【正文】 上年同期本年資金來(lái)源國(guó)內(nèi)貸款利用外資其中：外商直接投資自籌資金其中：自有資金其他資金來(lái)源其中：定金及預(yù)付款各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)其中：欠工程款數(shù)據(jù)來(lái)源：《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)》，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。圖25：20022004年上半年各月商品房銷(xiāo)售面積對(duì)比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理；1月和2月當(dāng)月數(shù)據(jù)為12月份的平均數(shù)（二）%在商品房銷(xiāo)售面積保持增長(zhǎng)的同時(shí)，16月累計(jì)完成商品房銷(xiāo)售額2974億元，%。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬(wàn)平方米，%。其中，%，%，%，%，%，%，%，%。正是基于這種判斷，分析認(rèn)為，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了類(lèi)似1988年通貨膨脹特征的苗頭。另外，鋼材、水泥等主要建筑原材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房?jī)r(jià)的上調(diào)壓力。除豪華住宅用地價(jià)格與一季度走平外，其他各種用地價(jià)格比一季度均有不同幅度的上漲。%%。不僅造成某些行業(yè)投資過(guò)熱，同時(shí)還因?yàn)檎加酶?，直接威脅糧食安全。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。但是，從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地價(jià)格上漲對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期內(nèi)雖然土地供應(yīng)趨緊，但是鑒于前幾年釋放的土地會(huì)經(jīng)過(guò)一段滯后期才能開(kāi)發(fā)完成并推向市場(chǎng)，由此土地市場(chǎng)供應(yīng)量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將會(huì)分流部分市場(chǎng)需求，從而抑制房?jī)r(jià)上漲；三是隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)以及政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)需求進(jìn)行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因無(wú)法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購(gòu)買(mǎi)建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會(huì)衍生出爛尾樓問(wèn)題，這種現(xiàn)象在來(lái)年可能會(huì)顯現(xiàn)。 資料顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速度。2．升息對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生直接影響由于升息而導(dǎo)致的成本增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度相對(duì)較小，因?yàn)榉績(jī)r(jià)走勢(shì)主要是受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，盡管從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)正處于工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性，但是從短期來(lái)看，一是在經(jīng)過(guò)多年的上漲之后目前地產(chǎn)價(jià)位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商利用升息之際抬高房?jī)r(jià)的可能性不大；三是加息不會(huì)引發(fā)市場(chǎng)供求狀況的改變，因?yàn)槔⒊杀静皇怯绊戦_(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的決定性因素，利息成本是整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本中所占比例最低的，所以不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷和投資。如果加息5%，%，每月還款額上升到4645元，%。從周期變化來(lái)看，我們可以大致理解這種成本負(fù)擔(dān)是較為平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會(huì)享受到低利率的優(yōu)惠，不能簡(jiǎn)單以短期利率上升來(lái)評(píng)估整個(gè)貸款期間（如20年）的成本會(huì)增加多少。原材料成本的上漲。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，開(kāi)工面積較大促進(jìn)了建材市場(chǎng)的需求。但綜合多方面的情況分析認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看建材產(chǎn)品價(jià)格將穩(wěn)中略升，這種判斷主要是基于兩方面考慮：一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)新的增長(zhǎng)周期，重化工業(yè)特征明顯，鋼材產(chǎn)量盡管達(dá)到了全球第一的位置，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，人均占有水平還較低，增長(zhǎng)潛力雄厚，這將使得我國(guó)的鋼材消費(fèi)保持旺盛局面；二是北京奧運(yùn)、西氣東輸、南水北調(diào)等工程以及高速公路、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都會(huì)對(duì)建材產(chǎn)品，特別是鋼鐵、水泥、玻璃的需求產(chǎn)生持續(xù)的拉動(dòng)作用，因此，有理由對(duì)今后以鋼材為主的建材產(chǎn)品市場(chǎng)需求繼續(xù)看好，價(jià)格也將呈現(xiàn)新一輪上漲趨勢(shì)。所以，在建材價(jià)格上漲后，房?jī)r(jià)也難以做出調(diào)整。顯然，這對(duì)高價(jià)房房?jī)r(jià)不會(huì)有大的影響，相反，對(duì)中低價(jià)房的房?jī)r(jià)穩(wěn)定將產(chǎn)生一定的壓力。因?yàn)樵谑┕挝?，建材的供?yīng)方式不是單一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料”，也可能是開(kāi)發(fā)商提供，即“甲供”。雖然物業(yè)稅的開(kāi)征細(xì)則尚在討論之中，但其基本框架已經(jīng)確定：即“將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。其四，解決目前房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)不管物業(yè)稅開(kāi)征與否，市場(chǎng)的需求才是最終決定房屋價(jià)格的因素。 另外，國(guó)外普遍都對(duì)物業(yè)所有者征收類(lèi)似于物業(yè)稅的稅項(xiàng)，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的稅項(xiàng)相比較，分析認(rèn)為，只要按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅都是比較合理的。分析認(rèn)為，現(xiàn)行房?jī)r(jià)在物業(yè)稅預(yù)期前提下會(huì)有近升遠(yuǎn)降的可能。但就實(shí)際情況來(lái)看，房?jī)r(jià)的下降幅度可能不會(huì)如此明顯，其主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。第三，如果物業(yè)稅征收涉及到二級(jí)市場(chǎng)，將對(duì)炒樓行為起到一定的抑制作用。一些項(xiàng)目即使“四證”齊全，也不一定會(huì)放貸。在國(guó)家嚴(yán)格保護(hù)耕地和改革土地征用制度的背景下，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)3000家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的最新調(diào)查，%的企業(yè)沒(méi)有土地儲(chǔ)備，從而成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快增長(zhǎng)的另一限制因素。%%，預(yù)計(jì)2002005年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度回落快于竣工面積增長(zhǎng)速度回落，將出現(xiàn)大量新空置面積。目前商品住宅平均價(jià)位超出了中低收入居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平。三是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)影響最大的是關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅的消息，但由于市場(chǎng)情況的復(fù)雜性，實(shí)施細(xì)則并未制定，何時(shí)開(kāi)征也無(wú)時(shí)日，所以能否對(duì)今年的房?jī)r(jià)造成影響尚無(wú)定論。 另外，未來(lái)主管部門(mén)將大力推進(jìn)普通商品住宅的建設(shè)，平抑商品房?jī)r(jià)格，會(huì)督促各級(jí)政府嚴(yán)格執(zhí)行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，防止經(jīng)濟(jì)適用房高檔化，對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房者的條件會(huì)嚴(yán)格審核。 分析認(rèn)為，未來(lái)主管部門(mén)針對(duì)土地市場(chǎng)可能采取的主要措施有：首先繼續(xù)加大建設(shè)用地清理力度，重大土地違法案件實(shí)行公開(kāi)調(diào)查、公開(kāi)處理結(jié)果，對(duì)清理不力或達(dá)不到要求的省市將暫停建設(shè)用地審批，促進(jìn)土地市場(chǎng)秩序走向規(guī)范；其次，會(huì)要求各省市嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)的規(guī)定，不斷提高土地招標(biāo)拍賣(mài)比例，杜絕土地違法案件的發(fā)生；第三，可能通過(guò)出臺(tái)“土地規(guī)劃許可證”有效期規(guī)定，來(lái)打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾，開(kāi)發(fā)商大量囤積土地，對(duì)改善百姓生活、平抑房?jī)r(jià)非常不利。這一特點(diǎn)決定了近期新樓盤(pán)數(shù)量銳減，上市供應(yīng)量降低，這也是房?jī)r(jià)上漲的主要誘因。 二、房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將以升為主，但漲勢(shì)不會(huì)過(guò)大雖然房地產(chǎn)投資增速將會(huì)回落，但是在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，預(yù)計(jì)下半年房屋價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價(jià)格漲幅將高于上年。 三是煤電油運(yùn)瓶頸的加劇，特別是鋼鐵、水泥產(chǎn)量的回落將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)。作為投資重要組成部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，必然顯示出相同的回落趨勢(shì)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的逐步落實(shí)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等主要指標(biāo)增速將繼續(xù)放慢，全年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將回歸到2002年的水平(增長(zhǎng) %左右)；與此同時(shí)，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)也將保持穩(wěn)中趨降的態(tài)勢(shì)。依照二手房市場(chǎng)現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在新商品房買(mǎi)賣(mài)中交納完成，無(wú)需再繳。 毋庸置疑的是，開(kāi)征物業(yè)稅有利于房?jī)r(jià)大幅下調(diào)，準(zhǔn)入門(mén)檻也將大大降低。因此在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建安成本和營(yíng)銷(xiāo)成本占40%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多導(dǎo)致了目前房?jī)r(jià)過(guò)高。 　　香港從1845年開(kāi)征“差餉”（即物業(yè)稅），同樣是以每年對(duì)物業(yè)的所有人征收與物業(yè)價(jià)值成比例的稅收。二是進(jìn)入流通時(shí)，土地承受過(guò)高的稅負(fù)，從而助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，激發(fā)了土地價(jià)格的上漲。開(kāi)征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。所以，盡管從長(zhǎng)期來(lái)看建材價(jià)格上漲使企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本上升，房?jī)r(jià)也會(huì)受到不同程度的影響。2003年，國(guó)家開(kāi)始部署治理整頓土地市場(chǎng)秩序，并制定多項(xiàng)相關(guān)的法規(guī)和政策、嚴(yán)格控制高檔商品住房用地、停止申請(qǐng)報(bào)批別墅用地的通知，以逐步促進(jìn)土地市場(chǎng)的規(guī)范化和公平交易。 （三）建材漲價(jià)使房?jī)r(jià)面臨上升壓力，但對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的影響程度不大成本上漲，并不意味著房?jī)r(jià)一定會(huì)隨之上揚(yáng)，之所以做出這種判斷，主要是基于以下幾方面原因：第一，通常而言，房?jī)r(jià)主要是由土地價(jià)格、建安成本、配套費(fèi)用和利稅等決定，建安成本又包括建材費(fèi)、人工費(fèi)和管理費(fèi)，而建材主要包括水泥、鋼材和磚頭等。其中對(duì)中小城市，影響單方造價(jià)在每平方米40100元之間，對(duì)大城市影響每平方米100200元之間。而到今年6月份，這就為國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格提供了進(jìn)一步上漲的可能性。企業(yè)對(duì)鋼材價(jià)格上漲的心理作用影響。其中，建筑鋼材價(jià)格達(dá)到每噸4400元上下，漲幅超過(guò)50%，雖然5月份出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但6月份又呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，已經(jīng)基本接近3500元/噸的價(jià)格區(qū)間。這是因?yàn)楸M管貸款利息上升，借款者短期負(fù)擔(dān)加大，但是升息往往意味著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的增長(zhǎng)周期，居民收入會(huì)保持增長(zhǎng)或者這種預(yù)期會(huì)更強(qiáng)；另一方面，與升息相對(duì)應(yīng)的是通脹，而在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)增值的可能性更大。從投資房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是純粹投機(jī)，利率上升無(wú)疑提高了資金成本或者機(jī)會(huì)成本。從融資規(guī)模來(lái)看，升息的影響一方面直接反映在開(kāi)發(fā)商貸款需求可能會(huì)受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會(huì)受到影響。（三）一旦加息，將可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌今年以來(lái)，我國(guó)物價(jià)上漲幅度加大。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號(hào)”文件規(guī)定的30%項(xiàng)目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)于大項(xiàng)目啟動(dòng)的壓力可想而知。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國(guó)30個(gè)?。▍^(qū)、市）共清理出各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)6741個(gè)，；，%；目前已退出開(kāi)發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里。上半年，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積7920萬(wàn)平方米，；本年土地購(gòu)置面積15489萬(wàn)平方米，其中6月份完成土地購(gòu)置面積3109萬(wàn)平方米，比去年同期減少680萬(wàn)平方米，%。（二）%%，%。2003年國(guó)家五部委聯(lián)合對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)秩序進(jìn)行整治，最近又開(kāi)始了土地市場(chǎng)秩序的檢查驗(yàn)收，其重要內(nèi)容是要推行土地公開(kāi)交易，即經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)行“招拍掛”。其中，%%，%。五、上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈快速上漲態(tài)勢(shì)從以上的統(tǒng)計(jì)分析中可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控雖然已經(jīng)取得一定的效果，但這種態(tài)勢(shì)導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。，據(jù)預(yù)測(cè)到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康時(shí)，人均住房面積將達(dá)到35平方米。圖24：2004年16月份房屋市場(chǎng)供給增長(zhǎng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理之所以出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長(zhǎng)，但竣工面積卻增長(zhǎng)緩慢的原因主要是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項(xiàng)，攤子鋪的太大；電力、運(yùn)輸緊張影響了工程進(jìn)度；另外一點(diǎn)值得注意的是，按照房地產(chǎn)行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項(xiàng)目年初開(kāi)工較多，年末竣工較多，隨著時(shí)間的推移，房屋竣工率會(huì)不斷提高。%，%；，%，%。上半年，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4924億元，%。針對(duì)這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)