影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地三個(gè)因素-資料下載頁(yè)
2025-06-24 17:43本頁(yè)面
【正文】 籌集部分土地價(jià)款，如果付款周期超過(guò)六個(gè)月，可以通過(guò)向銀行預(yù)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸的方式，在取得四證后在較短的時(shí)間內(nèi)獲得開(kāi)發(fā)貸和銷售回款，企業(yè)資金實(shí)際占用周期也就短了。最后還是回到土地溢價(jià)上，怎么從項(xiàng)目角度獲得更大的土地溢價(jià)空間，還是要從土地價(jià)值出發(fā)。土地溢價(jià)來(lái)源于土地價(jià)值的變化，包括地段、交通、配套、人文、環(huán)境等方面，而這些的提升主要來(lái)源于城市發(fā)展中的城市建設(shè)投入，所以確定土地溢價(jià)就是要確定在城市發(fā)展過(guò)程中，每個(gè)階段哪些區(qū)域的城市建設(shè)投入大。通過(guò)分析城市化與項(xiàng)目區(qū)位的關(guān)系，有以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)：城市化水平在40%以內(nèi)時(shí)，城市建設(shè)主要集中在老城區(qū)，老城區(qū)的土地升值空間最快；城市化水平在40%～50%時(shí)，城市開(kāi)始建設(shè)新城區(qū)，市政建設(shè)向新區(qū)建設(shè)傾斜，但市民仍然認(rèn)可老城區(qū)，老城區(qū)和城市新區(qū)的土地升值同時(shí)上升；城市化水平在50%～60%時(shí)，新區(qū)建設(shè)基本成型，城市市政建設(shè)向近郊轉(zhuǎn)移，城市進(jìn)入被動(dòng)郊區(qū)化階段，市民對(duì)新區(qū)認(rèn)可度高，對(duì)近郊生活仍有疑慮，此時(shí)新區(qū)的土地升值最快，近郊土地價(jià)值開(kāi)始步入快車道；城市化水平在60%～70%時(shí)，近郊建設(shè)效果逐步展現(xiàn)，城市市政建設(shè)重心開(kāi)始從近郊向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移，城市進(jìn)入主動(dòng)郊區(qū)化階段，市民對(duì)近郊的居住認(rèn)同度提高，此時(shí)近郊的土地升值最快，遠(yuǎn)郊土地價(jià)值開(kāi)始步入快車道；城市化水平在70%以上時(shí)，城市進(jìn)入遠(yuǎn)郊發(fā)展和老城改造階段，遠(yuǎn)郊和老城區(qū)的土地升值最快。因此從溢價(jià)角度，土地的布局應(yīng)當(dāng)考慮到城市發(fā)展進(jìn)程，適當(dāng)?shù)某安季郑碛谐鞘薪ㄔO(shè)帶來(lái)的市政紅利。開(kāi)發(fā)周期、建設(shè)成本、銷售價(jià)格、銷售周期、付款與融資，決定了對(duì)項(xiàng)目當(dāng)前“資本金IRR”的研判，而準(zhǔn)確的土地溢價(jià)空間研判，則會(huì)帶來(lái)更強(qiáng)的土地競(jìng)買能力和更高的開(kāi)發(fā)收益。圍繞拿地，我們可以看到，當(dāng)前房地產(chǎn)內(nèi)部系統(tǒng)的基本邏輯是：在土地市場(chǎng)，通過(guò)地方政府加大土地供應(yīng)量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（中小套型、中低價(jià)位為主），嚴(yán)格控制土地價(jià)格（嚴(yán)防地王產(chǎn)生），促進(jìn)閑置土地開(kāi)發(fā)利用，禁止開(kāi)發(fā)商囤地獲利，從而保障商品市場(chǎng)充足的供應(yīng)量，合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)價(jià)格。（本文選自《CRIC地產(chǎn)觀察》2012年第10期【拿地的戰(zhàn)爭(zhēng)】）
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