【文章內(nèi)容簡介】 置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。（三）房屋租賃價(jià)格與一季度持平二季度，%，但與一季度價(jià)格持平。受季節(jié)等因素影響，%，漲幅比一季度減小1個(gè)百分點(diǎn)。%%。%%，辦公用房價(jià)格則與去年同期持平。房屋租賃價(jià)格經(jīng)過2003年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價(jià)格趨勢平穩(wěn)。圖28：20032004年二季度房屋租賃價(jià)格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局Ⅲ 熱點(diǎn)問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計(jì)出臺了約40項(xiàng)全國性的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號”文件、“18號”文件、“4號令”等從信貸、土地兩方面對行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關(guān)注物價(jià)指數(shù)，隨時(shí)有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長了50%以上，帶動(dòng)建設(shè)用地比上年增加了49萬畝，增幅達(dá)17%。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時(shí)還因?yàn)檎加酶?，直接威脅糧食安全。針對這些情況，2004年國土資源部根據(jù)新的職能定位，%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬畝，%。這是國土資源部第一次通過土地供應(yīng)對國民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。圖31：19962004年全國耕地面積變化情況數(shù)據(jù)來源：國土資源部。圖32：我國糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局。與此同時(shí)，黨中央、國務(wù)院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國土地市場治理整頓。2004年的土地市場在其基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。 表：2004年我國出臺的主要土地市場政策法 規(guī)頒布單位《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號令)北京國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》 北京市政府《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》國務(wù)院《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》國土資源部《國土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用計(jì)劃》的通知國土資源部《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》國務(wù)院辦公廳一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國30個(gè)?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個(gè)，；，%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里。 由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項(xiàng)目。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對抑制投資擴(kuò)張起到了很大作用，新增投資項(xiàng)目的下降與項(xiàng)目清理也有很大的關(guān)系。而土地政策對房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項(xiàng)目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價(jià)格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價(jià)大幅度上漲，而地價(jià)的上漲必然會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。但是，從中長期來看，土地價(jià)格上漲對房價(jià)走勢的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期內(nèi)雖然土地供應(yīng)趨緊，但是鑒于前幾年釋放的土地會(huì)經(jīng)過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應(yīng)量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將會(huì)分流部分市場需求，從而抑制房價(jià)上漲；三是隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)以及政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和市場需求進(jìn)行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅波動(dòng)。（二） 信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項(xiàng)： 4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號”文件規(guī)定的30%項(xiàng)目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)對于大項(xiàng)目啟動(dòng)的壓力可想而知。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房價(jià)。一系列信貸緊縮政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會(huì)衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象在來年可能會(huì)顯現(xiàn)。其次，信貸的收緊還對房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了不小的打擊，提高了住房消費(fèi)信貸的門檻。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國內(nèi)自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。宏觀調(diào)控對這部分新增的消費(fèi)能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。（三）一旦加息，將可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌今年以來，我國物價(jià)上漲幅度加大。上半年，%，其中6月份上漲5%；%；%，原材料、燃料、%，預(yù)計(jì)下半年物價(jià)上漲的壓力仍然比較大。雖然央行目前還是極力頂住壓力，沒有采取加息的動(dòng)作，但是如果CPI在二、三季度增長幅度超過3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長速度仍難控制，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，預(yù)計(jì)人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。圖31：2003年至今物價(jià)分類指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中央銀行一旦采用加息政策來應(yīng)對通貨膨脹，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響：1． 開發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。 資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長速度。1998年，，；%之間，%。表32：1998年以來對企業(yè)的房地產(chǎn)信貸單位：億元，%年份房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司央行一旦采取加息政策將對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。從融資成本變化來看，升息將直接導(dǎo)致開發(fā)商的融資成本上升，公司中長期的業(yè)績和利潤增長將出現(xiàn)一定幅度的下降。從融資規(guī)模來看，升息的影響一方面直接反映在開發(fā)商貸款需求可能會(huì)受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會(huì)受到影響。所以，對那些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于產(chǎn)品品牌已被市場認(rèn)同，產(chǎn)品價(jià)格包孕了上升的空間，利率的上升對它們的影響將相對較小。而對那些經(jīng)營規(guī)模小、市場份額少、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、資本結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)企業(yè)來說，利率的上升將對它們產(chǎn)生不利的影響。同時(shí)，利率的上升還會(huì)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和市場份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2．升息對房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生直接影響由于升息而導(dǎo)致的成本增加對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度相對較小，因?yàn)榉績r(jià)走勢主要是受市場供求關(guān)系的影響，盡管從長期來看，我國正處于工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格未來上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性，但是從短期來看，一是在經(jīng)過多年的上漲之后目前地產(chǎn)價(jià)位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商利用升息之際抬高房價(jià)的可能性不大；三是加息不會(huì)引發(fā)市場供求狀況的改變，因?yàn)槔⒊杀静皇怯绊戦_發(fā)商和購房者的決定性因素，利息成本是整個(gè)運(yùn)營成本中所占比例最低的，所以不會(huì)影響開發(fā)商對市場的判斷和投資。由此可見升息對于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響將是非常有限的。3．升息有利于抑止地產(chǎn)投機(jī)，對自住性購房影響不大6年來，我國住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)7597%，2003年與1998年相比。表33：1998年以來個(gè)人消費(fèi)貸款和住房貸款增長情況單位：億元，%年份個(gè)人消費(fèi)貸款余額同比增長個(gè)人住房貸款余額同比增長個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司注:2000年之前個(gè)人消費(fèi)貸款為個(gè)人小額抵押貸款%（5年期）%（5年以上期），利率處于歷史最低水平；加之近年來國內(nèi)股市持續(xù)低迷，投資渠道狹窄，使房地產(chǎn)成為最熱門的投資領(lǐng)域，加息后意味著購房者將支付更多的利息，每月償還的月供也更多。從投資房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，如果購買房地產(chǎn)是純粹投機(jī)，利率上升無疑提高了資金成本或者機(jī)會(huì)成本。假設(shè)一套總價(jià)60萬元的住宅8成按揭可以貸款48萬元。%的貸款利率，每月還款額是3178元。如果加息1%，%的貸款利率，%，每月還款額也上升為3450元，%。如果加息5%，%，每月還款額上升到4645元，%。 表31：利率調(diào)整對貸款利息總額及月供的影響利率（%）利息總額（萬元）月還款（元）317834504645從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是貸款總利息可能要增長100%以上，每個(gè)月的還款額可能增長約50%。因此對房地產(chǎn)投機(jī)將產(chǎn)生明顯的制約作用，當(dāng)然，這也正是政策所希望達(dá)到的目的。加息對于自住型購房來說影響有限。這是因?yàn)楸M管貸款利息上升，借款者短期負(fù)擔(dān)加大，但是升息往往意味著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的增長周期，居民收入會(huì)保持增長或者這種預(yù)期會(huì)更強(qiáng)；另一方面，與升息相對應(yīng)的是通脹，而在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)增值的可能性更大。這兩種變化使得升息導(dǎo)致成本增加的負(fù)擔(dān)變得相對有限。從另一個(gè)角度來說，隨著居民收入水平的上升，消費(fèi)升級的一個(gè)重要體現(xiàn)就是改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量，這種需求是較為強(qiáng)烈的。此外，由于我國實(shí)行浮動(dòng)利率制，在未來數(shù)年甚至20年的貸款期限內(nèi)將面臨多個(gè)利率周期。從周期變化來看，我們可以大致理解這種成本負(fù)擔(dān)是較為平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會(huì)享受到低利率的優(yōu)惠，不能簡單以短期利率上升來評估整個(gè)貸款期間（如20年）的成本會(huì)增加多少。二、建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升（一）鋼材、水泥等