【正文】 宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、浙江省《家庭裝飾裝修工程質(zhì)量規(guī)范》，等等。2002年，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》，建設(shè)部已經(jīng)將此標(biāo)準(zhǔn)推廣到康居示范工程3A級(jí)住宅里面，并推薦給全行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工單位參照?qǐng)?zhí)行。如果買賣雙方參照該標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)在買賣合同中約定。第36條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容 詳見20．20．20．4。第37條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 37．1 由于沒有一個(gè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)裝修工程的整體驗(yàn)收，因此，裝修工程是否竣工、裝修質(zhì)量是否符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，就沒有統(tǒng)一的依據(jù)。鑒于此，開發(fā)商可與買受人約定裝修工程竣工作為交付使用條件，如通過建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位組織的竣工驗(yàn)收；對(duì)于業(yè)主比較關(guān)心的裝修質(zhì)量的檢測(cè)指標(biāo)，如空氣質(zhì)量，也可約定通過相關(guān)部門檢測(cè)，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，并以此作為精裝修商品房的交付使用條件或條件之一。只有當(dāng)合同約定了明確的交付使用條件，才不會(huì)對(duì)裝修工程是否竣工及是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)牛爭(zhēng)議。 37．2約定裝修范圍及具體裝修要求，可包括以下內(nèi)容(推薦)： (1)裝修范圍和裝修風(fēng)格，以三居室為例，約定客廳、餐廳、主臥、次臥、書房、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、陽臺(tái)的天花板(吊頂)、地面(地毯、大理石、實(shí)木地板)、墻面(墻紙、瓷磚、大理石)的裝修材料及工藝，每一處的裝修材料是否有多項(xiàng)選擇，材料的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、保修期限。 (2)主材與輔材：內(nèi)門、木飾、油漆、涂料、防水材料、木材、細(xì)木工板、石膏板、石膏線、飾面板、多層板、輕鋼龍骨等的品牌、產(chǎn)地、顏色、花紋和裝飾的位置。 (3)廚房裝配：整體櫥柜中的柜體板材、臺(tái)面、門板的品牌和顏色，廚房配件中的抽屜軌道、水槽、龍頭、煤氣灶、油煙機(jī)、消毒柜、拉手、米箱的品牌、產(chǎn)地和型號(hào)，以上各項(xiàng)的保修期限。 (4)衛(wèi)生間裝配：洗臉盆及臺(tái)面、坐便器、水龍頭、花灑、浴缸(或淋浴房)、五金配件的安裝位置、產(chǎn)地、品牌、顏色和保修期限。 (5)其他重要配置：家用中央空調(diào)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、熱水器、內(nèi)門鎖具、開關(guān)插座的品牌、產(chǎn)地和保修期限。 37．3精裝修商品住宅交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向買受人提交裝修質(zhì)量保證書，其中包括裝修明細(xì)表，裝修平面圖，主要材料的生產(chǎn)廠家等，并執(zhí)行有關(guān)的保修期。 37．4約定裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不應(yīng)使用諸如“高檔”、“高級(jí)”、“豪華”、“進(jìn)口”、“名牌”、“一流”等模糊詞語，如果在簽訂合同時(shí)，設(shè)備、材料的品牌、規(guī)格型號(hào)、產(chǎn)地已經(jīng)確定的，應(yīng)在合同中明確，確實(shí)難以確定的可以在合同中約定最低標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于某些國際品牌產(chǎn)品，同時(shí)應(yīng)約定產(chǎn)地。 37．5由于精裝修商品房在裝修工程竣工后需要定期保養(yǎng)維護(hù)，如房屋長期封閉，而且會(huì)影響到裝修工程質(zhì)量，因此，精裝修商品房應(yīng)在竣工驗(yàn)收后短時(shí)間內(nèi)交付給買受人使用，并在商品房買賣合同中約定由于買受人原因不能按期交付時(shí)，開發(fā)商對(duì)裝修工程的質(zhì)量享有適度的免責(zé)權(quán)利。 37．6如果開發(fā)商設(shè)置的樣板房與實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修不一致的，應(yīng)在商品房買賣合同中說明。 37．7 由于商品房買賣合同的履行期限長，特別是預(yù)售合同從合同簽訂到房屋交付往往需要一年以上的時(shí)間，而裝飾材料、設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格是在不斷變動(dòng)的，不同日期的裝飾、設(shè)備差價(jià)也不一樣。因此，如果買賣雙方約定賠償雙倍差價(jià)的，應(yīng)約定確定價(jià)格的日期，即雙方應(yīng)約定按哪一天的價(jià)格賠償雙倍差價(jià)。第38條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 第六節(jié)合同對(duì)付款方式與付款期限的約定第39條一般規(guī)定 39．1付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式。 39．2一次性付款 一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)或在合同約定的時(shí)間一次性支付全部商品房價(jià)款的付款方式。 39．3分期付款 分期付款是指根據(jù)商品房買賣合同的約定，先由開發(fā)商將期房預(yù)售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房價(jià)款的付款方式。 39．4銀行按揭 按揭付款的非訴法律服務(wù)詳見本編第六章。第40條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容 詳見20．20．20．4。第41條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 41．1 買受人以銀行票據(jù)或轉(zhuǎn)賬形式支付購房款，開發(fā)商應(yīng)注意付款人與買受人是否為同一人，單位(包括法人或其他組織)為其他單位代付商品房價(jià)款或者自然人為他人(包括單位和自然人)代付商品房價(jià)款的，應(yīng)由出票人出具代付說明。一般情況下，單位不能為自然人代付商品房價(jià)款。 41．2商品房分期付款買賣中，除買受人支付的首期購房款外，其余商品房價(jià)款既可按約定的時(shí)間付款，也可以按約定的付款條件付款。選擇按約定時(shí)間付款的，應(yīng)在合同中明確約定付款日期以及每期支付的數(shù)額；按約定條件付款的，應(yīng)在合同中明確約定付款條件，以防止對(duì)付款條件是否成就發(fā)生糾紛。第42條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 42．1 買受人以按揭貸款方式付款且其首付款也分期支付的，在首付款沒有付清之前(如零首付、10％首付)，開發(fā)商不能向銀行出具首付款已經(jīng)付清的證明，以避免被認(rèn)定為開發(fā)商出具虛假證明騙取銀行貸款，這種情形下，不但貸款協(xié)議無效，而且還有可能涉嫌貸款詐騙。 42．2如果第三人代買受人支付購房款且第三人沒有出具相關(guān)說明的，則第三人就有可能以不當(dāng)?shù)美麨橛梢箝_發(fā)商返還其已經(jīng)支付的款項(xiàng)。 第七節(jié)合同對(duì)設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定第43條一般規(guī)定 43．1 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。 43．2商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確實(shí)需要變更的應(yīng)取得設(shè)計(jì)單位同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。第44條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容 44．1參加開發(fā)商組織的合同評(píng)審會(huì)，核對(duì)在房屋銷售時(shí)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖是否變更，以及是否發(fā)生了其他可能影響商品房質(zhì)量或者使用功能的設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更。 44．2詳見20．20．20．4。第45條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 45．1合同中應(yīng)約定：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知達(dá)到之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受變更。 45．2如果在商品房銷售時(shí)，規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更已經(jīng)發(fā)生，建議在商品房買賣合同中向買受人告知。第46條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 發(fā)生規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)變更，開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 第八節(jié)合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第47條一般規(guī)定 47．1商品房的交付使用條件 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。驗(yàn)收合格包括以下內(nèi)容與程序： 47．1．1取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明 (1)規(guī)劃驗(yàn)收合格。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(以下簡(jiǎn)稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)第45條第1款的規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。在一些市縣，建設(shè)項(xiàng)目完成后，由規(guī)劃部門進(jìn)行驗(yàn)收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。 (2)消防驗(yàn)收合格。根據(jù)《中華人民共和國消防法》(以下簡(jiǎn)稱《消防法》)第10條的規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目竣工后應(yīng)當(dāng)取得公安消防部門出具的消防驗(yàn)收合格的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。 (3)環(huán)保驗(yàn)收。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)保驗(yàn)收是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在居民未人住前，難以對(duì)環(huán)保設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。因此，國家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號(hào)復(fù)函曾經(jīng)對(duì)此作出規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可在主體工程驗(yàn)收時(shí)先對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，待居民入住率達(dá)75％以上時(shí)，再對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行正式驗(yàn)收。在實(shí)際執(zhí)行中，部分地區(qū)取消了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保預(yù)驗(yàn)收。 47．1．2工程竣工驗(yàn)收合格 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡(jiǎn)稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 47．1．3竣工驗(yàn)收備案 我國現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，國家對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量采用備案制度?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 47．2商品房交付使用程序 我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下： 47．2．1人住通知。商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向買受人發(fā)出入住通知書。 47．2．2檢查驗(yàn)收。買受人在接收房屋前應(yīng)按照合同約定對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給買受人預(yù)留檢查驗(yàn)收的時(shí)間 47．2．3結(jié)算房款、交納物業(yè)維修基金及合同約定的其他費(fèi)用。 47．2．4 簽署房屋交接單。買受人確認(rèn)開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)商也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單。 47．2．5交納先期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及代辦產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的稅、費(fèi)。 47．3房地產(chǎn)權(quán)屬登記 雖然《物權(quán)法》規(guī)定實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。房屋所有權(quán)登記還包括房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買受人才取得房屋的所有權(quán)。 第48條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容 詳見20．20．20．4。 第49條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 49．1 2004年5月19日國發(fā)(2004)16號(hào)文件《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》將包括“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”在內(nèi)的385項(xiàng)行政審批項(xiàng)目取消。因此，除了極少數(shù)地區(qū)外，建設(shè)行政主管部門已經(jīng)不再對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收及分期綜合驗(yàn)收。 49．2一些地方為保護(hù)購房者的權(quán)益，規(guī)定商品房達(dá)到交付使用條件的標(biāo)志，是經(jīng)驗(yàn)收合格后取得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門頒發(fā)的商品房可以交付使用的批準(zhǔn)文件。 49．3發(fā)生了不可抗力事件及其他開發(fā)商可以免責(zé)的事由導(dǎo)致交房延期的，開發(fā)商可以免責(zé)。但開發(fā)商可以免責(zé)的其他事由應(yīng)在合同中約定，如規(guī)劃部門根據(jù)法律規(guī)定調(diào)整市政規(guī)劃的，在施工現(xiàn)場(chǎng)有重大考古發(fā)現(xiàn)的，因政府部門的原因?qū)е率姓涮自O(shè)施不到位的等。 49．4由于辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限并非開發(fā)商所能控制，因此，合同一般約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，開發(fā)商應(yīng)提供資料的期限。第50條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《消防法》、《建筑法》等法律法規(guī)規(guī)定商品房必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方能交付使用，因此合同約定的房屋交付使用條件不符合法律法規(guī)規(guī)定的，該條款無效。 第九節(jié)合同對(duì)違約責(zé)任的約定第51條一般規(guī)定 違約責(zé)任的承擔(dān)方式： (1)解除合同，是指在合同有效成立之后，當(dāng)具備解除合同的條件時(shí)，因當(dāng)事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅的行為。合同的解除，可分為約定解除和法定解除兩種主要類型。 《合同法》第93條規(guī)定了合同的約定解除：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。 《合同法》第94條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。 (2)支付違約金，是指合同當(dāng)事人不履行或不按約定履行合同時(shí)，應(yīng)付給對(duì)方當(dāng)事人的由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金是約定違約金。 (3)賠償損失。對(duì)于因當(dāng)事人違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方當(dāng)事人因違約所受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。第52條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容 詳見20．20．20．4。第53條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 53．1 約定買受人違約的主要情形： (1)買受人沒有按合同約定的時(shí)間付款； (2)沒有按合同約定的時(shí)間收房； (3)沒有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過戶手續(xù)。 53．2針對(duì)買受人不能按合同約定的時(shí)間付款的情況，商品房買賣合同示范文本提供了按逾期時(shí)間分別處理的原則：逾期時(shí)間在約定期限內(nèi)，合同繼續(xù)履行，開發(fā)商可以要求買受人支付價(jià)款及違約金；逾期付款時(shí)間超過一定期限，開發(fā)商有權(quán)選擇解除合同，如果買受人愿意繼續(xù)履行合同并經(jīng)開發(fā)商同意，也可以繼續(xù)履行合同。除此之外，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)注意在商品房買賣合同中約定導(dǎo)致買受人資金實(shí)力受影響的其他因素等出現(xiàn)而使得買受人不能或可能不能按合同約定的時(shí)間付款的情況出現(xiàn)時(shí)的處理原則。16