地產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)回購中法律問題探析-資料下載頁
2025-03-25 00:07本頁面
【正文】 者房產(chǎn)增值利潤的損失?！ 榱吮苊忏y行卷入不必要的糾紛，最好約定在按揭貸款合同中約定開發(fā)商回購行使時，銀行解除按揭貸款合同。因為在回購發(fā)生后還需處理開發(fā)商與買方之間的債權(quán)債務關(guān)系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發(fā)商因就擔保責任以約定的價格回購該房產(chǎn)后，不排除開發(fā)商與購房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。如銀行與開發(fā)商雙方共同簽訂回購協(xié)議書，雖然雙方一致同意回購，但由于回購房產(chǎn)又涉及第三方的利益，回購的標的物是房地產(chǎn)買賣合同中的當事人之一買方所有，因此，開發(fā)商與銀行就買方的房產(chǎn)私下設(shè)定回購無疑于要求合同以外第三方承擔因回購而產(chǎn)生的權(quán)利義務，其效力性本身值得商榷。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權(quán)人，銀行與開發(fā)商關(guān)于回購的約定實際是關(guān)于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關(guān)于該套房產(chǎn)的處分方式達成合意并通過法定的程序才能解除。因此在開發(fā)商與銀行就回購達成的合意而沒有第三方（買方）的書面同意的話，可能會發(fā)生潛在的法律沖突?！ ∪绾渭s定開發(fā)商回購時向銀行支付的價款？ 有的銀行在《回購協(xié)議》中約定：貸款人要求開發(fā)商承擔回購責任時，貸款人需通知開發(fā)商和購房人，開發(fā)商即應在收到貸款人的通知后一個月內(nèi)向貸款人按上述約定的價格支付回購款，而不論回購手續(xù)是不是已經(jīng)開始辦理或辦妥。此約定不妥之處體現(xiàn)在：首先，貸款人要求開發(fā)商承擔回購責任時，開發(fā)商就必須支付回購款，而不論回購成功與否。這從情理上來講未免有些霸道，商品房開發(fā)商在為購房者承擔了個人住房借款合同中約定的擔保責任后，開發(fā)商有權(quán)收回購房者所購房產(chǎn)，用以抵付購房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務的違約金等，剩余部分退還購房者。若開發(fā)商按約定的價格支付回購款給貸款人存在不妥之處，因為開發(fā)商按約定的價格從購房人手中回購后，其回購款并不是都要支付給貸款人。如一套60萬元的商品房，購房人首付20萬元，按揭貸款40萬元。購房人償還貸款本金10萬元時無力還貸而由開發(fā)商回購。現(xiàn)在假定是原價回購，也不考慮利息及回購費用等因素，那開發(fā)商也應是按60萬元回購。而這60萬元只應有30萬元歸貸款人，其余30萬元應返還給購房人。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，回購的商品房屬于抵押物，開發(fā)商回購實質(zhì)上是對抵押物的變賣，故理所當然地應將“超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有”。因此，這一約定有損購房人的利益。此條可作如下修改：“貸款人要求開發(fā)商承擔回購責任時，應通知開發(fā)商和購房人；開發(fā)商和購房人應在收到通知后十日內(nèi)開始辦理回購手續(xù)?；刭徥掷m(xù)辦妥后十日內(nèi)，開發(fā)商按原《抵押貸款合同》的約定代購房人向貸款人清償債務。” 另外還有的《回購協(xié)議》中約定：如果回購不成功，開發(fā)商將回購款支付給貸款人后，則貸款人對購房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。此條規(guī)定也有不妥，因為，《中華人民共和國合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力?！边@就是說，若回購不成功，開發(fā)商代為還款后，貸款人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的，應履行通知購房人的義務，否則，該轉(zhuǎn)讓對購房人不發(fā)生效力。那么，開發(fā)商代償后，如果貸款人怠于履行通知義務，則開發(fā)商是無法向債務人即購房人主張權(quán)利的。 本條內(nèi)容可作如下修改：“如果回購不成功，開發(fā)商同意代購房人清償貸款債務且事實上已經(jīng)清償?shù)?，貸款人對購房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，但貸款人必須在開發(fā)商清償債務后十日內(nèi)書面通知購房人?！薄 ∫陨鲜菍ξ覈_發(fā)商回購目前存在的一些問題及解決對策分析，而開發(fā)商回購實務中存在的問題更為復雜。開發(fā)商回購是目前我國住房消費信貸風險防范與補償機制不完善的情況下出現(xiàn)的特殊情形，其表現(xiàn)為個人信用制度不健全，銀行難以掌握借款人的真實信用狀況及變化情況，住房消費信貸的擔保機制不完善，沒有建立起住房貸款擔保體系，因此為了防范和化解風險，銀行設(shè)置了抵押貸款高門檻的同時，盡量把風險轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商等擔保人。而實踐中開發(fā)商作為長期貸款的連帶保證人，不僅加重了經(jīng)濟負擔而且也是極不公平的。銀行自身應建立多種風險風散機制，同時政府也應加快個人住房貸款擔保機制的建立，而不是把風險推卸給開發(fā)商，以促進我國住房金融業(yè)的健康有序發(fā)展。
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1