【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的風(fēng)險(xiǎn)。押金和訂金都不是法律意義上的定金，如果認(rèn)購(gòu)書中沒(méi)有特別說(shuō)明，且如果由于對(duì)方原因?qū)е潞灱s不能，則開(kāi)發(fā)商不能按法律規(guī)定要求買受人雙倍返還此款。第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié)合同對(duì)商品房基本情況的約定第19條 一般規(guī)定商品房的基本情況包括但不限于項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房的銷售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽(yáng)臺(tái)是否封閉、建筑面積(套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e，商品房面積在第二節(jié)介紹)、房屋平面圖。19．1項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)內(nèi)容應(yīng)約定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)(在《物權(quán)法》施行前稱國(guó)有土地使用權(quán))基本情況、建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)、施工許可證編號(hào)等內(nèi)容。19．1．1 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)(1)取得方式。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設(shè)用地必須以出讓方式取得。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。(2)規(guī)劃用途及使用年限。建設(shè)用地規(guī)劃用途及出讓的最高年限分別為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。19．1．2建設(shè)工程規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般包括下列內(nèi)容：許可證編號(hào)，發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期，建設(shè)單位，建設(shè)項(xiàng)目名稱、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型，計(jì)容積率面積及各分類面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。19．1．3建筑工程施工許可證從事各類房屋及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與之配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。建筑工程施工許可證一般包括以下內(nèi)容：建設(shè)單位、工程名稱、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、開(kāi)竣工日期。19．2商品房的銷售依據(jù)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。(1)商品房現(xiàn)售，是指開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付商品房?jī)r(jià)款的行為。(2)商品房預(yù)售，是指開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者商品房?jī)r(jià)款的行為。除了上述規(guī)定，部分地方政府為了加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，為商品房預(yù)售增設(shè)了一些條件。 房地產(chǎn)管理部門在審查了開(kāi)發(fā)商提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件、證件和工程施工進(jìn)度計(jì)劃、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金證明等材料后，對(duì)符合條件的，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是商品房可以預(yù)售的唯一合法性文件，其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號(hào)、售房單位名稱、項(xiàng)目名稱、預(yù)售總建筑面積、房屋坐落、房屋用途、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。19．3房屋的坐落是指該商品房在所開(kāi)發(fā)小區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)。19．4商品房用途是指行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃、土地用途核準(zhǔn)的房屋應(yīng)用范圍，如住宅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等。不同用途的商品房的價(jià)格、土地使用年限、物業(yè)管理費(fèi)用、稅負(fù)等都有區(qū)別。 19．5房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別，根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(gb／t 179862000)的規(guī)定，房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為六大類：(1)鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)；(2)鋼、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混泥土建造的；(3)鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土建造的，包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的建筑物；(4)混合結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土和磚木建造的，如一幢房屋的梁是用鋼筋混泥土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混泥土建造；(5)磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。(6)其他結(jié)構(gòu)：如竹結(jié)構(gòu)、窯洞等。19．6層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，計(jì)人建筑面積的房屋層高應(yīng)在2．20米以上(含2．20米)。層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。19．7房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。0．0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2．20米以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負(fù)數(shù)表示。19．8商品房的陽(yáng)臺(tái)是否封閉與房屋面積的確定有直接關(guān)系，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算，非封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。第20條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容20．1 參加開(kāi)發(fā)商組織的合同評(píng)審會(huì)，審查前期審批資料并與工程等相關(guān)部門核實(shí)商品房的基本情況。20．2審查開(kāi)發(fā)商起草的合同草稿并提出審查意見(jiàn)。20．3 協(xié)助開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定向工商行政主管部門及／或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門解釋格式合同文本內(nèi)容，使開(kāi)發(fā)商起草的格式文本通過(guò)上述部門的備案。20．4參加開(kāi)發(fā)商與買受人的簽約談判，向買受人解釋合同內(nèi)容。第21條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容21．1 核對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的相關(guān)合同以及其他相關(guān)資料(如招標(biāo)文件、補(bǔ)充協(xié)議等)，以確認(rèn)商品房買賣合同約定的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基本情況與出讓文件規(guī)定內(nèi)容是否一致。21．2核對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，以確認(rèn)商品房買賣合同約定的有關(guān)商品房結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容是否與建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容一致。21．3 核對(duì)商品房買賣合同約定的房屋幢號(hào)為施工編號(hào)還是地名編號(hào)，如果是施工編號(hào)，則應(yīng)向買受人告知房屋交付使用后的地名編號(hào)，以免引起不必要的糾紛。21．4核對(duì)所附房屋平面圖，該平面圖應(yīng)明確標(biāo)注門、窗、墻體以及柱子，如廚房、衛(wèi)生間管線集中或者除廚房、衛(wèi)生間外的其他功能空間有管線通行，則應(yīng)向買受人告知并在平面圖上標(biāo)注管線位置。21．5核對(duì)商品房室內(nèi)層高，如果室內(nèi)層高不一致的，應(yīng)分別標(biāo)注。21．6核實(shí)商品房層數(shù)是否按自然幢號(hào)、層數(shù)編號(hào)，如未按自然幢號(hào)、層數(shù)編號(hào)而是根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)俗“跳號(hào)”編制(如跳114層)的，應(yīng)告知買受人。第22條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示22．1 商品房買賣合同約定的建設(shè)用地規(guī)劃用途、出讓年限、商品房結(jié)構(gòu)、用途、層高、房屋平面圖等商品房基本情況，與實(shí)際交付的商品房情況不符的，買受人有權(quán)要求解除商品房買賣合同，也可以要求開(kāi)發(fā)商賠償其相應(yīng)損失。22．2除合同約定的內(nèi)容外，如開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告樓書對(duì)商品房基本情況所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。22．3在起訴前，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。22．4不符合商品房銷售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用；違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處收取預(yù)付款1％以下的罰款。第二節(jié) 合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定第23條 一般規(guī)定商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。23．1套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積是指套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積之和。(1)套內(nèi)使用面積是指客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生問(wèn)等商品房各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和，是能夠讓買受人直接使用的面積。(2)套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或其他承重支撐體所占的面積，有共用墻和套內(nèi)自有墻體兩部分。商品房各套(單元)之間的分割墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻(山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(3)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算面積。23．2共有建筑面積共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的在功能上為整幢建筑服務(wù)的公共部位和公用房屋。共有建筑面積的產(chǎn)權(quán)由整幢建筑的產(chǎn)權(quán)人共同擁有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)隨意處置，不得出售、出租、贈(zèng)送等。23．2．1 共有建筑面積的組成。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，共有建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢建筑服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室，都不計(jì)人共有建筑面積。23．2．2共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?。共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是，整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有的共有建筑面積，由整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)?，非整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的共有建筑面積應(yīng)由共同使用的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偂?1)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒āＷ≌瑯且源睘閱挝?，須先?jì)算出整幢建筑的共有建筑分?jǐn)傁禂?shù)(k值)，它的計(jì)算方式為：共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積247。套內(nèi)建筑面積之和商品房分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)(2)商住混合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?。?yīng)根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢建筑物的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分?jǐn)偯娣e再各自分?jǐn)偂? 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照(1)中的方法和公式，按各自的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ò凑崭髯缘墓δ?，參照商住混合樓的分?jǐn)傆?jì)算方法分?jǐn)偂? 23．3根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第18條的規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。23．4面積差異的處理方式23．4．1按建筑面積計(jì)價(jià)或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，面積差異的處理方式(1)一般原則：根據(jù)《司法解釋》第14條的規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：①面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；②面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的商品房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的商品房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的商品房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的商品房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。(2)由開(kāi)發(fā)商與買受人自行約定：只要雙方當(dāng)事人約定內(nèi)容不屬于《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形之一的，該約定有效。23．4．2《商品房銷售管理辦法》第19條規(guī)定，按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)詳細(xì)標(biāo)明尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與開(kāi)發(fā)商重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。第24條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容24．1 審查開(kāi)發(fā)商提供的測(cè)繪資料，特別是有關(guān)共有建筑面積的分?jǐn)偸欠穹舷嚓P(guān)規(guī)范的規(guī)定。24．2根據(jù)銷(預(yù))售商品房的實(shí)際情況，與開(kāi)發(fā)商研究確定計(jì)價(jià)方式。24．3詳見(jiàn)20．20．20．4。第25條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容25．1 有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明應(yīng)翔實(shí)、全面，其內(nèi)容包括部位名稱及面積，公用房屋的名稱、坐落、用途及面積等。25．2在商品房買賣合同中告知買受人，買受人除了支付商品房?jī)r(jià)款外，在房屋交付使用前，還應(yīng)當(dāng)支付哪些費(fèi)用及相應(yīng)的支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間。25．3根據(jù)確定的計(jì)價(jià)方式，起草面積差異時(shí)的處理方式?，F(xiàn)行商品房買賣合同示范文本沒(méi)有提供按套計(jì)價(jià)時(shí)面積差異的處理方式，需要開(kāi)發(fā)商委托的律師起草，由于《商品房銷售管理辦法》第19條并非《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第52條所述的效力性、強(qiáng)制性規(guī)定，因此，律師可以根據(jù)該條款的原則起草，也可以根據(jù)所售商品房的實(shí)際起草。25．4如果合同約定面積誤差比的絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)懲罰性違約責(zé)任的，則合同中可以約定開(kāi)發(fā)商的免責(zé)情形，如設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更、測(cè)繪規(guī)范調(diào)整、建筑面積減少時(shí)未影響套內(nèi)建筑面積、建筑面積增加時(shí)套內(nèi)建筑面積同比例增加等。第26條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示26．1如合同未約定面積差異時(shí)的處理方式或約定“按實(shí)結(jié)算”的，則將適用《司法解釋》第14條規(guī)定。2