房地產(chǎn)會(huì)計(jì)做賬流程(編輯修改稿)
2025-05-04 21:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在三級(jí)科目中對(duì)開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設(shè)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等六個(gè)成本項(xiàng)目專欄，進(jìn)行明細(xì)核算。(2)土地開(kāi)發(fā)成本核算的科目設(shè)置土地開(kāi)發(fā)成本依然設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。土地開(kāi)發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開(kāi)發(fā)后土地銷售(即有償轉(zhuǎn)讓)，另一種是為了興建商品房、出租房而開(kāi)發(fā)的工程用土地。A、如是以銷售為目的，通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)”科目進(jìn)行成本歸集，開(kāi)發(fā)完成后，將已歸集的土地開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”帳戶。B、如是為建商品房等而開(kāi)發(fā)的工程用土地，則可將土地開(kāi)發(fā)成本直接記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”帳戶中，不通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)”帳戶核算。C、土地開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用，若涉及到兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象時(shí)，其發(fā)生的費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)”帳戶歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建筑成本。D、土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目一般劃分為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”兩項(xiàng)。(3)配套設(shè)施成本核算的科目設(shè)置。應(yīng)設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行。(4)代建工程開(kāi)發(fā)成本的科目設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)”科目進(jìn)行核算，在該二級(jí)科目下，可按委托項(xiàng)目進(jìn)行三級(jí)核算，在三級(jí)科目中設(shè)置專項(xiàng)對(duì)六個(gè)成本項(xiàng)目分別歸集核算。(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的一般賬務(wù)處理程序發(fā)生土地征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等直接費(fèi)用時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 開(kāi)發(fā)完畢驗(yàn)收時(shí)，按土地開(kāi)發(fā)用途分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地開(kāi)發(fā)(用于土地銷售之土地開(kāi)發(fā)成本) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房屋開(kāi)發(fā)(用于房屋開(kāi)發(fā)之土地開(kāi)發(fā)成本)（注意這是教材的寫(xiě)法，我認(rèn)為應(yīng)該作為開(kāi)發(fā)成本－房屋開(kāi)發(fā)，原因是房屋開(kāi)發(fā)肯定沒(méi)有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠(chéng)教授主編的輔導(dǎo)材料上就把教材的這個(gè)會(huì)計(jì)分錄修改了，所以我建議大家修改為后者） 貸：開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā) 房屋開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理 成本發(fā)生時(shí)：開(kāi)發(fā)完畢驗(yàn)收時(shí) 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品房 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款貸：開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用的核算 (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置 與一般工業(yè)企業(yè)沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別 (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用核算的賬務(wù)處理第三節(jié):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售的核算 一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則 確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個(gè)重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價(jià)的百分比作為參考，評(píng)價(jià)其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法(一)完全應(yīng)計(jì)法——即銷售法，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項(xiàng)時(shí)，即確認(rèn)為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計(jì)法的適用條件應(yīng)該是：Ａ、試用期滿；B、付款可靠；C、應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)；D、賣(mài)方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計(jì)法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格?！ ≡诜康禺a(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實(shí)際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計(jì)法就是在銷售時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會(huì)計(jì)處理方法。 (二)完工百分比法 采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未完工而與完全應(yīng)計(jì)法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計(jì)法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計(jì)法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項(xiàng)目的完工進(jìn)度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計(jì)法相同。對(duì)于某一項(xiàng)工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計(jì)總成本的比例來(lái)估定的?！?三)分期收款法當(dāng)某項(xiàng)房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無(wú)法合理估計(jì)收款情況時(shí)，可采用分期收款法確認(rèn)該項(xiàng)房地產(chǎn)交易的銷售收入?！ 〔捎梅制谑湛钜笤谑盏截浛顣r(shí)確認(rèn)銷售收入；應(yīng)以本金和利息之和計(jì)算應(yīng)收賬款?！ 》制谑湛罘ㄔ诶麧?rùn)計(jì)算上是將總收入和總成本之差(毛利)遞延，因此，在銷售時(shí)就應(yīng)確定總成本，而實(shí)際上總成本在銷售時(shí)并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計(jì)以后發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置“經(jīng)營(yíng)收入”——核算房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等取得的經(jīng)營(yíng)收入。同時(shí)，按照“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設(shè)置明細(xì)分類賬?！敖?jīng)營(yíng)成本”——核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。同時(shí)，按經(jīng)營(yíng)成本的種類，包括“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本”等設(shè)置明細(xì)賬?！捌渌麡I(yè)務(wù)收入”——核算主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。“其他業(yè)務(wù)支出”——核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等。“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理 (一)土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理 交款提貨的銷售方式 在收到貨款時(shí)：借：銀行存款 貸：經(jīng)營(yíng)收入土地轉(zhuǎn)讓收入 1
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