平方米的三房為主；部分小高層戶型稍大，一般在120160平方米之間；頂層普遍設(shè)置復(fù)式大面積，一般都在200平方米以上。，在120平方米左右的房型主臥一般都設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，戶型設(shè)計(jì)充分借鑒了浙江與上海等地的經(jīng)典戶型，水平有了很大的提高。本案所在區(qū)域樓盤主力戶型三房二廳二衛(wèi)，面積集中在130平米左右。區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型范圍（㎡）主力戶型層高（米）蜀山區(qū)綠城桂花園90200多二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)新加坡花園城120—220三房二廳二衛(wèi)頤和花園80—180三房二廳二衛(wèi)金色池塘80—230二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)百協(xié)大溪地30—260三房二廳二衛(wèi)新華學(xué)府春天80—300三房二廳二衛(wèi)春天花園100—180三房二廳二衛(wèi)香樟雅苑三房二廳二衛(wèi)（120—150㎡）四、物業(yè)管理合肥市目前主要樓盤物業(yè)管理所聘用的公司主要有兩大類：一類為房產(chǎn)開發(fā)公司或投資公司旗下自營的物業(yè)管理公司；一類是簽約本地或上海、深圳、香港等外地比較知名的物業(yè)管理公司經(jīng)營或作為顧問。蜀山區(qū)樓盤的物業(yè)管理費(fèi)用則高出市場平均水平。區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商/發(fā)展商物管公司物管費(fèi)用（元/平方米/月）蜀山區(qū)綠城桂花園安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司綠城物業(yè)管理公司 新加坡花園城合肥欣輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳恒基頤和花園中國房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司合肥中房物業(yè)管理有限公司 丹青花園合肥勝凱房地產(chǎn)有限公司政文物業(yè)管理有限公司未定新華學(xué)府春天安徽新華集團(tuán)（新華房地產(chǎn)有限公司）安徽天一物業(yè)管理有限公司百協(xié)大溪地百協(xié)資集團(tuán)戴德梁行金色池塘杭州錢塘集團(tuán)＼華門集團(tuán)（投資）合肥英泰地產(chǎn)（開發(fā)）深圳金地物業(yè)五、綜合指標(biāo)及價(jià)格橫向比較區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率綠化率價(jià)格銷售情況及抗點(diǎn)蜀山區(qū)綠城桂花園%均價(jià)3800—3900元/㎡二期2004年10月份開盤，多層銷售良好，小高層有一定抗性，主要滯銷點(diǎn)集中在小高層低層房和復(fù)式。新加坡花園城72%多層均價(jià)4000元/㎡小高層均價(jià)3900元/㎡㎡上下兩層價(jià)格一樣。多層140㎡以上及復(fù)式有抗性140㎡以下售罄。丹青花園40%二期價(jià)格3200復(fù)式有余房百協(xié)大溪地%小高層均價(jià)3400元/㎡，SOHO均價(jià)4300元/㎡新華學(xué)府春天%多層34004200小高層33003900國際花都40%多層均價(jià)2500元/㎡，售價(jià)范圍2200—3000元/㎡目前一期價(jià)格28003300元/㎡，二期價(jià)格31003900元/㎡；三期價(jià)格A組團(tuán)32004100元/㎡。多層僅剩復(fù)式金色池塘41%二期均價(jià)多層3600元/㎡小高層3400元/㎡從上表可以看出，蜀山區(qū)由于良好的外部自然景觀及成熟的生活配套，區(qū)域樓盤間價(jià)格的落差主要體現(xiàn)在樓盤內(nèi)部景觀、產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)品牌上。六、競爭樓盤分析樓盤名稱黃山花園樓盤位置望江西路159號(hào)（東至路口南側(cè)）投資商/開發(fā)商溫州歐華房地產(chǎn)開發(fā)公司/合肥廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)沈陽建工學(xué)院周邊環(huán)境/交通情況8路、118路、111路、136路、125路經(jīng)過建筑類型/檔次小高層11層，高層18層/中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地64188㎡總建面10萬㎡總戶數(shù)/可售戶數(shù)700戶，一期200戶左右綠化率40%樓層數(shù)小高層11層，高層18層車庫組成/配比未定戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型100㎡，3*2*1；106，3*2*2典型戶型109．5㎡，3*2*2面積范圍95150㎡配套公共配套設(shè)施幼兒園，17中，商業(yè)大廈智能化系統(tǒng)可視對(duì)講樓盤售價(jià)未開盤，5月1日預(yù)約，均價(jià)3250元/㎡，5月底選房付款方式及折扣一次性，按揭銷售情況未開盤交付日期06年底交付宣傳重點(diǎn)城市菁英新聚落物業(yè)管理合肥藍(lán)馨物業(yè)，費(fèi)用未定樓盤名稱旺城國際樓盤位置三里庵家樂福對(duì)面投資商/開發(fā)商合肥寶達(dá)物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)周邊環(huán)境/交通情況生活設(shè)施齊全、交通便利建筑類型/檔次高層公寓/中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地約5000㎡總建面約30000㎡總戶數(shù)/可售戶數(shù)綠化率無綠化樓層數(shù)車庫組成/配比地上，地下，配比未知戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型50㎡、60㎡、典型戶型120㎡，面積范圍50150㎡配套公共配套設(shè)施13層商鋪智能化系統(tǒng)可視對(duì)講，閉錄電視監(jiān)控樓盤售價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)50005500元/㎡左右付款方式及折扣未定銷售情況計(jì)劃2005年6月開盤交付日期2006年底宣傳重點(diǎn)物業(yè)管理未定樓盤名稱丹青花園樓盤位置懷寧路與東至路交匯處投資商/開發(fā)商開發(fā)商：合肥勝凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)新站綜合開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院/清華大學(xué)景觀設(shè)計(jì)院深圳分院周邊環(huán)境/交通情況
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