第6部分：競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研結(jié)論1(編輯修改稿)
2025-07-24 15:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 數(shù)民族，等到錢攢夠后一次性付款。以上現(xiàn)象造成兩項(xiàng)不利影響，因此需要適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)引導(dǎo)。l 年齡在2540歲之間的置業(yè)者是購房主力，處在婚姻家庭的形成和穩(wěn)定時(shí)期，進(jìn)一步促使換房消費(fèi)還將開拓更廣泛年齡段的市場(chǎng)。l 西寧人的普遍消費(fèi)心理是買實(shí)用的房子，高性價(jià)比在營(yíng)銷消費(fèi)決策時(shí)是標(biāo)準(zhǔn)，總價(jià)20萬則是一個(gè)心理界限。結(jié)論：新增人口住房需求與換大房客戶群是潛在住房需求的主體，針對(duì)不同區(qū)域，種族，購買動(dòng)機(jī)和年齡、職業(yè)的客戶群做具有針對(duì)性的置業(yè)引導(dǎo)將是進(jìn)一步打開市場(chǎng)的有效努力。 6．建筑形象與風(fēng)格l 西寧房地產(chǎn)目前處于剛剛起步階段，由于本地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)普遍缺少人才和見識(shí)，競(jìng)爭(zhēng)尚不夠激烈，客戶需求十分樸素，導(dǎo)致西寧住宅的整體建筑設(shè)計(jì)水平很低，建筑形象普遍較差。l 西寧的住宅項(xiàng)目的主流建筑風(fēng)格是現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，融合多種建筑風(fēng)格元素。l 樓體以板式結(jié)構(gòu)為主，樓體的立面造型簡(jiǎn)約、明快，為贏得每戶均衡采光，外立面層次感弱；樓體立面喜歡用暖色調(diào)，色彩鮮艷奪目；屋面以坡式或傳統(tǒng)平面為主，缺少建筑美學(xué)元素。立面材料多以涂料為主，在涂料的質(zhì)量選擇與色彩搭配上欠考究，不能突出樓宇品質(zhì)。西寧市建筑規(guī)范不允許使用面磚做外立面。落地窗運(yùn)用較少。l 住宅的建筑形象與風(fēng)格沒有引起開發(fā)商和城市管理有關(guān)部門的重視，或與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)，或強(qiáng)烈吸引人們視線，或具有審美價(jià)值的、具有代表性的地方住宅項(xiàng)目還沒有真正出現(xiàn)，這正是我們可以利用的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。結(jié)論：目前西寧還沒有建筑形象上檔次的住宅，市場(chǎng)呼喚具有美學(xué)價(jià)值的住宅出現(xiàn)。 7．景觀環(huán)境 項(xiàng)目名稱萬通中心二期華錦苑、駿庭苑奉青花園華盛怡沁園頤賢新城維多利陽光在線1期香榭麗都富達(dá)園嘉榮華陽光都市花園國(guó)際村景觀環(huán)境新寧廣場(chǎng)10萬平方米城市綠肺，人民公園，文化公園，.空中皇家休閑園林，20000平方米業(yè)主私家花園.41%的綠化率，以景觀軸為主線，由內(nèi)向外展開，以中心綠化廣場(chǎng)為主景觀中心，4個(gè)大組團(tuán)尉單元點(diǎn)。園林景觀園林景觀綠化率38%，配水景、涼亭、假山、特色噴泉、小天鵝湖、瀑布、花架、雕塑。15000平方米健康生態(tài)園林，多重空中園景.蘇州園林式中心廣場(chǎng)，組團(tuán)綠地，百步翠廊，親子廣場(chǎng)景觀區(qū)，疊水景觀區(qū)，康體運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)。2200平方米大型社區(qū)水系n 西寧目前已開發(fā)項(xiàng)目除了國(guó)際村、香榭麗都等個(gè)別項(xiàng)目之外，社區(qū)園林景觀普遍局限于簡(jiǎn)單綠化和簡(jiǎn)單的園林設(shè)計(jì)，無論是設(shè)計(jì)還是施工都比較粗糙，普遍沒有主題性景觀設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)風(fēng)格成熟的設(shè)計(jì)。n 國(guó)際村的園林相對(duì)較好，貫穿社區(qū)的景觀軸線以溪水為帶狀景觀軸，貫穿各個(gè)主團(tuán)平臺(tái)花園。入口處以較大的入口廣場(chǎng)為景觀節(jié)點(diǎn)，與標(biāo)志性建筑——鐘樓共同形成有氣勢(shì)的園林開篇。n 國(guó)際村對(duì)于架空平臺(tái)和景觀水軸的地形落差之關(guān)系處理較好，通過曲折的臺(tái)階和豎向景觀（巖石等）設(shè)計(jì)來提升園林品質(zhì)。n 國(guó)際村注意了一些園林細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，比如一些物業(yè)警示牌設(shè)計(jì)成一些森林動(dòng)物和蘑菇等形狀，增加了社區(qū)的親切性和趣味。n 另外，我們?cè)谖魃降牟鑸@和近郊的茶園，也看到了西寧人對(duì)于園林方面的一些追求：比如茶園的景觀核心是可以垂釣的水塘，比如茶園的交流休閑空間錯(cuò)落在一些色彩艷麗的花樹之中——國(guó)際村和茶園的園林實(shí)踐，說明西寧還是可以在社區(qū)園林中布置大面積的水景觀的，同時(shí)人們也追求社區(qū)園林所營(yíng)造的詩情畫意。結(jié)論： 從上述調(diào)查樓盤來看，西寧住宅項(xiàng)目的綠化除了較少的項(xiàng)目園林景觀有一定的水平之外，普遍處于低水平狀態(tài)。但是部分開發(fā)商已經(jīng)在園林方面進(jìn)行有益的探索，水主題的景觀可以在西寧的社區(qū)園林中布置，人們潛在的生活夢(mèng)想還期待著有遠(yuǎn)見的品牌開發(fā)商來實(shí)現(xiàn)。 8．物業(yè)管理區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)萬通中心二期華錦苑、駿庭苑著名物業(yè)管理有限公司1元/㎡城南奉青花園新西部城香港知名物業(yè)公司華盛怡沁園城北頤賢新城維多利陽光在線1期香榭麗都西寧民惠物業(yè)管理有限公司㎡城東富達(dá)園青海富達(dá)物業(yè)管理有限公司㎡國(guó)際村㎡鳴翠柳山莊家園物業(yè)管理有限公司㎡l —。物業(yè)管理公司多為開發(fā)商自行管理，專業(yè)化程度不高，只有少數(shù)樓盤如“鳴翠柳山莊”、“新西部城”、“萬通中心二期華錦苑、駿庭苑”等引進(jìn)了專業(yè)物業(yè)管理公司，其中“新西部城”擬聘請(qǐng)香港知名物業(yè)管理公司。根據(jù)資料顯示：目前西寧物業(yè)管理覆蓋率達(dá)55%，實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)項(xiàng)目達(dá)153個(gè)，，建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)9個(gè)。 。從業(yè)人員303人，成立業(yè)主委員會(huì)24家。物業(yè)管理覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。l 在物管的服務(wù)內(nèi)容上，主要包括常規(guī)服務(wù)和附加服務(wù)，主要包括環(huán)境衛(wèi)生，保安、交通循序與車輛停放、房屋外觀、設(shè)備運(yùn)行、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理、綠化、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理。萬通中心的項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容比較豐富：室內(nèi)園藝培植及租擺；商務(wù)服務(wù)：信函及報(bào)刊速遞、電話及訪客留言，待發(fā)傳真，24小時(shí)秘書服務(wù)、預(yù)定飛機(jī)、火車票、酒店，安排酒宴、會(huì)議。勞務(wù)服務(wù)：送餐服務(wù)、衣物洗熨，汽車清洗?！凹螛s華—陽光城市花園”推出酒店式物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容與一般物業(yè)項(xiàng)目沒有明顯提升。結(jié)論：物業(yè)管理越來越受到消費(fèi)者重視，但西寧市物業(yè)管理水平停留在基本服務(wù)的水平，本項(xiàng)目如果有適度的提升，將很快建立先鋒物管的形象，對(duì)西寧來說，因?yàn)楫a(chǎn)品與服務(wù)的水平有限而存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。建議項(xiàng)目聘請(qǐng)專業(yè)公司作為顧問。 9．社區(qū)車位 目前西寧市的商品住宅普遍配置較低，這和本地汽車擁有量較少直接相關(guān)。一般多設(shè)為地上停車場(chǎng)。 “萬通中心二期華錦苑、駿庭苑”地下停車庫，天然氣熱水鍋爐集中供暖，配置鋼制散熱；“奉青花園”地上停車場(chǎng)，2元/天?！叭A盛怡沁園”地下一層停車場(chǎng)，18—19平方米，售價(jià)1200元/平方米，無暖氣。“國(guó)際村”有全市最大的可容納340輛車的大型地下停車場(chǎng)，“
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