房地產會計做賬流程(編輯修改稿)
2025-05-04 21:36 本頁面
【文章內容簡介】 在三級科目中對開發(fā)的房屋產品成本分設“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎設施建設費”、“配套設施費”和“開發(fā)間接費用”等六個成本項目專欄，進行明細核算。(2)土地開發(fā)成本核算的科目設置土地開發(fā)成本依然設置“開發(fā)成本”科目進行核算。土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售(即有償轉讓)，另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。A、如是以銷售為目的，通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”科目進行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結轉至“開發(fā)產品”帳戶。B、如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”帳戶核算。C、土地開發(fā)的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標準分攤記入有關房屋建筑成本。D、土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。(3)配套設施成本核算的科目設置。應設置“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”科目進行。(4)代建工程開發(fā)成本的科目設置“開發(fā)成本代建工程開發(fā)”科目進行核算，在該二級科目下，可按委托項目進行三級核算，在三級科目中設置專項對六個成本項目分別歸集核算。(四)房地產開發(fā)成本核算的賬務處理房地產開發(fā)成本核算的一般賬務處理程序發(fā)生土地征用及補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等直接費用時：借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本 貸：銀行存款或應付賬款 開發(fā)完畢驗收時，按土地開發(fā)用途分別進行結轉：借：開發(fā)產品土地開發(fā)(用于土地銷售之土地開發(fā)成本) 開發(fā)產品房屋開發(fā)(用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本)（注意這是教材的寫法，我認為應該作為開發(fā)成本－房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現由教材主編李大誠教授主編的輔導材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者） 貸：開發(fā)成本土地開發(fā) 房屋開發(fā)成本核算的賬務處理 成本發(fā)生時：開發(fā)完畢驗收時 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)借：開發(fā)產品商品房 貸：銀行存款或應付賬款貸：開發(fā)成本土地開發(fā)成本四、房地產開發(fā)期間費用的核算 (一)房地產開發(fā)期間費用核算的科目設置 與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質區(qū)別 (二)房地產開發(fā)期間費用核算的賬務處理第三節(jié):房地產開發(fā)產品銷售的核算 一、房地產銷售收入確認的一般原則 確認房地產收入應該考慮兩個重要因素：一是要根據客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產企業(yè)對已售出的房產和地產的權利和義務關系的履約程度。二、房地產銷售收入確認的方法(一)完全應計法——即銷售法，是指在房地產開發(fā)產品的所有權已經轉移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。采用完全應計法的適用條件應該是：Ａ、試用期滿；B、付款可靠；C、應收賬款收回的把握性強；D、賣方應盡義務大部分完成。完全應計法下房地產銷售的應收賬款應以凈現值表示。應收賬款的凈現值等于房地產商品的現行市場價格?！ ≡诜康禺a銷售業(yè)務中，應收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應計法就是在銷售時確認房地產的銷售收入，而在收款期內確認利息收入的一種會計處理方法?！?二)完工百分比法 采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應計法不同外，其余的前提條件與完全應計法基本相同。但其在確認收入的方式上卻與完全應計法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認。而在利息收入的確認上則與完全應計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預計總成本的比例來估定的。 (三)分期收款法當某項房地產交易實質上已經完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認該項房地產交易的銷售收入?！ 〔捎梅制谑湛钜笤谑盏截浛顣r確認銷售收入；應以本金和利息之和計算應收賬款?！ 》制谑湛罘ㄔ诶麧櫽嬎闵鲜菍⒖偸杖牒涂偝杀局?毛利)遞延，因此，在銷售時就應確定總成本，而實際上總成本在銷售時并未人部發(fā)生，因而必需預計以后發(fā)生的開發(fā)成本。三、房地產開發(fā)產品銷售核算的科目設置“經營收入”——核算房地產企業(yè)對外轉讓、銷售和出租開發(fā)產品等取得的經營收入。同時，按照“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產品租金收入”等設置明細分類賬?！敖洜I成本”——核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產品等應結轉的經營成本。同時，按經營成本的種類，包括“土地轉讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建結算成本”、“出租產品經營成本”等設置明細賬?！捌渌麡I(yè)務收入”——核算主營業(yè)務以外的其他業(yè)務收入，包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入。“其他業(yè)務支出”——核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務收入相關的成本、費用、經營稅金及附加等。“經營稅金及附加”五、房地產開發(fā)產品銷售的賬務處理 (一)土地轉讓和商品房銷售的賬務處理 交款提貨的銷售方式 在收到貨款時：借：銀行存款 貸：經營收入土地轉讓收入 1
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