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房地產(chǎn)企業(yè)帳務(wù)處理3(完整版)

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【正文】 000 10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為750萬元,減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款180萬元。 (3)折舊費(fèi)。(7)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。指上述各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用(二)開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配1.開發(fā)間接費(fèi)用的歸集開發(fā)間接費(fèi)用的歸集,在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行歸集。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用,可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地,其費(fèi)用能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的,應(yīng)直接計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本,在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用,包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi),項(xiàng)目可行性研究費(fèi),水文、地質(zhì)堪察、測繪費(fèi),場地平整費(fèi)等。借:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”貸:開發(fā)間接費(fèi)用 例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本月份內(nèi),共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出: 30] 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆遷費(fèi) 156 000元 144 000元 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 40 000元 36 000元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 50 000元 36 000元 分配開發(fā)間接費(fèi) 20 000元 合 計(jì) 266 000元 216 000元(1)用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí),作會(huì)計(jì)分錄如下:借:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 156 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 144 000 貸:銀行存款 300 000(2)用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí),作會(huì)計(jì)分錄如下:借:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 40 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 36 000 貸:銀行存款 76 000 (3)將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款人賬時(shí),作會(huì)計(jì)分錄如下:借:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 50 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 36 000 貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 86 000 (4)分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí),作會(huì)計(jì)分錄如下:借:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 20 000 貸:開發(fā)間接費(fèi)用 20 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出,應(yīng)將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。(二)配套設(shè)施成本項(xiàng)目的確定與設(shè)置 對(duì)配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目: (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià); (2)前期工程費(fèi); (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi); (4)建筑安裝工程費(fèi); (5)配套設(shè)施費(fèi); (6)開發(fā)間接費(fèi)。因此,對(duì)這些配套設(shè)施,在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。由于幼兒園設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工,為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本,應(yīng)先將幼兒園設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。水塔與商品房等同步開發(fā),幼兒園與商品房等不同步開發(fā),其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。這些房屋,雖然用途不同,但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途都大體相同,在成本核算上也可采用相同的方法?;A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出,包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。 企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備,即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備,應(yīng)在出庫交付安裝時(shí),記人有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:庫存設(shè)備 5.配套設(shè)施費(fèi)的核算 房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi),是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。(1)在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí),應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄:借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 360 000 貸:銀行存款 360 000 (2)結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地開發(fā)成本,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 300 000 貸:開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 300 000 (3)將付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí),應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄:借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 240 000 貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 240 000 (4)將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款時(shí),應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄: 借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 610 000 貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 610 000 (5)將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款時(shí),應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄: 借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 3 960 000 貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 3 960 000 (6)分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí), 借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 530 000 貸:開發(fā)成本或生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本(水塔)530 000(7)預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼兒園設(shè)施支出時(shí), 借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 560 000 貸:預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)——幼托 560 000(8)分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)問接費(fèi)用時(shí), 借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 544 000 貸:開發(fā)間接費(fèi)用 544 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別記人各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。 代建工程開發(fā)成本的核算,成本可設(shè)置如下幾項(xiàng): (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi); (2)前期工程費(fèi); (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi); (4)建筑安裝工程費(fèi);(5)開發(fā)間接費(fèi)。(二)代建工程開發(fā)成本的賬務(wù)處理 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用,借:開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本貸:銀行存款、應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款、庫存材料應(yīng)付工資、開發(fā)間接費(fèi)用同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類記人各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本,借:開發(fā)產(chǎn)品貸:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 “開發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶,并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。(1)配套設(shè)施與房屋同步開發(fā),發(fā)生的公共配套設(shè)施支出,能夠分清并可直接計(jì)人有關(guān)成本核算對(duì)象的,直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程費(fèi)”如果發(fā)生的配套設(shè)施支出,應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的,應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶先行匯集,待配套設(shè)施完工時(shí),再按一定標(biāo)準(zhǔn)(如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本),分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本(2)配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā),即先開發(fā)房屋,后建配套設(shè)施。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。 2.開發(fā)房屋核算對(duì)象的確定 、 房屋的成本核算對(duì)象,應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定: (1)一般房屋開發(fā)項(xiàng)目,以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概(預(yù))算,或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。(1)對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施,如上述超市商場設(shè)施,應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶的借方,作計(jì)分錄如下:借:開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施(超市) 920 000貸:開發(fā)成本——配套設(shè)施成本 920 000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入,應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。[2000000+1800000+1600000+1600000+1000000]100%= 640 000247。已發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出,可直接記入配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目,借:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”貸:銀行存款、應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出,應(yīng)記人各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目,借:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——(商店、銀行)貸:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——(水塔、鍋爐房)對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用,應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)用”項(xiàng)目,借:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本貸:開發(fā)間接用對(duì)配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā),或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租,而配套設(shè)施尚未全部完成的,經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本,預(yù)提配套設(shè)施費(fèi),將它記人房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:預(yù)提費(fèi)用因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā),時(shí)間較長,有的需要幾年,開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上,有時(shí)先建房屋,后建配套設(shè)施。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn),有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù),所以理應(yīng)分配其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房,其中151出租房用地3 000平方米,181周轉(zhuǎn)房用地2 400平方米,則單方自用土地開發(fā)成本為240元/平方米[1296000/(3000+2400)],應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為720 000元(2403 000),結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為576 000元(2402 400),在總分類核算上應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄入賬:借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——181項(xiàng)目 720 000 開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——151項(xiàng)目 576 000 貸:開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 1 296 000如果自用土地開發(fā)完成后,還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地,則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方,于自用土地投入使用時(shí),再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方,將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地,在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后,應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本,賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。因此,就各個(gè)具體的土
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