【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 20 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 20 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。現(xiàn)列示土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬項(xiàng)目編號(hào)名稱：30l商品性土地 單位：元2003年憑借方貸方 借方 明細(xì)科目借方發(fā)生額月日證號(hào)數(shù) 摘 要金額金額 余額土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)30本年累計(jì)支付征地拆遷費(fèi)支付前期工程費(fèi)支付基礎(chǔ)設(shè)施工程款分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)156 000 40 000 50 O00 20 0001 738 0001 894 0001 934 00c1 986 0002 004 0001 018 O0O 156 O00220 000 40 00033000050 000170 000 20 000（四）已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本，賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開(kāi)發(fā)支出共2 004 000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地 2 004 000 貸：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 2 004 000 為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地，應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本。借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 貸：開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類(lèi)合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開(kāi)發(fā)支出，應(yīng)將它自“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方。 例5：假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后，加上以前月份開(kāi)發(fā)支出1 080 000元，共計(jì)1 296 000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地3 000平方米，181周轉(zhuǎn)房用地2 400平方米，則單方自用土地開(kāi)發(fā)成本為240元/平方米[1296000/（3000+2400）]，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為720 000元(2403 000)，結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為576 000元(2402 400)，在總分類(lèi)核算上應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本——181項(xiàng)目 720 000 開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本——151項(xiàng)目 576 000 貸：開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 1 296 000如果自用土地開(kāi)發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)摹伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方，將其開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方。 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地 貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地五、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算（一）配套設(shè)施的種類(lèi)及其支出的歸集原則1．配套設(shè)施的種類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類(lèi)：一類(lèi)是在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括： (1)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等； (2)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化店、醫(yī)院等； (3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 這類(lèi)配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類(lèi)中，計(jì)人房屋開(kāi)發(fā)成本。 2．配套設(shè)施支出的歸集原則 按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國(guó)家有這方面的投資。為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集原則如下： (1)對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；（水塔、鍋爐房、幼托、派出所等） (2)對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本； (3)對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。（二）配套設(shè)施成本項(xiàng)目的確定與設(shè)置 對(duì)配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)建筑安裝工程費(fèi)； (5)配套設(shè)施費(fèi)； (6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。 對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以以各配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開(kāi)竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可以考慮它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開(kāi)發(fā)總成本后，按照各項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本分配記人有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。（三）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。已發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”貸：銀行存款、應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記人各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——（商店、銀行）貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——（水塔、鍋爐房）對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”項(xiàng)目，借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本貸：開(kāi)發(fā)間接用對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā)，或房屋等開(kāi)發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記人房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本貸：預(yù)提費(fèi)用因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷(xiāo)售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法按配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記人出售房屋等的開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行計(jì)算： 某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本或計(jì)劃成本)配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=[該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)247。應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)合計(jì)]100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大配套設(shè)施。例6：某開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開(kāi)發(fā)成本應(yīng)由10102商品房，151出租房、181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼兒園設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼兒園設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。假定各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 101商品房 2 000 000元 102商品房 1 800 000元 151出租房 1 600 000元 181周轉(zhuǎn)房 1 600 000元 201大配套設(shè)施——商店 1 000 000元 251幼托設(shè)施 640 000元?jiǎng)t：幼兒園設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=640000247。[2000000+1800000+1600000+1600000+1000000]100%= 640 000247。8 000 000100％=8％各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：101商品房 2 000 0008％=160 000(元)102商品房 1 800 0008％=142 000(元)151出租房 1 600 0008％=128 000(元)181周轉(zhuǎn)房 1 600 000