【正文】 信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地和金融兩方面來對行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度逐月降低，；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，資金來源偏緊；土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落。2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，從圖22中可以看出，16月份增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（%和34%）。資金來源中國內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。 表23：2002—2004年1—6月份房屋竣工率對比單位：%2002年2003年2004年12月13月14月15月16月數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，使市場需求較為旺盛。到2020年，我國城市化水平將達(dá)到5560%，這些人需要解決居住問題。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，%，%，%。 表26：全國房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋銷售價格指數(shù)其中：商品房其中：住宅經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅豪華住宅非住宅寫字樓商業(yè)用房數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價平均漲幅仍高達(dá)10%以上，分析認(rèn)為，主要有以下幾方面原因：第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。土地公開交易必然導(dǎo)致地價的上漲。分類別看，%，%。土地開發(fā)面積與購置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。圖28：20032004年二季度房屋租賃價格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ⅲ 熱點(diǎn)問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計出臺了約40項(xiàng)全國性的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號”文件、“18號”文件、“4號令”等從信貸、土地兩方面對行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。數(shù)據(jù)來源：國土資源部。 由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項(xiàng)目。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房價。上半年，%，其中6月份上漲5%；%；%，原材料、燃料、%，預(yù)計下半年物價上漲的壓力仍然比較大。所以，對那些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于產(chǎn)品品牌已被市場認(rèn)同，產(chǎn)品價格包孕了上升的空間，利率的上升對它們的影響將相對較小。假設(shè)一套總價60萬元的住宅8成按揭可以貸款48萬元。這兩種變化使得升息導(dǎo)致成本增加的負(fù)擔(dān)變得相對有限。 圖31：（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分析認(rèn)為，造成鋼材、水泥等建筑原材料價格上漲的主要原因有以下幾點(diǎn)：投資增長過快、需求量持續(xù)增加是導(dǎo)致鋼材、水泥價格上漲的最重要原因。國家于4月底發(fā)布的關(guān)于控制鋼鐵、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)過熱投資的政策，短期內(nèi)抑制了這些行業(yè)的供給量增加，而對這些行業(yè)產(chǎn)品的需求仍在快速增長，使企業(yè)界普遍預(yù)期今年的建材價格仍將大幅度上升，這就強(qiáng)化了生產(chǎn)企業(yè)上調(diào)出廠價格、銷售企業(yè)提高銷售價格、需求企業(yè)增加購進(jìn)的心理，進(jìn)一步加劇了建材價格的上升。為了扭轉(zhuǎn)這種價格持續(xù)上漲的形勢，3月份以來，國家有關(guān)部門連續(xù)出臺了諸如緊縮銀根、加大對部分過熱行業(yè)整治力度等政策，并拿出了包括提高存款準(zhǔn)備金率、清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目、提高開發(fā)項(xiàng)目的貸款門檻等具體措施，在多種因素的共同作用下，鋼材的市場需求量受到一定程度的遏制。對于多層混合結(jié)構(gòu)，用鋼相對較少，對建安成本影響也較小。如果按2002 年統(tǒng)計的平均造價換算，每平方米建材的成本大約在1200元左右。國家下決心整頓土地市場，經(jīng)營性土地使用權(quán)必須實(shí)行“招拍掛”。但它不是導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的主要因素，主要還是受市場需求、土地價格和其他因素的影響。其二，土地資源的使用未留有發(fā)展余地，配置效率低。三是在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。其征收方式是按照樓宇全年的市場租值估定的，每年重估一次。而一旦開征物業(yè)稅，將有望改變原有的體制，把以往在房價中一次性交納的稅費(fèi)改成逐年收取。因?yàn)橐坏╅_征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收環(huán)節(jié)后移，地價和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，那么也就意味著占住宅成本40%強(qiáng)的地價和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分別交納，下降了（701）/70=%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了40%%=%。所以，開征不動產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對于目前的房地產(chǎn)二級市場并不適用，在短期內(nèi)難以對其造成影響。但是在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預(yù)計下半年房屋價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。同時，各銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款資本金比例的提高以及國家對耕地最嚴(yán)格的保護(hù)措施，經(jīng)過上半年時滯期，對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)控作用將更加顯著。與今年12月和13月份相比，；。首先從政策角度分析：一是國務(wù)院去年發(fā)布的18號令，將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上予以支持。其次從技術(shù)面角度來看：一是開發(fā)商土地成本增加，鋼材、水泥等建材成本提高等因素將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，開發(fā)商除自我消化一部分外，勢必將新增的部分成本打入房價，導(dǎo)致房價水平將有一定程度的上漲。 針對房地產(chǎn)金融可能采取的主要措施有：未來商業(yè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產(chǎn)貸款總額減少。人行及各城市中心支行將加強(qiáng)督促和指導(dǎo)，銀監(jiān)會將采取有效措施加強(qiáng)對各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)以防范信貸風(fēng)險。二是雖然有央行“121號”文件的制約，但對于有實(shí)力的大開發(fā)商來說，融資并非難事，雖然有消息說銀監(jiān)會已將房地產(chǎn)業(yè)信貸作為檢查的重點(diǎn)，但對于操作規(guī)范的開發(fā)商來說，資金上并不會受到太大影響，因而不會因資金的原因影響地產(chǎn)商的投資。二是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好，居民預(yù)期收入增加，購買力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，可能出現(xiàn)的低度通脹對房價上漲形成支持。與此同時，預(yù)計房地產(chǎn)竣工面積及銷售面積增長速度也將回落。在銀行準(zhǔn)備金利率和對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款條件提高的條件下，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，%，遠(yuǎn)低于銀行貸款規(guī)定的資本金比例，因而限制了房地產(chǎn)開發(fā)投資能力。實(shí)際上今年4月底以來各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款審批更趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)貸款總量控制，額度減少。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價格來看，與當(dāng)年一手價格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢，稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問。也就是說，目前售價6000元/平方米的房子，屆時4200元/平方米即可盈利銷售。開征物業(yè)稅后房價將大幅下調(diào)30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實(shí)施會有一個相對較長的過程，在這一政策過渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開征前的商品房。假定香港投資回報率為5%，那么每年繳納“差餉”%。 （二）按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅較為合理物業(yè)稅的開征對消費(fèi)者來說未必能真正獲得低價商品房，這一切除了與消費(fèi)者的心態(tài)和理性預(yù)期有關(guān)外，關(guān)鍵還要看物業(yè)稅開征的范圍，稅基及稅率的大小如何。其三，近些年來，有些地區(qū)房價上升過快，甚至出現(xiàn)了泡沫苗頭，開發(fā)商手中的空置商品房過多，積壓大量信貸資金，嚴(yán)重浪費(fèi)了社會資源，這些問題都需要運(yùn)用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。此后，財政部部長金人慶和稅務(wù)總局局長謝旭人，也都分別在公開場合闡明了下一步稅制改革的基本思路，其中就包括開征物業(yè)稅的內(nèi)容。第三，建材價格上漲不會立即影響房價。在4000 元、8000 元、12000 元房價段中分別占到6%、4%和2%。 　　另外，由于部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房價格是政府限價，利潤固定為3%。雖然在國家宏觀調(diào)控力度的影響下，以鋼材為主的建材市場于5月份出現(xiàn)了價格回落態(tài)勢，預(yù)計8月份建材市場整體上仍將呈現(xiàn)下降的走勢。據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，其比例達(dá)到1：。同時，全國經(jīng)濟(jì)高速增長對建材的需求拉動作用也十分顯著，中央和各級政府增強(qiáng)了各地基建如農(nóng)村水利、能源、交通運(yùn)輸?shù)韧顿Y和全國重點(diǎn)建設(shè)投資項(xiàng)目進(jìn)一步促進(jìn)了對建材的需求增長。此外，由于我國實(shí)行浮動利率制，在未來數(shù)年甚至20年的貸款期限內(nèi)將面臨多個利率周期。如果加息1%，%的貸款利率，%，每月還款額也上升為3450元，%。同時，利率的上升還會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和市場份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。圖31：2003年至今物價分類指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中央銀行一旦采用加息政策來應(yīng)對通貨膨脹，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響：1． 開發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。如去年的“121號”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。而土地政策對房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項(xiàng)目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價大幅度上漲，而地價的上漲必然會推動房屋價格的上漲。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長了50%以上，帶動建設(shè)用地比上年增加了49萬畝，增幅達(dá)17%。受季節(jié)等因素影響，%，漲幅比一季度減小1個百分點(diǎn)。%，%，%。 第三，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積增速同時回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動了價格上漲。若計算其累計漲幅，僅近5個月來物價指數(shù)上漲幅度將超過 20%。全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點(diǎn)。6月末，全國商品房空置面積為9697萬平方米，%，%的水平。雖然銷售增長幅度呈回落之勢（12月、13月、14月、15月，%、%、%、%），但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，與2002年和2003年同期相比，繼續(xù)平穩(wěn)增長。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負(fù)增長，主要原因是由于年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響，推動了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。圖22：20022004年16月房地產(chǎn)投資增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)