經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資(編輯修改稿)
2025-07-24 21:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 技企業(yè)遷出，加之其他高科技園區(qū)對(duì)客戶的分流，這一區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提升緩慢。而ＣＢＤ區(qū)域的寫字樓將主要在２００５年左右才能投放市場(chǎng)，因此給相鄰的燕莎、朝外等地區(qū)帶來了難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 國(guó)內(nèi)外客戶選擇不同盡管ＣＢＤ、中關(guān)村、燕莎和王府井同為重要租賃區(qū)，但其內(nèi)部的客戶構(gòu)成差別較大。例如中關(guān)村對(duì)國(guó)內(nèi)客戶，尤其科技企業(yè)的吸引力更大，國(guó)外客戶則更偏重于選擇國(guó)際氛圍較為濃厚的ＣＢＤ、燕莎、王府井等區(qū)域。選址在中關(guān)村的客戶中接近７０％為國(guó)內(nèi)客戶；ＣＢＤ的租賃客戶中，國(guó)際知名企業(yè)占到了４６％。從行業(yè)構(gòu)成看，中關(guān)村的租賃客戶主要以科技、貿(mào)易公司為主，還包括少量的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)；而ＣＢＤ的客戶中，涉及的行業(yè)則以通訊電子、金融保險(xiǎn)業(yè)為主；王府井和燕莎商圈的客戶構(gòu)成較為接近，主要是專業(yè)服務(wù)性公司。從未來的發(fā)展趨勢(shì)看，大型會(huì)計(jì)、律師事務(wù)所、咨詢顧問公司、廣告公司等專業(yè)服務(wù)性公司在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)，越來越看重區(qū)域的國(guó)際化、商務(wù)化，以及寫字樓的形象力。因此商業(yè)氛圍濃厚的成熟區(qū)域更受此類公司的青睞。 面積需求差異大１０００－２０００平方米的租賃案例最多，占總交易案例的３０．７％。此外，２０００平方米以上的大面積和３００平方米以下的小面積交易案例也都很大，分別占２６．７％和２３．９％。從行業(yè)來看，科技、貿(mào)易公司的需求以小面積為主，而金融保險(xiǎn)業(yè)、通訊電子業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)等具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶，他們的租賃面積多在１０００平方米以上。從商圈來看，小面積的租賃交易朝外商圈比重較高，而較大的面積交易則集中在王府井和金融街。這與幾個(gè)商圈所吸引的客戶群直接相關(guān)。隨著中國(guó)開放步伐的不斷加快，會(huì)有越來越多的跨國(guó)公司進(jìn)入北京，加之本土企業(yè)逐漸走向成熟，公司的規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大，對(duì)大面積寫字樓的需求也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，也仍然不斷會(huì)有新的公司開始創(chuàng)業(yè)，所以一段時(shí)間內(nèi)，租賃客戶需求面積仍將有較大不同。對(duì)于不同區(qū)域來說，隨著不同特點(diǎn)客戶群的積累，也將越來越表現(xiàn)出各自不同的形象與特點(diǎn)（來源：）第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資分析一、 寫字樓租賃合同的特點(diǎn) 對(duì)寫字樓的需求是一種引致需求。它與市場(chǎng)對(duì)服務(wù)與商務(wù)活動(dòng)的需求有關(guān)系。例如，在對(duì)律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)室事務(wù)所和金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的數(shù)量和規(guī)模增加，寫字樓的需求也會(huì)增加。此外，向每個(gè)員工提供更大工作空間的趨勢(shì)也是寫字樓的需求增加。 寫字樓通常簽訂長(zhǎng)達(dá)幾年的租賃合同。為了使不斷增加的經(jīng)營(yíng)支出侵蝕利潤(rùn)，通常租約規(guī)定業(yè)主承擔(dān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的一個(gè)最高限額，超過部分由租戶承擔(dān)。 租賃合同的續(xù)簽。租戶保留續(xù)租現(xiàn)有空間的權(quán)利。租賃合同中規(guī)定租金的調(diào)整，根據(jù)一般物價(jià)水平的變化調(diào)整續(xù)租期間租金水平。好處：節(jié)約了租戶的開支，省去了租戶尋找新辦公地的麻煩；同時(shí)也節(jié)約了業(yè)主尋找新的租戶的費(fèi)用。 租金合約中的免租條款：有時(shí)考慮客戶前期裝修的需要，入駐的客戶一般能享受到一至三個(gè)月左右的免租期。二、 影響寫字樓投資收益的因素 位置和交通條件。交通便利、周圍服務(wù)設(shè)施完善（銀行、稅務(wù)、酒店等）、
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