影響地產開發(fā)商拿地三個因素(已修改)
2025-07-06 17:43 本頁面
【正文】 影響拿地的3大因素文/黃章林克而瑞信息集團品牌總監(jiān)文/李琦中駿置業(yè)營銷副總監(jiān)我們不是拿下了土地再來做定位，而是根據產品線選擇適合的土地來開發(fā)。拿地是一個系統(tǒng)工程，橫向縱向關系復雜，涉及到的方面很多。本文從企業(yè)因素，城市因素，項目研判三個方面，全面系統(tǒng)分析影響拿地的因素。影響拿地的因素之企業(yè)因素從公司整體發(fā)展角度，是否要進入一個區(qū)域，進入一個城市，是否要擴大在該城市的市場占有率。這方面需要重點考慮的是做好城市領先和城市數量的關系，盡可能的把更多的城市做成根據地。一是從土地儲備總量上是否充足，能否支持未來幾年的可持續(xù)發(fā)展，特別是對上市公司而言，由于拿地到竣工確認收益至少需要三年，因此土地儲備必須保證未來三年的業(yè)績支撐。二是從土地儲備結構上是否合理，是否一線、二線、三四線布局合理，是否市區(qū)、近郊、郊區(qū)分布合理，是否高端、改善、剛需有效組合等等。公司的資金是否充足，募集資金的能力與成本如何？如果資金充足亦或過剩，募集資金的能力強，而項目開發(fā)的預期收益率高于資金募集成本，那么增加項目土地儲備可以增加公司的利潤的，應該合理利用融資增加土地儲備。公司在品牌、產品、營銷等是否能在某一區(qū)域或某一類產品上實現較高的溢價，如果具有較高的溢價能力，那么不僅項目的潛在收益較高，而且公司也有較高的機會獲得該項目。反之，如果公司的溢價能力有限，不僅是收益水平低，實際上公司通過公開方式投的土地的幾率也很低。其中政府關系也是公司實現土地向下溢價的一項重要資源。公司取得土地的成本不應該高于周邊土地的價格（除非公司的溢價能力極強），即謹慎對待地王項目，如果公司獲得土地的成本低于市場水平，或是市場的土地價格存在剛性，易升難降，則土地成本風險較低。除了財務性的收益外，項目開發(fā)還有提升公司品牌、改善土地儲備結構、團隊建設等隱性收益，因此也要綜合考慮這些隱性收益，這將影響到公司的長期上溢價能力。影響拿地的因素之城市因素除了企業(yè)內部因素外，項目開發(fā)（以住宅為例）的超額利潤來源于行業(yè)上行、城市紅利、項目潛力和操盤附加四個方
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