影響地產(chǎn)開發(fā)商拿地三個因素(編輯修改稿)
2025-07-21 17:43 本頁面
【文章內容簡介】 在此之前布局土地無疑有很好的土地溢價空間；三是由供給結構影響，每個城市的土地供應是波動的，而受到外來開發(fā)商及資金進入影響，需求也是波動的，供給結構的轉變會大幅提升地價，搶在其他地產(chǎn)商大局進入之前，適時布局，將會享有很好的土地溢價空間。除了以上三個方面，還要注意城市的購買能力，不僅是經(jīng)濟總量和人均水平，還有分析不同支柱產(chǎn)品間的財富創(chuàng)造水平，國有企業(yè)與私人企業(yè)在GDP的占比等等，好比龍巖和三明，GDP接近，但龍巖的支柱產(chǎn)業(yè)是高利潤的黃金、煤礦等且以私人企業(yè)為主，而三明的支柱產(chǎn)業(yè)是低利潤的鋼鐵等且以國有企業(yè)為主，龍巖的購買力自然強于三明。判斷城市機會不可遺漏的是土地市場的公平性，各家開發(fā)商都需要通過公開的招拍掛取得土地，那么市場是公平的，如果你能夠以更低的價格獲得土地，那么低成本的土地自然帶來土地溢價，而如果別人能以比你更低價格取得土地，那你獲得的就是負溢價了。影響拿地的因素之項目研判不管是對企業(yè)、城市的分析，還是公司內部因素，最終都要落在項目上，外因通過內因起作用。而對項目的研判，首先要選擇一個可量化的評估標準，我認為最合適的是“資本金IRR”指標（公司對項目各個時間投入資金和收到資金的內部收益率），即從企業(yè)資金流量的角度，綜合考慮市場、項目、企業(yè)各方面因素項目所能獲得的動態(tài)收益。相比“銷售利潤率”、“資本金利潤率”、“現(xiàn)金流IRR”三個指標，“資本金IRR”能同時考慮資金杠桿和時間效應，最能體現(xiàn)公司對項目投入資金和獲得收益的關系。影響項目“資本金IRR”的因素有五個，分別是開發(fā)周期、建設成本、銷售價格、銷售周期、付款與融資。對項目的研判也是基于對以上因素的判斷：確定項目定位要綜合考慮項目稟賦、客戶需求、市場競爭、公司策略和能力等因素，但是對于已經(jīng)形成產(chǎn)品線標準化的公司而言，就容易很多了，只要根據(jù)項目稟賦和公司產(chǎn)品線，確定向何種客戶以何等價格提供何類產(chǎn)品。實際上，我們不是拿下了土地再來做定位，而是根據(jù)產(chǎn)品線選擇適合的土地來開發(fā)。從拿地角度，對于每一塊土地，都應當是在適當?shù)臅r候開發(fā)為適合的產(chǎn)品，因為每一塊地，由于交通、配套、心
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