【正文】 備及裝修不一致的，應(yīng)在商品房買賣合同中說明。37．7 由于商品房買賣合同的履行期限長，特別是預(yù)售合同從合同簽訂到房屋交付往往需要一年以上的時(shí)間，而裝飾材料、設(shè)備的市場價(jià)格是在不斷變動(dòng)的，不同日期的裝飾、設(shè)備差價(jià)也不一樣。因此，如果買賣雙方約定賠償雙倍差價(jià)的，應(yīng)約定確定價(jià)格的日期，即雙方應(yīng)約定按哪一天的價(jià)格賠償雙倍差價(jià)。第38條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。第六節(jié) 合同對付款方式與付款期限的約定第39條 一般規(guī)定39．1付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式。39．2一次性付款一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)或在合同約定的時(shí)間一次性支付全部商品房價(jià)款的付款方式。39．3分期付款分期付款是指根據(jù)商品房買賣合同的約定，先由開發(fā)商將期房預(yù)售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房價(jià)款的付款方式。39．4銀行按揭按揭付款的非訴法律服務(wù)詳見本編第六章。第40 條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容詳見20．20．20．4。第41條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容41．1 買受人以銀行票據(jù)或轉(zhuǎn)賬形式支付購房款，開發(fā)商應(yīng)注意付款人與買受人是否為同一人，單位(包括法人或其他組織)為其他單位代付商品房價(jià)款或者自然人為他人(包括單位和自然人)代付商品房價(jià)款的，應(yīng)由出票人出具代付說明。一般情況下，單位不能為自然人代付商品房價(jià)款。 41．2商品房分期付款買賣中，除買受人支付的首期購房款外，其余商品房價(jià)款既可按約定的時(shí)間付款，也可以按約定的付款條件付款。選擇按約定時(shí)間付款的，應(yīng)在合同中明確約定付款日期以及每期支付的數(shù)額；按約定條件付款的，應(yīng)在合同中明確約定付款條件，以防止對付款條件是否成就發(fā)生糾紛。第42條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示42．1 買受人以按揭貸款方式付款且其首付款也分期支付的，在首付款沒有付清之前(如零首付、10％首付)，開發(fā)商不能向銀行出具首付款已經(jīng)付清的證明，以避免被認(rèn)定為開發(fā)商出具虛假證明騙取銀行貸款，這種情形下，不但貸款協(xié)議無效，而且還有可能涉嫌貸款詐騙。42．2如果第三人代買受人支付購房款且第三人沒有出具相關(guān)說明的，則第三人就有可能以不當(dāng)?shù)美麨橛梢箝_發(fā)商返還其已經(jīng)支付的款項(xiàng)。第七節(jié) 合同對設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定第43條 一般規(guī)定43．1 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。43．2商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確實(shí)需要變更的應(yīng)取得設(shè)計(jì)單位同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。第44條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容44．1參加開發(fā)商組織的合同評審會，核對在房屋銷售時(shí)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖是否變更，以及是否發(fā)生了其他可能影響商品房質(zhì)量或者使用功能的設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更。44．2詳見20．20．20．4。第45條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容45．1合同中應(yīng)約定：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知達(dá)到之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受變更。 45．2如果在商品房銷售時(shí)，規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更已經(jīng)發(fā)生，建議在商品房買賣合同中向買受人告知。第46條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示發(fā)生規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)變更，開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。第八節(jié) 合同對商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第47條 一般規(guī)定47．1商品房的交付使用條件根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。驗(yàn)收合格包括以下內(nèi)容與程序： 47．1．1取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明(1)規(guī)劃驗(yàn)收合格。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)第45條第1款的規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。在一些市縣，建設(shè)項(xiàng)目完成后，由規(guī)劃部門進(jìn)行驗(yàn)收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。(2)消防驗(yàn)收合格。根據(jù)《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第10條的規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目竣工后應(yīng)當(dāng)取得公安消防部門出具的消防驗(yàn)收合格的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。(3)環(huán)保驗(yàn)收。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)保驗(yàn)收是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在居民未人住前，難以對環(huán)保設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。因此，國家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號復(fù)函曾經(jīng)對此作出規(guī)定：對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可在主體工程驗(yàn)收時(shí)先對環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，待居民入住率達(dá)75％以上時(shí)，再對環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行正式驗(yàn)收。在實(shí)際執(zhí)行中，部分地區(qū)取消了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保預(yù)驗(yàn)收。47．1．2工程竣工驗(yàn)收合格根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。47．1．3竣工驗(yàn)收備案我國現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，國家對建設(shè)工程質(zhì)量采用備案制度?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。47．2商品房交付使用程序我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：47．2．1人住通知。商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向買受人發(fā)出入住通知書。47．2．2檢查驗(yàn)收。買受人在接收房屋前應(yīng)按照合同約定對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給買受人預(yù)留檢查驗(yàn)收的時(shí)間47．2．3結(jié)算房款、交納物業(yè)維修基金及合同約定的其他費(fèi)用。47．2．4 簽署房屋交接單。買受人確認(rèn)開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)商也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單。47．2．5交納先期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及代辦產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的稅、費(fèi)。47．3房地產(chǎn)權(quán)屬登記雖然《物權(quán)法》規(guī)定實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。房屋所有權(quán)登記還包括房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買受人才取得房屋的所有權(quán)。第48條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容詳見20．20．20．4。第49條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容49．1 2004年5月19日國發(fā)(2004)16號文件《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》將包括“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”在內(nèi)的385項(xiàng)行政審批項(xiàng)目取消。因此，除了極少數(shù)地區(qū)外，建設(shè)行政主管部門已經(jīng)不再對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收及分期綜合驗(yàn)收。 49．2一些地方為保護(hù)購房者的權(quán)益，規(guī)定商品房達(dá)到交付使用條件的標(biāo)志，是經(jīng)驗(yàn)收合格后取得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門頒發(fā)的商品房可以交付使用的批準(zhǔn)文件。49．3發(fā)生了不可抗力事件及其他開發(fā)商可以免責(zé)的事由導(dǎo)致交房延期的，開發(fā)商可以免責(zé)。但開發(fā)商可以免責(zé)的其他事由應(yīng)在合同中約定，如規(guī)劃部門根據(jù)法律規(guī)定調(diào)整市政規(guī)劃的，在施工現(xiàn)場有重大考古發(fā)現(xiàn)的，因政府部門的原因?qū)е率姓涮自O(shè)施不到位的等。49．4由于辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限并非開發(fā)商所能控制，因此，合同一般約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，開發(fā)商應(yīng)提供資料的期限。由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《消防法》、《建筑法》等法律法規(guī)規(guī)定商品房必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方能交付使用，因此合同約定的房屋交付使用條件不符合法律法規(guī)規(guī)定的，該條款無效。第九節(jié) 合同對違約責(zé)任的約定第51條 一般規(guī)定違約責(zé)任的承擔(dān)方式：(1)解除合同，是指在合同有效成立之后，當(dāng)具備解除合同的條件時(shí)，因當(dāng)事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅的行為。合同的解除，可分為約定解除和法定解除兩種主要類型?！逗贤ā返?3條規(guī)定了合同的約定解除：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！逗贤ā返?4條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。(2)支付違約金，是指合同當(dāng)事人不履行或不按約定履行合同時(shí)，應(yīng)付給對方當(dāng)事人的由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金是約定違約金。(3)賠償損失。對于因當(dāng)事人違約行為給對方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對方當(dāng)事人因違約所受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。第52條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容詳見20．20．20．4。第53條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容53．1 約定買受人違約的主要情形：(1)買受人沒有按合同約定的時(shí)間付款；(2)沒有按合同約定的時(shí)間收房；(3)沒有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過戶手續(xù)。53．2針對買受人不能按合同約定的時(shí)間付款的情況，商品房買賣合同示范文本提供了按逾期時(shí)間分別處理的原則：逾期時(shí)間在約定期限內(nèi)，合同繼續(xù)履行，開發(fā)商可以要求買受人支付價(jià)款及違約金；逾期付款時(shí)間超過一定期限，開發(fā)商有權(quán)選擇解除合同，如果買受人愿意繼續(xù)履行合同并經(jīng)開發(fā)商同意，也可以繼續(xù)履行合同。除此之外，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)注意在商品房買賣合同中約定導(dǎo)致買受人資金實(shí)力受影響的其他因素等出現(xiàn)而使得買受人不能或可能不能按合同約定的時(shí)間付款的情況出現(xiàn)時(shí)的處理原則。53．3 由于買受人的原因，不能辦理商品房按揭貸款或者銀行調(diào)低按揭貸款金額，應(yīng)當(dāng)約定，在此種情況下，將付款方式改為一次性付款或要求買受人在一定期限補(bǔ)足差額。53．4 國家有關(guān)住房按揭貸款政策發(fā)生變化，要求買受人增加首付比例的，應(yīng)當(dāng)約定買受人應(yīng)在接到開發(fā)商或按揭銀行通知后一定時(shí)間內(nèi)增加支付首付款以滿足按揭貸款申請要求。53．5如發(fā)生買受人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款本息及其他應(yīng)付款項(xiàng)，致使貸款銀行向開發(fā)商要求承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情況，應(yīng)當(dāng)約定買受人在一定期限內(nèi)將開發(fā)商因履行其擔(dān)保責(zé)任所遭受的損失償付開發(fā)商。53．6 出現(xiàn)買受人沒有按合同約定的時(shí)間收房的情況的主要原因在于商品房的質(zhì)量存在諸多問題，買受人因此拒絕收房。針對此種情況，除應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中進(jìn)一步明確具體的商品房交付條件外，還應(yīng)進(jìn)一步約定：商品房存在質(zhì)量問題的，不影響買受人按照合同規(guī)定期限履行對該商品房驗(yàn)收交接的義務(wù)，買受人不得以此為由拒收商品房。53．7買受人沒有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過戶手續(xù)，使得商品房的權(quán)屬證書無法申領(lǐng)，無法辦理抵押登記，會導(dǎo)致開發(fā)商對按揭銀行的擔(dān)保責(zé)任無法解除，如發(fā)生買受人所購的商品房被司法機(jī)關(guān)查封或買受人不按時(shí)歸還銀行按揭等事宜，開發(fā)商的損失很大。因此，應(yīng)注意約定買受人不履行辦理或配合辦理過戶手續(xù)的違約責(zé)任。第54條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示54．1 除了合同約定情形外，具有《司法解釋》第8條規(guī)定的情形，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。54．2訂立商品房買賣合同時(shí)，具有《司法解釋》第9條規(guī)定情形的，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。第十節(jié) 合同對爭議解決的約定第55條 合同對調(diào)解的約定55．1一般規(guī)定調(diào)解是指合同當(dāng)事人自愿將合同爭議提交給合同之外的第三方，在第三方的主持下協(xié)商解決的方式。55．2律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容律師應(yīng)當(dāng)提醒開發(fā)商在商品房買賣合同補(bǔ)充條款中(示范文本附件四)對調(diào)解進(jìn)行明確的約定，約定內(nèi)容一般包括以下幾方面：(1)調(diào)解人的確定。雙方可以直接約定調(diào)解人，也可以約定調(diào)解人選擇范圍、人數(shù)以及最終確定方式。調(diào)解人選擇范圍：調(diào)解人可以在省級律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會專家?guī)?、省級或所在地市律師協(xié)會常務(wù)理事、民事業(yè)務(wù)委員會推薦的專家，或者消費(fèi)者協(xié)會有關(guān)專家中選擇。調(diào)解人人數(shù)：雙方可選擇由一名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解或者3名調(diào)解人組成調(diào)解小組進(jìn)行調(diào)解。由1名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解的，該調(diào)解人由雙方共同在專家?guī)熘羞x擇確定。雙方選擇由調(diào)解小組進(jìn)行調(diào)解的，則各自選擇1名專家，再由雙方共同選擇1名專家作為調(diào)解小組的組長，由公證處在雙方在場的情況下抽簽確定。若雙方在合同約定或在雙方商定的時(shí)間內(nèi)未能就調(diào)解人的選擇達(dá)成一致意見，或者雙方共同選擇的調(diào)解人拒絕履行職責(zé)或不能履行職責(zé)后14天內(nèi)，雙方未能重新達(dá)成一致意見，則合同可約定雙方調(diào)解程序終結(jié)。調(diào)解人的報(bào)酬，包括涉及調(diào)解的