【正文】 400平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元/平方米[1296000/（3000+2400）]，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為720 000元(2403 000)，結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為576 000元(2402 400)，在總分類核算上應(yīng)作如下會計分錄入賬：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——181項目 720 000 開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——151項目 576 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 1 296 000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方，將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本，賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”貸：開發(fā)間接費用 例4：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出： 30] 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆遷費 156 000元 144 000元 支付承包設(shè)計單位前期工程款 40 000元 36 000元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 50 000元 36 000元 分配開發(fā)間接費 20 000元 合 計 266 000元 216 000元（1）用銀行存款支付征地拆遷費時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 156 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 144 000 貸：銀行存款 300 000（2）用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 40 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 36 000 貸：銀行存款 76 000 （3）將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款人賬時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 50 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 36 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 86 000 （4）分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 20 000 貸：開發(fā)間接費用 20 000 同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本貸：銀行存款應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。（三）土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)成本過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)堪察、測繪費，場地平整費等。 其中，土地征用及拆遷補(bǔ)償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費等，但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估計人賬并沖減有關(guān)成本。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費、配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。 成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 (1)對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，每一個獨立的開發(fā)項目都可作為成本核算對象。（二）177。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用能分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計人有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。1 040 000100％=100 0008％ =8 000(元) 102商品房： 240 0008％=19 200(元) 151出租房： 150 0008％=12 000(元) 181周轉(zhuǎn)房： 140 0008％=11 200(元) 201大配套設(shè)施： 160 0008％=12 800(元) 301商品性土地： 250 0008％=20 000(元) 根據(jù)上面計算，就可編制開發(fā)間接費用分配表。開發(fā)間接費用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費）進(jìn)行，即：某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費=月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本(本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用247。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。 2．開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進(jìn)行分配，按實際發(fā)生數(shù)計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 借：開發(fā)間接費用 2 240 貸：應(yīng)付福利費 2 240 ③本月計提固定資產(chǎn)折舊費，會計分錄如下： 借：開發(fā)間接費用 20 000 貸：累計折舊 20 000 ④攤銷周轉(zhuǎn)房費用，會計分錄如下： 借：開發(fā)間接費用 21 000 貸：長期待攤費用 21 000 ⑤購置辦公用品及勞保用品，由支票轉(zhuǎn)賬，會計分錄如下： ． 借：開發(fā)間接費用 16 460 貸：銀行存款 16 460 ⑥攤銷固定資產(chǎn)大修理費用，作會計分錄如下： 借：開發(fā)間接費用 7 000 貸：待攤費用 7 000開發(fā)間接費用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細(xì)項目分欄登記。指上述各項費用以外的其他開發(fā)間接費用（二）開發(fā)間接費用的歸集與分配1．開發(fā)間接費用的歸集開發(fā)間接費用的歸集，在“開發(fā)間接費用”賬戶進(jìn)行歸集。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計入當(dāng)期損益。(9)利息支出。(8)周轉(zhuǎn)房攤銷。(7)勞動保護(hù)費。(6)水電費。(5)辦公費。 (4)修理費。 (3)折舊費。 (2)福利費。 開發(fā)間接費用的列支項目主要有以下方面： (1)工資。這些費用也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記人各項開發(fā)產(chǎn)品成本。按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款1500萬元，在用銀行存款支付時，應(yīng)作如下會計分錄：借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 15 000 000貸：銀行存款 15 000 000 9月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計劃所列工作量的二分之一即350萬元，用銀行存款預(yù)付工程款時，作會計分錄：借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 3 500 000貸：銀行存款 3 500 000 10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為750萬元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款180萬元。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)工程款貸記“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”，“應(yīng)付賬款——付工程款”科目，僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后應(yīng)付賬款。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。 (3)竣工一次結(jié)算。就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段(部位)，如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。月中預(yù)付，指在月中按照當(dāng)月施工計劃所列的工作量一半預(yù)付；月終結(jié)算，即在月末(實際為下月初)按照各工程當(dāng)月實際完成工作量(即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價)扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。如果招標(biāo)發(fā)包工程，工程標(biāo)價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標(biāo)價占工程預(yù)算造價的百分比進(jìn)行調(diào)整計算。國家為了管理工程造價而制定的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價，都是以分部分項工程為基礎(chǔ)的。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構(gòu)成的。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算方式來看，歸納起來，主要有如下三種： (1)按月結(jié)算。 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽