【正文】 的價格差，一般在50元/㎡—100元/㎡左右。n 由于銷售勢頭較旺，在銷售期內(nèi)促銷活動較少。n 銷售人員明顯缺乏主動性和團隊合作精神。16．在售典型樓盤點評鳴翠柳山莊位 置西寧市南大街東側(cè)售樓電話09718220058800 8220068800開發(fā)商中房集團西寧振業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青海家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)類型25棟多層和4棟小高層容積率占地面積128461平方米綠化率40%以上建筑面積167000平方米總套數(shù)一期：8棟多層276套；層高結(jié)構(gòu)平層、復(fù)式得房率88%車位數(shù)2：1分期開發(fā)二期建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格工程進度6棟樓已主體封頂。入伙時間一期：2004年12月銷售價格16802060元/平方米銷售率95%付款方式優(yōu) 惠一次性付款30元/平方米促銷措施1周沿街宣傳按揭付款20元/平方米車位銷售方式出租未定物業(yè)管理費0．4元/㎡出售未定戶型與面積戶型：2房2廳、3房2廳1衛(wèi)、3房2廳2衛(wèi)、4房2廳2衛(wèi)、4房2廳2衛(wèi)（復(fù)式）、5房3廳3衛(wèi)（復(fù)式）6房3廳3衛(wèi)（復(fù)式）面積：㎡、㎡、－㎡、－㎡、㎡、－㎡、㎡品牌形象市場形象/ 形象包裝主打賣點營銷推廣分析樓書178。 聽鳥觀波相依178。 綠色空間健康生活178。 鬧中取靜的確住所，理想的住宅社區(qū)。178。 戶戶觀景皆均好，家家觀景各不同。178。 名師的精心設(shè)計將實用與浪漫完美結(jié)合。178。 模塊化式的裝修方案提供精品生活。178。 項目教育配套齊全，鳴翠柳幼兒園、南山路小學(xué)，西關(guān)街小學(xué)，西寧五中，西寧市十一中等。178。 醫(yī)療設(shè)施完備，附近有省紅十字醫(yī)院，省婦幼保健院等。社區(qū)建立醫(yī)療檔案。178。 多棵古樹形成優(yōu)美中心景觀。178。 模塊化的裝修方案。178。 小區(qū)智能化178。 精裝修?，F(xiàn)場包裝178。 售樓處規(guī)模大，功能分區(qū)較明顯。178。 售樓處的多裝飾、少裝修，風(fēng)格簡單、明快。178。 宣傳資料齊全。178。 樣板房正在裝修中。178。 無大型導(dǎo)視牌、路旗、戶外廣告等導(dǎo)視系統(tǒng)較為齊全。178。 售樓處包裝到位，功能劃分明顯，且在售樓出運用了水景，使售樓處與賣點相結(jié)合，在西寧屬于首家。售樓員專業(yè)素質(zhì)較高，且具服務(wù)意識。178。 銷售秩序井然178。 專門安排座位供大量客戶排隊選房。178。 模型、電視顯示與銷控表現(xiàn)，完整展示項目賣點。 物業(yè)管理環(huán)境衛(wèi)生，保安、交通循序與車輛停放、房屋外觀、設(shè)備運行、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理、綠化、智能化設(shè)備的養(yǎng)護管理。項目配套娛樂中心，商務(wù)會所，幼兒托管處，老年活動室，家政管理處，醫(yī)療中心，業(yè)主超市，呼內(nèi)戶外停車場智能化設(shè)施物業(yè)管理系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)等項目優(yōu)勢（產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新等）178。 戶型設(shè)計比較合理。178。 送花房。178。 50%的地下車庫擁有量。178。 飄窗項目劣勢178。 距市中心較遠。178。 只有四棟樓正南正北。178。 周邊生活配套稀缺。二、潛在競爭物業(yè)調(diào)查l 維也納森林：計劃在建，185畝，建筑面積26萬平方米。6棟12層電梯公寓，1棟一梯3戶，1棟7層。，衛(wèi)生間和餐廳在陰面，共36戶，預(yù)定客戶占80%。戶型98—160平方米。分春夏秋冬四個主題組團，今年建設(shè)夏園，12月之前交工，售樓處正在建設(shè)之中。明年建設(shè)冬園。2層會所，25層高建，集辦公、賓館于一體。l 洋嘉楓林綠洲：青海洋嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，建筑面積23萬平方米，其中住宅16萬。物業(yè)類型高層和小高層。尚未銷售。在交通巷集高層住宅、商業(yè)街、綠化為一體，高層住宅全部正南正北，綠地面積40%以上，配置游泳館，保齡球館，網(wǎng)球室等娛樂設(shè)施。結(jié)論：根據(jù)目前市場調(diào)研的情況看，開發(fā)時機已經(jīng)成為西寧項目的關(guān)鍵問題，西寧房地產(chǎn)市場經(jīng)過近兩年的發(fā)展，目前正進入高速啟動階段，各開發(fā)商對于形勢的的判斷較為樂觀，加之政府不斷出臺刺激房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，并逐步將房地產(chǎn)業(yè)作為西寧市支柱產(chǎn)業(yè)進行扶持，未來幾年大盤的涌現(xiàn)以及各種中、高檔樓盤的開發(fā)量已呈明顯上升態(tài)勢，選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機將有效降低項目風(fēng)險，同時，避免惡性競爭，從而實現(xiàn)利益最大化。以上兩個項目均由西寧當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，并且經(jīng)過長期周密的市場調(diào)查，積累了相當(dāng)豐富的客戶資源，可以預(yù)見他們與政府的關(guān)系以及在當(dāng)?shù)厥袌鰳I(yè)已建立的具有忠誠度的消費群體為其進行有效的傳播。項目尚未銷售，名聲已在外，可見開發(fā)公司與項目的影響力。維也納森林的工程設(shè)計人員表示，有效的客戶積累和口頭預(yù)定客戶很多，優(yōu)秀戶型基本上預(yù)定的差不多了。鳴翠柳和美麗家園出現(xiàn)“瘋盤”現(xiàn)象， “瘋盤”說明市場爆發(fā)性購買行為出現(xiàn)，也象征房地產(chǎn)市場高速發(fā)展期的到來，發(fā)生趨同的爆發(fā)性購買現(xiàn)象是最為明顯的市場機會應(yīng)及時把握西寧爆發(fā)性購買的歷史時期。由于西寧城市化水平與購買力的限制，開發(fā)商所能把握的有保障的利潤來源就在房地產(chǎn)的高速發(fā)展期，穩(wěn)定快速發(fā)展期市場競爭激烈，利潤被瓜分。項目進入晚，一方面市場空白與市場機會被其他項目搶占，造成項目創(chuàng)新性的滯后，開發(fā)周期延長導(dǎo)致開發(fā)成本過高，市場的風(fēng)險在于變幻莫測，另一方面，西寧人消費水平與置業(yè)觀念導(dǎo)致多次置業(yè)與投資置業(yè)前景暗淡，所以抓住歷史機會能夠保證利潤，降低風(fēng)險。三、綜合分析結(jié)論l 西寧房地產(chǎn)處于剛剛起步的數(shù)量型增漲階段，各方面的水平都比較低，包括規(guī)劃理念、立面設(shè)計、戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、營銷水平等，從產(chǎn)品上對于本項目開發(fā)借鑒性不大，有利于本項目在西寧迅速創(chuàng)立品牌。l 考慮西寧房地產(chǎn)開發(fā)水平過低，建議在開發(fā)過程中考慮超前的適度性，一方面是控制成本的需要，另一方面要結(jié)合目前西寧人的需求特點。l 西寧許多樓盤戶型偏大（130平米以上）導(dǎo)致滯銷的現(xiàn)象值得重視。l 西寧本地個別優(yōu)秀開發(fā)商的一些實踐是值得重視的，比如水景的引入、民族特點的考慮、體育館的配套等等。l 由于購買力的限制，開發(fā)商所能把握的有保障的利潤來源就在目前的房地產(chǎn)的高速發(fā)展期，穩(wěn)定發(fā)展期市場競爭激烈，利潤被瓜分。項目進入晚，一方面市場空白與市場機會被其他項目搶占，市場的風(fēng)險在于變幻莫測，另一方面，西寧人消費水平與置業(yè)觀念導(dǎo)致多次置業(yè)與投資置業(yè)前景暗淡，所以抓住歷史機會能夠保證利潤，降低風(fēng)險。１４５ /