【文章內(nèi)容簡介】 背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和 銷僅品臺柯致 那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么 10幾 20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要 10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要 30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到 45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可 證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。嘿嘿。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 審完單體設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批 復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調(diào)。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 消防和人防專項審查 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這 幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都 心存惡感。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個 1 級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的 消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如 12層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一 看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里， 911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是 進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你 們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。 因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但 是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階 段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么 360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯 定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同 志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 說到這里不由得想對那個套型建筑面積 90平方米以下占 70%以上的 9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過 6 米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時， 90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室 的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶， 90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做 3 房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房 單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。現(xiàn)實就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷 僅品臺柯致 現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個 9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥 走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設(shè)局檢 查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設(shè)計查起。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔， 做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥