【文章內容簡介】 0。40000 貸：預提費用——預提配套設施費　40000 　　同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬。房地產開發(fā)企業(yè)設立程序,房地產開發(fā)項目資本金一、 房屋開發(fā)相關知識　 何謂房地產開發(fā)？　 房地產開發(fā)是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產開發(fā)，是指在依據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產，與其他商品的開發(fā)相比，房地產開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發(fā)達，時代越進步，房地產開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。 　二、 房地產開發(fā)的種類：　房地產開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產與經營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。 三、房地產開發(fā)的基本原則及要求：　　 根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產開發(fā)有下列基本原則及要求：　（一）房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設?！。ǘ┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵噙M行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！。ㄈ┓康禺a開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用?！。ㄋ模┮婪ㄈ〉玫耐恋厥褂脵嗟?，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經營房地產。 　四、 設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的條件：　根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件：　（一）有自己的名稱和組織機構；　（二）有固定的經營場所；?。ㄈ┯蟹蠂鴦赵阂?guī)定的注冊資本；?。ㄋ模┯凶銐虻膶I(yè)技術人員；　（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 五、 設立房地產開發(fā)企業(yè)的程序：　　設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 　　設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。 　　房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 　六、　設立房地產開發(fā)企業(yè)應經過以下程序：?。ㄒ唬斚蚬ど叹中姓芾聿块T申請設立登記，工商行政管理部門對不符合房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的條件的，不予登記；?。ǘ┓康禺a開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內，應當到登記所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案； 　　上述規(guī)定主要為協(xié)調企業(yè)設立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產開發(fā)行業(yè)管理）的關系。 七、房地產開發(fā)企業(yè)設立相關稅費：　（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費；　（二）企業(yè)法人變更登記費；?。ㄈ┢髽I(yè)法人年度檢驗費；?。ㄋ模┭a、換、領證照費。 　 八、 房地產開發(fā)企業(yè)的項目立項及可行性研究階段的法律程序： （一）選定項目，簽定合作意向書?。ǘ┏醪酱_定開發(fā)方案　（三）申報規(guī)劃要點?。ㄋ模┥陥蟆徟椖拷ㄗh書?。ㄎ澹┚幹祈椖靠尚行匝芯繄蟾妗。┥陥?、審批項目可行性研究報告 。九、 房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計程序： （一）申報選址定點 （二）申報規(guī)劃設計條件 （三）委托作出規(guī)劃設計方案 （四）辦理人防審核 （五）辦理消防審核 （六）審定規(guī)劃設計方案 （七）住宅設計方案的專家組審查 （八）落實環(huán)保三廢治理方案（九）委托環(huán)境影響評價并報批 （十）建設工程勘察招、投標 （十一）委托地質勘探 （十二）委托初步設計 （十三）申報、審定初步設計。十、 與合作開發(fā)房地產合同有關的幾種合同的認定： （一）合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同?！。ǘ┖献鏖_發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同?！。ㄈ┖献鏖_發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同?！。ㄋ模┖献鏖_發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 十一、 建設行政主管部門不得審批或同意進行開發(fā)建設項目的情形：　　為加強對房地產開發(fā)項目管理，對開發(fā)項目不符合條件或者有下列情形之一的房地產開發(fā)企業(yè)，建設行政主管部門不得審批或同意其新開發(fā)建設項目：?。ㄒ唬┪慈〉梅康禺a開發(fā)企業(yè)資質證書或者超越其資質等級從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的；　（二）房地產開發(fā)項目資本金達不到規(guī)定標準的；　（三）已開發(fā)建設項目嚴重拖欠工程款的。　　對于未取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的，房地產開發(fā)主管部門還應當依據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》進行處罰。 十二、在房地產開發(fā)過程中 開發(fā)企業(yè)應當遵守的相關規(guī)定：?。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)企業(yè)應當依照有關規(guī)定對工程建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等采購進行招標。對于依法必須招標而未招標的，建設行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證，并要依法進行處罰。（二）房地產開發(fā)企業(yè)不得將工程發(fā)包給不具有相應資質等級的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位或者將工程肢解發(fā)包，不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準、降低建設工程質量或者使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。凡有上述行為的，建設行政主管部門應當責令改正，并依據《建設工程質量管理條例》進行處罰?！。ㄈ┓康禺a開發(fā)企業(yè)應當依法將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查。對于施工圖設計文件未經審查或者審查不合格而擅自施工的，建設行政主管部門應當責令改正，并依據《建設工程質量管理條例》進行處罰?！。ㄋ模┮婪☉攲嵭斜O(jiān)理的房地產開發(fā)項目，房地產開發(fā)企業(yè)應當委托具有相應資質等級的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。對于依法應當委托監(jiān)理而未委托或者將監(jiān)理業(yè)務委托給不具有相應資質等級的監(jiān)理單位的，建設行政主管部門應當責令改正，并依據《建設工程質量管理條例》進行處罰?！。ㄎ澹┓康禺a開發(fā)企業(yè)應當依法辦理工程質量監(jiān)督手續(xù)。對于未按照國家規(guī)定辦理工程質量監(jiān)督手續(xù)的，建設行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證，并依據《建設工程質量管理條例》進行處罰。?。┓康禺a開發(fā)項目經竣工驗收合格后，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時向建設行政主管部門備案。對于住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目，還應當按照有關規(guī)定進行綜合驗收。凡未組織竣工驗收（包括綜合驗收，下同）或者驗收不合格的房地產開發(fā)項目不得交付使用。對于房地產開發(fā)企業(yè)將未經驗收或者驗收不合格的房地產開發(fā)項目交付使用的，應當依據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》，責令改正并進行處罰?！。ㄆ撸┓康禺a開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應當提供住宅質量保證書和使用說明書，并嚴格按照住宅質量保證書承諾的內容進行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質量保證書、使用說明書或者未按住宅質量保證書的承諾進行保修的，房地產開發(fā)主管部門要依據《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》進行處罰?！。ò耍┓康禺a開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目的，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，并在規(guī)定的時間內報房地產開發(fā)主管部門備案。對于擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，房地產開發(fā)主管部門應當依據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》進行處罰。 十三、 房地產開發(fā)企業(yè)一級資質應具備的條件：　 （一）注冊資本不低于５０００萬元；?。ǘ氖路康禺a開發(fā)經營５年以上；?。ㄈ┙衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工３０萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；?。ㄋ模┻B續(xù)５年建筑工程質量合格率達１００％；?。ㄎ澹┥弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１５萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額； 　（六）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于４０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于２０人，持有資格證書的專職會計人員不少于４人；?。ㄆ撸┕こ碳夹g、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；?。ò耍┚哂型晟频馁|量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；?。ň牛┪窗l(fā)生過重大工程質量事故。十四、 房地產開發(fā)企業(yè)二級資質應具備的條件：　 （一）注冊資本不低于２０００萬元； ?。ǘ氖路康禺a開發(fā)經營３年以上；?。ㄈ┙衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工１５萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；　（四）連續(xù)３年建筑工程質量合格率達１００％；　（五）上一年房屋建筑施工面積１０萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；?。┯新毞Q的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會計人員不少于３人；　（七）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；　（八）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅 使用說明書》制度；?。ň牛┪窗l(fā)生過重大工程質量事故。 　十五、 房地產開發(fā)企業(yè)三級資質應具備的條件： （一）注冊資本不低于８００萬元；?。ǘ氖路康禺a開發(fā)經營２年以上；　（三）房屋建筑面積累計竣工５萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；?。ㄋ模┻B續(xù)２年建筑工程質量合格率達１００％；?。ㄎ澹┯新毞Q的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于１０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會計人員不少于２人；?。┕こ碳夹g、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；?。ㄆ撸┚哂型晟频馁|量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；?。ò耍┪窗l(fā)生過重大工程質量事故。 十六、 房地產開發(fā)企業(yè)四級資質應具備的條件：?。ㄒ唬?注冊資本不低于１００萬元；　（二） 從事房地產開發(fā)經營１年以上；　（三）已竣工的建筑工程質量合格率達１００％；　（四）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會計人員不少于２人；?。ㄎ澹┕こ碳夹g負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；?。┥唐纷≌N售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；?。ㄆ撸┪窗l(fā)生過重大工程質量事故。 　十七、 新設立的房地產開發(fā)企業(yè)的備案程序：（一）新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起３０日內，持下列文件到房地產開發(fā)主管部門備案：　　 營業(yè)執(zhí)照復印件；　　 企業(yè)章程；　　 驗資證明；　　 企業(yè)法定代表人的身份證明；　　 專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同； 　　 房地產開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件?！。ǘ┓康禺a開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后３０日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》?！　　稌憾ㄙY質證書》有效期１年。房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過２年?！　∽灶I取《暫定資質證書》之日起１年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。 ?。ㄈ┓康禺a開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前１個月內向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質等級。房地產開發(fā)主管部門應當根據其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級。注：申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件。 十八、申請房地產開發(fā)資質企業(yè)