【正文】 二）不按規(guī)定辦理資質(zhì)等級變更手續(xù)；?。ㄈ┥米猿劫Y質(zhì)等級證書的規(guī)定承擔(dān)任務(wù)；　（四）偽造、涂改或出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)等級證書；?。ㄎ澹┪绰男袘?yīng)盡義務(wù)，致使開發(fā)建設(shè)的工程質(zhì)量低劣； ?。┢渌麌?yán)重違反本規(guī)定的行為?！。ㄈ┱麄€建設(shè)項目已按設(shè)計要求全部建設(shè)完成，符合規(guī)定的建設(shè)項目竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，可由發(fā)包人組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行建設(shè)項目竣工驗收，中間竣工并已辦理移交手續(xù)的單項工程，不再重復(fù)進行竣工驗收。我國加入世貿(mào)組織后，建設(shè)工程領(lǐng)域利用外資或合作搞建設(shè)的會越來越多，采用國際慣例的做法也會日益增多。竣工驗收前，承包人要按照國家規(guī)定，整理好全部竣工資料并完成現(xiàn)場竣工驗收的準(zhǔn)備工作，明確提出交工要求，發(fā)包人應(yīng)按約定的程序及時組織正式驗收。 　　全部工程的竣工驗收，一般是在單位工程、單項工程竣工驗收的基礎(chǔ)上進行。 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收；?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 綜合驗收的內(nèi)容?。ㄒ唬┮?guī)劃要求是否落實；?。ǘ┡涮捉ㄔO(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；?。ㄈ﹩雾椆こ藤|(zhì)量驗收手續(xù)是否完備； 　（四）拆遷補償款安置方案是否落實；?。ㄎ澹┠翗I(yè)管理是否落實；?。┢渌?。 　　廣義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指任何由兩方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行商品房的開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。?。ǘ┊?dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。 　　聯(lián)建合同效力因土地使用權(quán)取得方式及土地性質(zhì)不同而不同，如果土地方的土地使用權(quán)是出讓取得的，在土地方取得國有土地使用證的前提下，雙方辦理了土地使用權(quán)變更登記，合同即生效；如果土地使用權(quán)是劃撥取得的，則簽訂的聯(lián)建合同須經(jīng)政府批準(zhǔn)，辦理聯(lián)建審批手續(xù)，并由投資方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，否則合同無效。 　　個體施工隊以已簽訂建筑合同的建筑公司的名義施工，個人組織，個人投資，自擔(dān)風(fēng)險，自負(fù)盈虧，只向建筑公司交納管理費，建筑公司只負(fù)責(zé)訂立合同，辦理工程結(jié)算，收取管理費，施工或不投資不管理，這就是建筑領(lǐng)域中的掛靠經(jīng)營。?。ㄈ┮虮粧炜康慕ㄖ髽I(yè)欠掛靠施工隊工程款及施工隊欠建筑企業(yè)管理費、墊付材料 費等引起的掛靠合同糾紛。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，對城市土地和房屋進行綜合開發(fā)，將開發(fā)完成的土地、房屋及配套設(shè)施等作價出售，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧。 　　年度銷售收回資金的多少，年度支出開發(fā)成本的多少與當(dāng)年企業(yè)盈虧無關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因建設(shè)商品房住宅小區(qū)而一并開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如非同步建設(shè)，在商品房建成后，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，現(xiàn)采用預(yù)提配套設(shè)施費辦法，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行規(guī)定。該法無疑較完全成本法有較大的好處和優(yōu)點。建議在房地產(chǎn)業(yè)實行借款費用資本化。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進行收入的確認(rèn)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！　∑浯?，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。 收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績　　房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)　　房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件?！　」P者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比　　建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特性——具有高風(fēng)險，應(yīng)在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算　　一、會計制度的適用　　我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財務(wù)會計制度》外，共分《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、新準(zhǔn)則和行業(yè)會計制度等四個會計制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的：　　1.《小企業(yè)會計制度》。按照財政部的規(guī)定，《企業(yè)會計制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。新的38項準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》，包括具體準(zhǔn)則、對準(zhǔn)則的解釋、財務(wù)報表格式、會計科目和主要賬務(wù)處理等，是一個完整的會計制度體系。該制度屬于舊的行業(yè)會計制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達(dá)不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費用和成本，包括：（1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關(guān)稅費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)備費等費用；（2）開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本；（3）工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用；（4）分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費、計提。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務(wù)會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設(shè)某些會計科目。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會計制度。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。按照財政部和國家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險的能力。我們建議應(yīng)在其財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！　?2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。　　(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等?！　⊥ǔ７康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營利潤較大而利潤總額卻并不多，但易造成房地產(chǎn)企業(yè)有高利潤的錯覺。建議對該類預(yù)提費用規(guī)定按投資額的一定比例等辦法提取，不能由企業(yè)自定。且當(dāng)預(yù)售未完工的開發(fā)產(chǎn)品或采用按揭方式銷售等回收的資金，未作經(jīng)營收入與經(jīng)營成本配比之前，易造成經(jīng)營者認(rèn)為全部收入都是賺的錢，盲目擴大再生產(chǎn)。從1993年7月1日執(zhí)行分行會計制度起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行了獨立的企業(yè)制度，推動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展，但現(xiàn)行制度對有些業(yè)務(wù)的會計處理未有明確規(guī)定或規(guī)定不夠嚴(yán)密，造成企業(yè)的會計核算與實際情況產(chǎn)生較大的出入。建筑公司占有工程款的，應(yīng)當(dāng)返還施工隊負(fù)責(zé)人，建筑公司代施工隊墊付勞務(wù)費、料款等費用的，可以向施工隊追償。 ?。ㄒ唬┮蚴┕り犌凡牧稀趧?wù)費等引起的合同欠款糾紛；在這一類案件中，根據(jù)民事訴訟法意見規(guī)定，建筑單位和施工隊負(fù)責(zé)人應(yīng)為共同被告，債權(quán)人可以同時起訴掛靠人和被掛靠單位，但根據(jù)當(dāng)事人起訴自愿原則，債權(quán)人也可只起訴掛靠人或被掛靠單位，人民法院不能依職權(quán)追加被告?！　∫虍?dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)。 　（三）土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。 　　出現(xiàn)下列幾種情形時，首先按照當(dāng)事人的過錯確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例、約定的利潤分配比例確定：?。ㄒ唬┩顿Y數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的；　（二）房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的； ?。ㄈ┊?dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的。 　　狹義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項目，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。 全部工程竣工驗收的主要任務(wù)：?。ㄒ唬┴?fù)責(zé)審查建設(shè)工程的各個環(huán)節(jié)驗收情況；?。ǘ┞犎「饔嘘P(guān)單位（設(shè)計、施工、監(jiān)理等）的工作報告； ?。ㄈ忛喒こ炭⒐n案資料的情況；?。ㄋ模彽夭祢灩こ滩υO(shè)計、施工、監(jiān)理等方面工作和工程質(zhì)量、試車情況等做綜合全面評價。驗收合格后應(yīng)簽署設(shè)備安裝工程的竣工驗收報告。 　　房地產(chǎn)開發(fā)工程的單項工程竣工驗收是指在一個總體建設(shè)項目中，一個單項工程或一個車間，已按設(shè)計圖紙規(guī)定的工程內(nèi)容完成，能滿足生產(chǎn)要求或具備使用條件，承包人向監(jiān)理人提交工程竣工報告和工程竣工報驗單經(jīng)確認(rèn)后，應(yīng)向發(fā)包人發(fā)出交付竣工驗收通知書，說明工程完工情況、竣工驗收準(zhǔn)備情況、設(shè)備無負(fù)荷單機試車情況，具體約定交付竣工驗收的有關(guān)事宜。 　　按照現(xiàn)行建設(shè)工程項目劃分標(biāo)準(zhǔn)，單位工程是單項工程的組成部分，有獨立的施工圖紙，承包人施工完畢，征得發(fā)包人同意，或原施工合同已有約定的，可進行分階段驗收。在一個單位工程中滿足規(guī)定交工要求的專業(yè)工程，可征得發(fā)包人同意，分階段竣工驗收。 （一）超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；　（二）擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的；?。ㄈ┪慈〉檬┕ぴS可證擅自施工的；?。ㄋ模┪窗匆?guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》，并拒不整改的；?。ㄎ澹┌磭乙?guī)定辦應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的項目未委托監(jiān)理的；?。┪唇?jīng)驗收、備案或?qū)Ⅱ炇詹缓细竦墓こ躺米越桓妒褂玫?；　（七）有明示或暗示勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位違反強制性標(biāo)準(zhǔn)，或明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的；?。ò耍?房屋銷售中存在虛假廣告、銷售面積缺斤短兩等欺詐行為，造成消費者損失未予改正的；　（九）商品房銷售中，未按規(guī)定向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進行保修的；?。ㄊ┪慈〉妙A(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的；?。ㄊ唬┻`反合同約定拖欠工程款的；?。ㄊ┕こ藤|(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量事故的?！。ㄈ┢髽I(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以１萬元以上３