第6部分：競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研結(jié)論1-資料下載頁(yè)
2025-06-27 15:38本頁(yè)面
【正文】 的價(jià)格差，一般在50元/㎡—100元/㎡左右。n 由于銷(xiāo)售勢(shì)頭較旺，在銷(xiāo)售期內(nèi)促銷(xiāo)活動(dòng)較少。n 銷(xiāo)售人員明顯缺乏主動(dòng)性和團(tuán)隊(duì)合作精神。16．在售典型樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)鳴翠柳山莊位 置西寧市南大街東側(cè)售樓電話09718220058800 8220068800開(kāi)發(fā)商中房集團(tuán)西寧振業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青海家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)類(lèi)型25棟多層和4棟小高層容積率占地面積128461平方米綠化率40%以上建筑面積167000平方米總套數(shù)一期：8棟多層276套；層高結(jié)構(gòu)平層、復(fù)式得房率88%車(chē)位數(shù)2：1分期開(kāi)發(fā)二期建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格工程進(jìn)度6棟樓已主體封頂。入伙時(shí)間一期：2004年12月銷(xiāo)售價(jià)格16802060元/平方米銷(xiāo)售率95%付款方式優(yōu) 惠一次性付款30元/平方米促銷(xiāo)措施1周沿街宣傳按揭付款20元/平方米車(chē)位銷(xiāo)售方式出租未定物業(yè)管理費(fèi)0．4元/㎡出售未定戶型與面積戶型：2房2廳、3房2廳1衛(wèi)、3房2廳2衛(wèi)、4房2廳2衛(wèi)、4房2廳2衛(wèi)（復(fù)式）、5房3廳3衛(wèi)（復(fù)式）6房3廳3衛(wèi)（復(fù)式）面積：㎡、㎡、－㎡、－㎡、㎡、－㎡、㎡品牌形象市場(chǎng)形象/ 形象包裝主打賣(mài)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣分析樓書(shū)178。 聽(tīng)鳥(niǎo)觀波相依178。 綠色空間健康生活178。 鬧中取靜的確住所，理想的住宅社區(qū)。178。 戶戶觀景皆均好，家家觀景各不同。178。 名師的精心設(shè)計(jì)將實(shí)用與浪漫完美結(jié)合。178。 模塊化式的裝修方案提供精品生活。178。 項(xiàng)目教育配套齊全，鳴翠柳幼兒園、南山路小學(xué)，西關(guān)街小學(xué)，西寧五中，西寧市十一中等。178。 醫(yī)療設(shè)施完備，附近有省紅十字醫(yī)院，省婦幼保健院等。社區(qū)建立醫(yī)療檔案。178。 多棵古樹(shù)形成優(yōu)美中心景觀。178。 模塊化的裝修方案。178。 小區(qū)智能化178。 精裝修?，F(xiàn)場(chǎng)包裝178。 售樓處規(guī)模大，功能分區(qū)較明顯。178。 售樓處的多裝飾、少裝修，風(fēng)格簡(jiǎn)單、明快。178。 宣傳資料齊全。178。 樣板房正在裝修中。178。 無(wú)大型導(dǎo)視牌、路旗、戶外廣告等導(dǎo)視系統(tǒng)較為齊全。178。 售樓處包裝到位，功能劃分明顯，且在售樓出運(yùn)用了水景，使售樓處與賣(mài)點(diǎn)相結(jié)合，在西寧屬于首家。售樓員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較高，且具服務(wù)意識(shí)。178。 銷(xiāo)售秩序井然178。 專(zhuān)門(mén)安排座位供大量客戶排隊(duì)選房。178。 模型、電視顯示與銷(xiāo)控表現(xiàn)，完整展示項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。 物業(yè)管理環(huán)境衛(wèi)生，保安、交通循序與車(chē)輛停放、房屋外觀、設(shè)備運(yùn)行、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理、綠化、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理。項(xiàng)目配套娛樂(lè)中心，商務(wù)會(huì)所，幼兒托管處，老年活動(dòng)室，家政管理處，醫(yī)療中心，業(yè)主超市，呼內(nèi)戶外停車(chē)場(chǎng)智能化設(shè)施物業(yè)管理系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)等項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新等）178。 戶型設(shè)計(jì)比較合理。178。 送花房。178。 50%的地下車(chē)庫(kù)擁有量。178。 飄窗項(xiàng)目劣勢(shì)178。 距市中心較遠(yuǎn)。178。 只有四棟樓正南正北。178。 周邊生活配套稀缺。二、潛在競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查l 維也納森林：計(jì)劃在建，185畝，建筑面積26萬(wàn)平方米。6棟12層電梯公寓，1棟一梯3戶，1棟7層。，衛(wèi)生間和餐廳在陰面，共36戶，預(yù)定客戶占80%。戶型98—160平方米。分春夏秋冬四個(gè)主題組團(tuán)，今年建設(shè)夏園，12月之前交工，售樓處正在建設(shè)之中。明年建設(shè)冬園。2層會(huì)所，25層高建，集辦公、賓館于一體。l 洋嘉楓林綠洲：青海洋嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，建筑面積23萬(wàn)平方米，其中住宅16萬(wàn)。物業(yè)類(lèi)型高層和小高層。尚未銷(xiāo)售。在交通巷集高層住宅、商業(yè)街、綠化為一體，高層住宅全部正南正北，綠地面積40%以上，配置游泳館，保齡球館，網(wǎng)球室等娛樂(lè)設(shè)施。結(jié)論：根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)研的情況看，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)成為西寧項(xiàng)目的關(guān)鍵問(wèn)題，西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近兩年的發(fā)展，目前正進(jìn)入高速啟動(dòng)階段，各開(kāi)發(fā)商對(duì)于形勢(shì)的的判斷較為樂(lè)觀，加之政府不斷出臺(tái)刺激房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，并逐步將房地產(chǎn)業(yè)作為西寧市支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行扶持，未來(lái)幾年大盤(pán)的涌現(xiàn)以及各種中、高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)量已呈明顯上升態(tài)勢(shì)，選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)將有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，從而實(shí)現(xiàn)利益最大化。以上兩個(gè)項(xiàng)目均由西寧當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，并且經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期周密的市場(chǎng)調(diào)查，積累了相當(dāng)豐富的客戶資源，可以預(yù)見(jiàn)他們與政府的關(guān)系以及在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)業(yè)已建立的具有忠誠(chéng)度的消費(fèi)群體為其進(jìn)行有效的傳播。項(xiàng)目尚未銷(xiāo)售，名聲已在外，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)公司與項(xiàng)目的影響力。維也納森林的工程設(shè)計(jì)人員表示，有效的客戶積累和口頭預(yù)定客戶很多，優(yōu)秀戶型基本上預(yù)定的差不多了。鳴翠柳和美麗家園出現(xiàn)“瘋盤(pán)”現(xiàn)象， “瘋盤(pán)”說(shuō)明市場(chǎng)爆發(fā)性購(gòu)買(mǎi)行為出現(xiàn)，也象征房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展期的到來(lái)，發(fā)生趨同的爆發(fā)性購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)象是最為明顯的市場(chǎng)機(jī)會(huì)應(yīng)及時(shí)把握西寧爆發(fā)性購(gòu)買(mǎi)的歷史時(shí)期。由于西寧城市化水平與購(gòu)買(mǎi)力的限制，開(kāi)發(fā)商所能把握的有保障的利潤(rùn)來(lái)源就在房地產(chǎn)的高速發(fā)展期，穩(wěn)定快速發(fā)展期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)被瓜分。項(xiàng)目進(jìn)入晚，一方面市場(chǎng)空白與市場(chǎng)機(jī)會(huì)被其他項(xiàng)目搶占，造成項(xiàng)目創(chuàng)新性的滯后，開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在于變幻莫測(cè)，另一方面，西寧人消費(fèi)水平與置業(yè)觀念導(dǎo)致多次置業(yè)與投資置業(yè)前景暗淡，所以抓住歷史機(jī)會(huì)能夠保證利潤(rùn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。三、綜合分析結(jié)論l 西寧房地產(chǎn)處于剛剛起步的數(shù)量型增漲階段，各方面的水平都比較低，包括規(guī)劃理念、立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)水平等，從產(chǎn)品上對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)借鑒性不大，有利于本項(xiàng)目在西寧迅速創(chuàng)立品牌。l 考慮西寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平過(guò)低，建議在開(kāi)發(fā)過(guò)程中考慮超前的適度性，一方面是控制成本的需要，另一方面要結(jié)合目前西寧人的需求特點(diǎn)。l 西寧許多樓盤(pán)戶型偏大（130平米以上）導(dǎo)致滯銷(xiāo)的現(xiàn)象值得重視。l 西寧本地個(gè)別優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商的一些實(shí)踐是值得重視的，比如水景的引入、民族特點(diǎn)的考慮、體育館的配套等等。l 由于購(gòu)買(mǎi)力的限制，開(kāi)發(fā)商所能把握的有保障的利潤(rùn)來(lái)源就在目前的房地產(chǎn)的高速發(fā)展期，穩(wěn)定發(fā)展期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)被瓜分。項(xiàng)目進(jìn)入晚，一方面市場(chǎng)空白與市場(chǎng)機(jī)會(huì)被其他項(xiàng)目搶占，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在于變幻莫測(cè)，另一方面，西寧人消費(fèi)水平與置業(yè)觀念導(dǎo)致多次置業(yè)與投資置業(yè)前景暗淡，所以抓住歷史機(jī)會(huì)能夠保證利潤(rùn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。１４５ /
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