萬科開發(fā)商角度的策劃研究建筑地產(chǎn)-資料下載頁
2025-09-11 20:46本頁面
【正文】 等，為寵物提供貼身的服務(wù)。貝沙灣南岸的會所也為住客提供水療美容服務(wù)，更特設(shè) 4間 500呎 (附露臺 )、全海景的水療按摩房，同時會所還包括大型美術(shù)館、圖書館等文化設(shè)施，以提升品味層次。 5. 樓盤價格分析 香港豪宅用料和各項配套都是最高檔的，所以其價格十分驚人。凱旋門的平均呎價約 15000元，其頂層天際獨立屋呎價更高達 31000元，打破了香港歷年來最高呎價的高層住宅記錄；新發(fā)售的渣甸山名門，其平均呎價也高達 15000元以上。至于香港一般的住宅，以西九龍三寶 (即升悅居、宇晴軒及泓景臺 )為例，其平均呎價約在 3500— 5000元左右，跟香港超級豪宅有三倍以上的差距。 運河?xùn)|一號 發(fā)現(xiàn)客戶價值 例如：瓶裝水、翡翠綠洲 售價： 9F 7F 11F 9F 11F 11F 11F 10F 11F 9F 10F 8F 10F 10F 10F 6F 8F 10F 10F 15F 15F 15層一核四高層 611層小高層 廣州 翡翠綠洲－森林半島 項目概況 主力房型： 二房 108132㎡ 三房 149201㎡ 四房 193249㎡ 交樓標(biāo)準(zhǔn)： 公寓精裝修，半島洋房及復(fù)式大戶型為毛坯； 獨棟別墅 /㎡ 聯(lián)排別墅 7500元 /㎡ 森林半島洋房 5000元 /㎡ 毛坯 小戶型 4500元 /㎡ 精裝 基本指標(biāo)： 總占地近 4000畝，以別墅為主。其中森林半島為 21棟 7~17層的小高層組團，占地約 6萬㎡，容積率為 ，綠化率 ％ 。 地理位臵： 廣州市東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是廣州為數(shù)不多的原始生態(tài)保存完好的地區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越； 提出“空中別墅”概念，提升了小高層產(chǎn)品的價值。 ? 找到了別墅客戶的特殊需求，為高端客戶提供類似別墅品質(zhì)及檔次的產(chǎn)品。主力戶型在 300450平方米之間， 小高層、大圍合，大景觀 使得該產(chǎn)品在擁有別墅產(chǎn)品優(yōu)勢的同時也規(guī)避不少別墅的不足，如潮濕、不安全等。 ?在外立面和園林上繼承了星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使得消費者對該項目的第一感覺也達到了豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。 營銷簡評 — 亮點 廣州 翡翠綠洲－森林半島 創(chuàng)造客戶價值 (1) 例 1：濱海住宅 案例：不在海邊的 “ 濱海住宅 ” 創(chuàng)造客戶價值 (2) 例 2：大亞灣項目 客戶價值 (3) 例：會所 裝修 智能家居 地下室（萬科城） 客戶需求 1) 從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，減少了精力和財力的浪費。 2) 對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價比。 3) 從間接附加收益看，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實現(xiàn)即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。 4) 有利于規(guī)范住宅裝修市場，保護消費者的利益。 客戶需求 807179020406080％ 80 71 79上海市房地局 福納咨詢上海萬科對于穩(wěn)定期業(yè)主調(diào)查市場對全裝修產(chǎn)品的接受度 競爭需要 通過全面家居解決方案， 形成新的核心競爭能力。 通過全面家居解決方案，是差異化競爭的需求，拉開了和競爭對手的產(chǎn)品差距。 成功案例 傳統(tǒng)戶型 U5 春申四期國際公寓 戶 型 ： 三房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積 ： 套內(nèi)面積： 得房率： 走道 客廳 餐廳 廚房 主臥室 北臥室2 次臥室 次衛(wèi) 洗衣區(qū) 衣帽間 主衛(wèi) 儲藏間 南陽臺 工作陽臺 U5 戶 型 ： 三房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積 ： 套內(nèi)面積： 得房率： 玄關(guān) 6m2 餐廳 客廳 廚房 北臥室 主臥室 次臥室 次衛(wèi) 洗衣區(qū) +m2 主衛(wèi) 走道 水爐間 衣帽間 陽臺 面 積 對 比 部位 傳統(tǒng)戶型（ m2） 萬科戶型（ m2） 公共 區(qū)域 玄關(guān) 6 客廳 餐廳 功能 空間 廚房 次衛(wèi) 主衛(wèi) 洗衣區(qū) 走入式衣帽間 儲藏室 獨立 空間 主臥室 次臥室 北臥室 灰 空 間 走道 工作陽臺 南陽臺 ?直接進入客餐廳，無過渡空間 ?未設(shè)臵一些必要功能設(shè)施 ?不便維持室內(nèi)的清潔 ?分類細(xì)致，多功能組合的收納系統(tǒng) ?獨立的內(nèi)外過渡空間 ?舒適的尺度 儲藏，鞋帽收納組合 衣物更換及儲藏 室內(nèi)外過渡空間，有效保持室內(nèi)空間的清潔 ?餐廳空間尺度舒適 ?走道空間融入客餐廳， 空間利用充分 ?客餐廳共享性好 ?餐廳空間略小 ?走道空間未充分利用 ?客餐廳空間共享性略差 m m 走道過長，空間共享性略差 ?獨立洗衣間，組合功能設(shè)臵 ?次衛(wèi)布局合理，空間利用充分 ?與其他空間關(guān)系簡單，無干擾 ?干濕區(qū)功能單一 ?次衛(wèi)空間利用率低 ?與其他空間關(guān)系干擾多 坐便器 +淋浴 2 坐便器 +淋浴+洗手盆 洗衣機 +洗手盆 + 洗衣池 +洗衣機 +燙衣板 +衣柜 +工作陽臺 空間關(guān)系復(fù)雜，多重干擾 洗衣 晾衣 空間零距離 與其他空間相對獨立 洗衣 晾衣 ?陽臺實際可用率低 ?次臥走道面積大，空間狹小 ?北臥面寬窄，空間狹小 ?走入式衣帽間功能單一 ?陽臺更加舒適寬敞 ?次臥空間更加寬敞，不可利用空間少 ?北臥面寬加大，空間舒適，設(shè)臵陽臺 ?走入式衣帽間增加梳妝臺功能 6m 6m 設(shè)有觀景陽臺 設(shè)置梳妝臺，行為更加便捷，生活分類清晰 市場接受度 U5 案例 推盤期數(shù) 均價 （元） 開盤時間 推盤數(shù)量 （套） 當(dāng)天去化（套） 第一次推盤 10800 202257 44 42 第二次推盤 11000 2022528 44 43 第三次推盤 11500 202264 22 22 U5的第三次推盤前，九部委頒布了 37號文件 ，上海房產(chǎn)市場再次受到?jīng)_擊，但 U5的推盤當(dāng)天即銷售一空。很多業(yè)主向銷售顧問提出，只要有房，價格高點都可以接受。 總結(jié) 全裝修房是世界居住的普及形式，也是房產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)方向，更是成熟客戶和成熟發(fā)展商的共同選擇。只會做毛坯房的發(fā)展商是不負(fù)責(zé)任的發(fā)展商。隨著全裝修房的發(fā)展，最終形成一批具備深度精度服務(wù)和管理能力以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合運作能力的集團化房地產(chǎn)公司。那么提供全面家居解決方案的上海萬科不但在其中占有一席之地，而且一定是領(lǐng)跑者。我們要成為上海全裝修住宅市場最信賴的品牌。 競 爭 競爭者定位 暗示自己的產(chǎn)品比競爭者優(yōu)異或有所不同。 AVIS租車公司對自己的描述是 “ 我們是比別人更努力的公司 ” （別人指 “ HERTZ‖租車公司）。 金域藍灣 VS 金海灣。 差異化定位 差異化 —— 是指設(shè)計一系列有意義的差別 ， 以便使該公司的產(chǎn)品同競爭者的產(chǎn)品相區(qū)分 。 在實體產(chǎn)品差異化有困難時 ， 要取得競爭成功的關(guān)鍵常常有賴于增加價值和改進服務(wù)的質(zhì)量 。 差異化策略（ 1） 例 1：萬科中心的差異化思考 差異化策略（ 2） 例 2：萬科第五園的差異化定位
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