【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售和出租的面積”，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并沒(méi)有精確給出這些不可租售的面積（只是給出了1999年以來(lái)“拆遷還建”和“統(tǒng)建待建”面積），故而籠統(tǒng)地用該算法表示。且分子分母項(xiàng)中均包含了這些不可租售面積，加上本節(jié)所作的是趨勢(shì)分析，即看這樣算出的兩個(gè)動(dòng)態(tài)空置量和空置率的發(fā)展趨勢(shì)，故而這樣的計(jì)算方法不會(huì)對(duì)本節(jié)分析造成影響。另外，考慮到部分“企業(yè)自用房”可能最終還是要出租或出售，因此，在嚴(yán)格地計(jì)算累積空置率時(shí)，應(yīng)該將這部分面積重新考慮進(jìn)來(lái)（在計(jì)算當(dāng)年新增空置率時(shí)應(yīng)將其剔除）。 注意：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的空置量，一般是指最近若干年已經(jīng)竣工而未售出的商品房累積量，故而其數(shù)值比本文計(jì)算的“自1994年以來(lái)的累積空置量”小。 。具體計(jì)算公式為：當(dāng)年新增空置率=當(dāng)年竣工商品房屋面積—當(dāng)年實(shí)際銷(xiāo)售商品房屋面積 （4）當(dāng)年新增空置率 = (5) =自1994年以來(lái)的累積空置量= (6) = 自1994年以來(lái)的累積竣工量= (7)動(dòng)態(tài)累計(jì)空置率 = = (8)這樣計(jì)算的優(yōu)點(diǎn)在于：這樣計(jì)算出來(lái)的指標(biāo)是一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，能反映出近11年來(lái)中國(guó)商品房空置量和空置率的變化趨勢(shì)，并能從對(duì)自身發(fā)展歷程的分析中得出一些可靠的有用結(jié)論；數(shù)據(jù)確鑿可靠，統(tǒng)一無(wú)誤；對(duì)于動(dòng)態(tài)累積空置率來(lái)說(shuō)，由于是個(gè)動(dòng)態(tài)累積指標(biāo)，當(dāng)年份累積越多時(shí)，空置時(shí)間在半年以?xún)?nèi)的商品房所占比重就越小，空置率指標(biāo)就越為合理。當(dāng)然其缺點(diǎn)也很明顯，不能與國(guó)際同類(lèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。下表給出了計(jì)算所需原始數(shù)據(jù)以及依據(jù)公式(4)～(8)計(jì)算所得出的結(jié)果。表4 當(dāng)年新增空置率與動(dòng)態(tài)累計(jì)空置率年份竣工商品房屋面積（萬(wàn)m2）實(shí)際銷(xiāo)售商品房屋面積（萬(wàn)m2）1994年以來(lái)累積竣工量（萬(wàn)m2）當(dāng)年新增空置量（萬(wàn)m2）1994年以來(lái)累積空置量（萬(wàn)m2）當(dāng)年新增空置率動(dòng)態(tài)累積空置率19941995199619971998199920002001200220032004資料來(lái)源：(1)實(shí)際銷(xiāo)售商品房屋面積資料來(lái)源：1994～2003年數(shù)據(jù)來(lái)自：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，“商品房屋銷(xiāo)售情況”，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2004年、1997年）》。(2)竣工商品房屋面積資料來(lái)源：1997～2003年數(shù)據(jù)來(lái)自：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)建設(shè)房屋建筑面積和造價(jià)”，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2004》；“各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋建筑面積和造價(jià) (1996年、1995年、1994年)”，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（1997年、1996年、1995年）》。(3)2004年實(shí)際銷(xiāo)售商品房屋面積與竣工商品房屋面積資料數(shù)據(jù)來(lái)自：中國(guó)資訊行數(shù)據(jù)庫(kù) 2 （），《2004年112月中國(guó)商品房建筑與銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)》。(4)其它項(xiàng)資料來(lái)源：筆者根據(jù)本表第一列、第二列數(shù)據(jù)以及本文上述公式計(jì)算做出。 1994～1997年，當(dāng)年新增空置量比較高，說(shuō)明當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)泡沫的影響尚未消除；1998年以后，當(dāng)年新增空置率的持續(xù)下降，說(shuō)明銷(xiāo)售率在逐年穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)需求在穩(wěn)步提高，市場(chǎng)供求兩旺，正在逐步走向繁榮；尤其是2004年，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆空前，當(dāng)年新增空置率跌至10%以下，市場(chǎng)一片欣欣向榮氣象。自1994年以來(lái)動(dòng)態(tài)空置率一直在下降，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)非但沒(méi)有泡沫，而是正在步入繁榮。3．房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的涵義來(lái)設(shè)計(jì)的，用實(shí)際GDP增長(zhǎng)率來(lái)反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)泡沫化程度。該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是否以宏觀經(jīng)濟(jì)(GDP)增長(zhǎng)為基礎(chǔ)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)；該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。該指標(biāo)公式為：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率 ＝ (9)下表給出了計(jì)算所需的原始數(shù)據(jù)以及根據(jù)公式(9)計(jì)算得出的結(jié)果。表5 中國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比率年份商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）商品房平均售價(jià)增長(zhǎng)率（%）GDP增長(zhǎng)率（%）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率（%）19881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004資料來(lái)源：(1)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格。1997～2003年資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， “650 按用途分商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格”，　《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2004》。1987～1996年資料來(lái)源：筆者據(jù)資料計(jì)算；所依據(jù)資料為：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， “537 商品房屋銷(xiāo)售情況”，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1997》。(2)商品房平均售價(jià)增長(zhǎng)率：筆者根據(jù)本表第一列數(shù)據(jù)計(jì)算；2004年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)自 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：《2004年12月“國(guó)房景氣指數(shù)” 》。(3)中國(guó)GDP增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)自：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（1988～2004）》。對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)國(guó)際上并無(wú)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)可用以往的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的該指標(biāo)值做參照分析。詳見(jiàn)下表。表6 房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比率時(shí)間地點(diǎn)事件房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 / GDP增長(zhǎng)率1987～1990日本嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫1986～1996香港房地產(chǎn)泡沫膨脹期1997年8月香港嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫 ～ 1988～1993中國(guó)房地產(chǎn)泡沫～資料來(lái)源：方瓊 鄧榮均，“香港經(jīng)濟(jì)是否存在泡沫”，《亞太經(jīng)濟(jì)》，1998年第6期，第17116頁(yè)；以及筆者計(jì)算結(jié)果。 由上表可見(jiàn)：從經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，如果該指標(biāo)值大于2當(dāng)然，從理論上分析，該指標(biāo)的值可能有一些特殊情況。例如，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)值時(shí)（即房地產(chǎn)價(jià)格下降），房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率的實(shí)際值就會(huì)出現(xiàn)負(fù)值，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的定義，此現(xiàn)象并不是房地產(chǎn)泡沫；當(dāng)GDP增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)值時(shí)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率的實(shí)際值就會(huì)出現(xiàn)負(fù)值時(shí)，此時(shí)房?jī)r(jià)逆風(fēng)向增長(zhǎng)，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫；當(dāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率都為負(fù)值時(shí)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率的實(shí)際值仍然為正值，但根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的定義，此現(xiàn)象并不是房地產(chǎn)泡沫。，則表明很可能出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，故而該指標(biāo)的臨界值在一般的研究分析中都定為2。2004年中國(guó) 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率 ，通過(guò)與以往房地產(chǎn)泡沫時(shí)期這一指標(biāo)值對(duì)比分析，可知中國(guó)目前房地產(chǎn)尚未出現(xiàn)泡沫；該指標(biāo)值較上年增幅過(guò)大，應(yīng)當(dāng)引起相當(dāng)?shù)闹匾?。首先?yīng)該看到，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是有GDP增長(zhǎng)作基礎(chǔ)的；而且，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用，其增長(zhǎng)速度應(yīng)該適度高于整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度；但2004年該指標(biāo)值的強(qiáng)勁反彈是一個(gè)市場(chǎng)警示信號(hào) 2004年中國(guó) 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/%，如果2005年較2004年還出現(xiàn)如此高的增幅，2005年 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率 ，出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。4．指數(shù)合成方法與房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析上文運(yùn)用房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)進(jìn)行了分析，但這種分析是從各個(gè)不同的角度進(jìn)行的分析，各指標(biāo)所含的信息量相對(duì)有限，因此，要想更加全面地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，有必要對(duì)這些信息加以整合，綜合分析。指數(shù)合成方法的基本思路是：為性質(zhì)不同、單位各異、不能直接相加的各單項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)確定一臨界值或標(biāo)準(zhǔn)值（在本文中，即為臨界值——反映是否出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的各單項(xiàng)指標(biāo)臨界值）；其次，將各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化（dimensionless）處理，即用各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際值與其臨界值相比，得到以百分?jǐn)?shù)表示的該指標(biāo)的抽象值（即同度量指標(biāo)）；再次，根據(jù)各單項(xiàng)指標(biāo)在指標(biāo)體系中的重要程度，賦予其不同的權(quán)重；最后，根據(jù)下式計(jì)算出所要的綜合指數(shù) 見(jiàn)于國(guó)內(nèi)數(shù)篇論文：劉琳 鄭思奇 黃英（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所），“房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)的編制方法”，《中國(guó)房地產(chǎn)》，2003年第6期，第1315頁(yè)。劉琳 鄭思奇 黃英，“房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)研究”，《價(jià)格理論與實(shí)踐》，2003年第03期，第3738頁(yè)。蔣德鋒 張曉莉，“房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)系數(shù)的設(shè)計(jì)”，《》，2004年第9期，第6061頁(yè)。：B = ( + ＋ …… ＋ = 1) (10) 在上式中，B表示應(yīng)用指數(shù)合成方法計(jì)算得出的綜合指數(shù)值（在本文中即為房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)），F(xiàn)i表示某單項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際值（在本文中即為各房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的實(shí)際計(jì)算值），Ci 表示某單項(xiàng)指標(biāo)的臨界值或標(biāo)準(zhǔn)值（在本文中即為各房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的臨界值），ωi表示各單項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重，n表示指數(shù)合成中所涉及的指標(biāo)數(shù)。計(jì)算泡沫綜合指數(shù)有封頂和不封頂兩種方法，本文將采用不封頂方法。泡沫綜合指數(shù)不封頂方法是指計(jì)算時(shí)各單項(xiàng)指數(shù)抽象值取值均取Fi/Ci的實(shí)際計(jì)算值，各單項(xiàng)指標(biāo)抽象值可大于1，則泡沫綜合指數(shù)可能大于1。 不封頂方法較封頂方法的好處在于能更好地綜合反映各單項(xiàng)指標(biāo)所指示的情況。例如對(duì)于本文分析的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，從理論上分析，可能出現(xiàn)某些單項(xiàng)指標(biāo)抽象值大于1的情形（即指標(biāo)的實(shí)際值大于其臨界值），同時(shí)另一些單項(xiàng)指標(biāo)小于1情形（即指標(biāo)的實(shí)際值小于其臨界值）。此時(shí)，如果運(yùn)用上節(jié)所用的房地產(chǎn)泡沫各單項(xiàng)指標(biāo)將無(wú)法進(jìn)行分析，因?yàn)槟承﹩雾?xiàng)指標(biāo)抽象值大于1，說(shuō)明存在房地產(chǎn)泡沫；而同時(shí)另一些單項(xiàng)指標(biāo)抽象值小于1,說(shuō)明不存在房地產(chǎn)泡沫，會(huì)得出自相矛盾的結(jié)論。這時(shí)就需要運(yùn)用指數(shù)合成方法作進(jìn)一步的分析。而運(yùn)用封頂方法合成時(shí)，如果出現(xiàn)上述情況，將會(huì)把抽象值的實(shí)際計(jì)算值小于1的某些單項(xiàng)指標(biāo)取實(shí)際計(jì)算值；同時(shí)會(huì)把抽象值的實(shí)際計(jì)算值大于1的某些單項(xiàng)指標(biāo)取值為1，這樣會(huì)損失很多市場(chǎng)信息，最終在合成中也會(huì)損失很多信息，故而不能很好反映市場(chǎng)情況。而當(dāng)使用不封頂方法時(shí)，就會(huì)避免信息的損失，各單項(xiàng)指標(biāo)的抽象值都取其實(shí)際計(jì)算值；同時(shí)又能運(yùn)用綜合指數(shù)得出結(jié)論。如何用不封頂方法計(jì)算的綜合指數(shù)值（在本文中為泡沫綜合指數(shù)）判斷房地產(chǎn)行業(yè)總體運(yùn)行情況？以房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)為例，當(dāng)各單項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際值等于其臨界值時(shí)，即各單項(xiàng)指標(biāo)的抽象值都等于1時(shí)，說(shuō)明從各個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)的分析來(lái)看，都表明出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，所以泡沫綜合指數(shù)的臨界值就是1。如果各單項(xiàng)指標(biāo)抽象值都小于1時(shí)，則各單項(xiàng)指標(biāo)都表明沒(méi)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，此時(shí)泡沫綜合指數(shù)一定小于1。如果各單項(xiàng)指標(biāo)抽象值都大于1時(shí)，則各單項(xiàng)指標(biāo)都表明出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，此時(shí)泡沫綜合指數(shù)一定大于1（數(shù)值越大，房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重）。如果出現(xiàn)了上一段所分析的情況，某些單項(xiàng)指數(shù)的抽象值大于或等于1，另一些單項(xiàng)指數(shù)的抽象值小于1，則從單項(xiàng)指數(shù)的分析中無(wú)法得出結(jié)論，而泡沫綜合指數(shù)因?yàn)榫C合了各單項(xiàng)指標(biāo)所蘊(yùn)含的信息，故而能進(jìn)行有效的分析：如果泡沫綜合指數(shù)大于等于1，則表明出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫；如果泡沫綜合指數(shù)小于1，則表明沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。綜上，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)小于1時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中不存在泡沫成分；當(dāng)房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)大于1時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，數(shù)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越嚴(yán)重。下面將應(yīng)用指數(shù)合成法進(jìn)行具體計(jì)算。由于本文在計(jì)算空置率時(shí)，限于房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)資料，采用的是動(dòng)態(tài)空置率指標(biāo)，與國(guó)外通用的空置率指標(biāo)在計(jì)算方法上有很大不同，未能確定其臨界值，也就不能進(jìn)行無(wú)量綱化處理，故而在進(jìn)行指數(shù)合成時(shí)舍棄該指標(biāo)。根據(jù)指數(shù)合成法的計(jì)算要求，要為這些指標(biāo)選取臨界值，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況，參照上一節(jié)的分析：房?jī)r(jià)收入比（國(guó)情模擬值）的臨界值大約為6；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 / GDP增長(zhǎng)率，雖沒(méi)有一個(gè)確切的臨界值，但一般研究分析中都定為2。上文已作說(shuō)明，本文在計(jì)算泡沫綜合指數(shù)時(shí)將采用不封頂方法；并依據(jù)指標(biāo)的重要程度分別為房?jī)r(jià)收入比（國(guó)情模擬值）、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 / 由于這兩個(gè)指標(biāo)分別測(cè)度了房?jī)r(jià)是否以居民收入為支撐以及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是否以GDP增長(zhǎng)為支撐，所以是同等重要的指標(biāo)，故而各占50%權(quán)重；更嚴(yán)格的考慮房?jī)r(jià)收入比只測(cè)度了商品住宅部分，但畢竟當(dāng)前商品房的主體還是商品住宅。下表給出了計(jì)算泡沫綜合指數(shù)所需原始數(shù)據(jù)以及運(yùn)用公式計(jì)算所得出的結(jié)果。表7 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫綜合指數(shù)年份房?jī)r(jià)收入比（國(guó)情模擬值）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率泡沫綜合指數(shù)19911992199319941995199619971998199920002001200220032004中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫綜合指數(shù)清晰地反映了中國(guó)10多年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況：20世紀(jì)90年代初，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，泡沫綜合指數(shù)一直大于1，在1992～1993年達(dá)到峰值，直至1994年指數(shù)值才跌落小于1；1994～1997年指數(shù)值雖然小于1，但還是比較高，反映出房地產(chǎn)泡沫的影響尚未完全消除；1998年以后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了新一輪的增長(zhǎng)，泡沫綜合指數(shù)也呈下降趨勢(shì)，；到了2004年，泡沫綜合指數(shù)再度強(qiáng)勁反彈，接近房地產(chǎn)泡沫影響期（1994～1997年）的水平，應(yīng)該引起高度關(guān)注。應(yīng)該說(shuō)，在房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮時(shí)期，泡沫綜合指數(shù)在一定范圍內(nèi)升高是正常的，因?yàn)橹灰獙⑵淇刂圃谝欢ǚ秶鷥?nèi)是有利于市場(chǎng)的繁榮的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外；但是，2004年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫綜合指數(shù)的反彈過(guò)于強(qiáng)勁，%，這提供了一個(gè)非常異常的市場(chǎng)