【正文】 宅裝飾裝修驗收標準》、浙江省《家庭裝飾裝修工程質(zhì)量規(guī)范》，等等。2002年，建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點》，建設部已經(jīng)將此標準推廣到康居示范工程3A級住宅里面，并推薦給全行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、設計和施工單位參照執(zhí)行。如果買賣雙方參照該標準的，則應在買賣合同中約定。第36條律師為開發(fā)商提供法律服務時的內(nèi)容 詳見20．20．20．4。第37條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容 37．1 由于沒有一個行政主管部門負責對裝修工程的整體驗收，因此，裝修工程是否竣工、裝修質(zhì)量是否符合相應標準，就沒有統(tǒng)一的依據(jù)。鑒于此，開發(fā)商可與買受人約定裝修工程竣工作為交付使用條件，如通過建設、設計、施工、監(jiān)理單位組織的竣工驗收；對于業(yè)主比較關心的裝修質(zhì)量的檢測指標，如空氣質(zhì)量，也可約定通過相關部門檢測，達到一定標準，并以此作為精裝修商品房的交付使用條件或條件之一。只有當合同約定了明確的交付使用條件，才不會對裝修工程是否竣工及是否符合質(zhì)量標準產(chǎn)牛爭議。 37．2約定裝修范圍及具體裝修要求，可包括以下內(nèi)容(推薦)： (1)裝修范圍和裝修風格，以三居室為例，約定客廳、餐廳、主臥、次臥、書房、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、陽臺的天花板(吊頂)、地面(地毯、大理石、實木地板)、墻面(墻紙、瓷磚、大理石)的裝修材料及工藝，每一處的裝修材料是否有多項選擇，材料的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、保修期限。 (2)主材與輔材：內(nèi)門、木飾、油漆、涂料、防水材料、木材、細木工板、石膏板、石膏線、飾面板、多層板、輕鋼龍骨等的品牌、產(chǎn)地、顏色、花紋和裝飾的位置。 (3)廚房裝配：整體櫥柜中的柜體板材、臺面、門板的品牌和顏色，廚房配件中的抽屜軌道、水槽、龍頭、煤氣灶、油煙機、消毒柜、拉手、米箱的品牌、產(chǎn)地和型號，以上各項的保修期限。 (4)衛(wèi)生間裝配：洗臉盆及臺面、坐便器、水龍頭、花灑、浴缸(或淋浴房)、五金配件的安裝位置、產(chǎn)地、品牌、顏色和保修期限。 (5)其他重要配置：家用中央空調(diào)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、熱水器、內(nèi)門鎖具、開關插座的品牌、產(chǎn)地和保修期限。 37．3精裝修商品住宅交付時，開發(fā)商應向買受人提交裝修質(zhì)量保證書，其中包括裝修明細表，裝修平面圖，主要材料的生產(chǎn)廠家等，并執(zhí)行有關的保修期。 37．4約定裝飾、設備標準時不應使用諸如“高檔”、“高級”、“豪華”、“進口”、“名牌”、“一流”等模糊詞語，如果在簽訂合同時，設備、材料的品牌、規(guī)格型號、產(chǎn)地已經(jīng)確定的，應在合同中明確，確實難以確定的可以在合同中約定最低標準。對于某些國際品牌產(chǎn)品，同時應約定產(chǎn)地。 37．5由于精裝修商品房在裝修工程竣工后需要定期保養(yǎng)維護，如房屋長期封閉，而且會影響到裝修工程質(zhì)量，因此，精裝修商品房應在竣工驗收后短時間內(nèi)交付給買受人使用，并在商品房買賣合同中約定由于買受人原因不能按期交付時，開發(fā)商對裝修工程的質(zhì)量享有適度的免責權(quán)利。 37．6如果開發(fā)商設置的樣板房與實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修不一致的，應在商品房買賣合同中說明。 37．7 由于商品房買賣合同的履行期限長，特別是預售合同從合同簽訂到房屋交付往往需要一年以上的時間，而裝飾材料、設備的市場價格是在不斷變動的，不同日期的裝飾、設備差價也不一樣。因此，如果買賣雙方約定賠償雙倍差價的，應約定確定價格的日期，即雙方應約定按哪一天的價格賠償雙倍差價。第38條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。 第六節(jié)合同對付款方式與付款期限的約定第39條一般規(guī)定 39．1付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式。 39．2一次性付款 一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時或在合同約定的時間一次性支付全部商品房價款的付款方式。 39．3分期付款 分期付款是指根據(jù)商品房買賣合同的約定，先由開發(fā)商將期房預售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房價款的付款方式。 39．4銀行按揭 按揭付款的非訴法律服務詳見本編第六章。第40條律師為開發(fā)商提供法律服務時的內(nèi)容 詳見20．20．20．4。第41條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容 41．1 買受人以銀行票據(jù)或轉(zhuǎn)賬形式支付購房款，開發(fā)商應注意付款人與買受人是否為同一人，單位(包括法人或其他組織)為其他單位代付商品房價款或者自然人為他人(包括單位和自然人)代付商品房價款的，應由出票人出具代付說明。一般情況下，單位不能為自然人代付商品房價款。 41．2商品房分期付款買賣中，除買受人支付的首期購房款外，其余商品房價款既可按約定的時間付款，也可以按約定的付款條件付款。選擇按約定時間付款的，應在合同中明確約定付款日期以及每期支付的數(shù)額；按約定條件付款的，應在合同中明確約定付款條件，以防止對付款條件是否成就發(fā)生糾紛。第42條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 42．1 買受人以按揭貸款方式付款且其首付款也分期支付的，在首付款沒有付清之前(如零首付、10％首付)，開發(fā)商不能向銀行出具首付款已經(jīng)付清的證明，以避免被認定為開發(fā)商出具虛假證明騙取銀行貸款，這種情形下，不但貸款協(xié)議無效，而且還有可能涉嫌貸款詐騙。 42．2如果第三人代買受人支付購房款且第三人沒有出具相關說明的，則第三人就有可能以不當?shù)美麨橛梢箝_發(fā)商返還其已經(jīng)支付的款項。 第七節(jié)合同對設計變更與規(guī)劃變更的約定第43條一般規(guī)定 43．1 經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權(quán)益造成損失的，應當依法給予補償。 43．2商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設計。確實需要變更的應取得設計單位同意和規(guī)劃部門批準。第44條律師為開發(fā)商提供法律服務時的內(nèi)容 44．1參加開發(fā)商組織的合同評審會，核對在房屋銷售時建設工程設計方案的總平面圖是否變更，以及是否發(fā)生了其他可能影響商品房質(zhì)量或者使用功能的設計變更、規(guī)劃變更。 44．2詳見20．20．20．4。第45條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容 45．1合同中應約定：經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知達到之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受變更。 45．2如果在商品房銷售時，規(guī)劃變更、設計變更已經(jīng)發(fā)生，建議在商品房買賣合同中向買受人告知。第46條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 發(fā)生規(guī)劃變更或設計變更，開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。 第八節(jié)合同對商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第47條一般規(guī)定 47．1商品房的交付使用條件 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。驗收合格包括以下內(nèi)容與程序： 47．1．1取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項驗收合格證明 (1)規(guī)劃驗收合格。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)第45條第1款的規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。在一些市縣，建設項目完成后，由規(guī)劃部門進行驗收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應的合格證書。 (2)消防驗收合格。根據(jù)《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第10條的規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目應當按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設計，建設項目竣工后應當取得公安消防部門出具的消防驗收合格的認可文件或者準許使用文件。 (3)環(huán)保驗收。房地產(chǎn)建設項目的環(huán)保驗收是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)建設項目在居民未人住前，難以對環(huán)保設施進行驗收。因此，國家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號復函曾經(jīng)對此作出規(guī)定：對房地產(chǎn)建設項目可在主體工程驗收時先對環(huán)境保護設施進行預驗收，待居民入住率達75％以上時，再對環(huán)境保護設施進行正式驗收。在實際執(zhí)行中，部分地區(qū)取消了房地產(chǎn)建設項目竣工環(huán)保預驗收。 47．1．2工程竣工驗收合格 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 47．1．3竣工驗收備案 我國現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，國家對建設工程質(zhì)量采用備案制度?！督ㄔO工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定，建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。 47．2商品房交付使用程序 我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下： 47．2．1人住通知。商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應向買受人發(fā)出入住通知書。 47．2．2檢查驗收。買受人在接收房屋前應按照合同約定對房屋進行驗收，開發(fā)商應當給買受人預留檢查驗收的時間 47．2．3結(jié)算房款、交納物業(yè)維修基金及合同約定的其他費用。 47．2．4 簽署房屋交接單。買受人確認開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)商也已確認買受人按合同約定履行了付款義務，合同雙方就應簽署房屋交接單。 47．2．5交納先期物業(yè)服務費以及代辦產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的稅、費。 47．3房地產(chǎn)權(quán)屬登記 雖然《物權(quán)法》規(guī)定實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。房屋所有權(quán)登記還包括房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買受人才取得房屋的所有權(quán)。 第48條律師為開發(fā)商提供法律服務時的內(nèi)容 詳見20．20．20．4。 第49條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容 49．1 2004年5月19日國發(fā)(2004)16號文件《國務院關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》將包括“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”在內(nèi)的385項行政審批項目取消。因此，除了極少數(shù)地區(qū)外，建設行政主管部門已經(jīng)不再對房地產(chǎn)項目進行綜合驗收及分期綜合驗收。 49．2一些地方為保護購房者的權(quán)益，規(guī)定商品房達到交付使用條件的標志，是經(jīng)驗收合格后取得當?shù)亟ㄔO行政主管部門頒發(fā)的商品房可以交付使用的批準文件。 49．3發(fā)生了不可抗力事件及其他開發(fā)商可以免責的事由導致交房延期的，開發(fā)商可以免責。但開發(fā)商可以免責的其他事由應在合同中約定，如規(guī)劃部門根據(jù)法律規(guī)定調(diào)整市政規(guī)劃的，在施工現(xiàn)場有重大考古發(fā)現(xiàn)的，因政府部門的原因?qū)е率姓涮自O施不到位的等。 49．4由于辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限并非開發(fā)商所能控制，因此，合同一般約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，開發(fā)商應提供資料的期限。第50條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《消防法》、《建筑法》等法律法規(guī)規(guī)定商品房必須經(jīng)驗收合格后方能交付使用，因此合同約定的房屋交付使用條件不符合法律法規(guī)規(guī)定的，該條款無效。 第九節(jié)合同對違約責任的約定第51條一般規(guī)定 違約責任的承擔方式： (1)解除合同，是指在合同有效成立之后，當具備解除合同的條件時，因當事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務歸于消滅的行為。合同的解除，可分為約定解除和法定解除兩種主要類型。 《合同法》第93條規(guī)定了合同的約定解除：當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。 《合同法》第94條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。 (2)支付違約金，是指合同當事人不履行或不按約定履行合同時，應付給對方當事人的由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當事人在合同中約定的違約金是約定違約金。 (3)賠償損失。對于因當事人違約行為給對方當事人造成財產(chǎn)損失的，應當賠償對方當事人因違約所受到的損失，這就是承擔賠償損失的違約責任形式。第52條律師為開發(fā)商提供法律服務時的內(nèi)容 詳見20．20．20．4。第53條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容 53．1 約定買受人違約的主要情形： (1)買受人沒有按合同約定的時間付款； (2)沒有按合同約定的時間收房； (3)沒有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過戶手續(xù)。 53．2針對買受人不能按合同約定的時間付款的情況，商品房買賣合同示范文本提供了按逾期時間分別處理的原則：逾期時間在約定期限內(nèi)，合同繼續(xù)履行，開發(fā)商可以要求買受人支付價款及違約金；逾期付款時間超過一定期限，開發(fā)商有權(quán)選擇解除合同，如果買受人愿意繼續(xù)履行合同并經(jīng)開發(fā)商同意，也可以繼續(xù)履行合同。除此之外，開發(fā)商還應當注意在商品房買賣合同中約定導致買受人資金實力受影響的其他因素等出現(xiàn)而使得買受人不能或可能不能按合同約定的時間付款的情況出現(xiàn)時的處理原則。16