【文章內(nèi)容簡介】 價(jià)率33%，成為2014年春節(jié)以來杭州溢價(jià)率最高的住宅用地。從去年11月起，一線城市土地市場就開始升溫，截至今年1月，標(biāo)桿房企土地交易額連續(xù)3個(gè)月突破300億元。特別是今年1月，一線城市成交土地出讓金超過531億元，其中，5宗住宅用地成交的樓面價(jià)高達(dá)每平方米17353元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。 “330”房貸新政出臺(tái)后，一線土地市場在4月再度上揚(yáng)，并于6月初爆發(fā)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月首周，一線城市合計(jì)簽約住宅土地6宗，平均樓面價(jià)高達(dá)21010元/平方米，創(chuàng)造了單月歷史紀(jì)錄。一線土地市場的火爆與房企資金面改善有關(guān)。政策利好刺激了需求入市，加速房企回款。去年10月以來，公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，二套房貸首付下調(diào)，以及營業(yè)稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至4月，%%。 “隨著信貸等各項(xiàng)政策的逐步寬松與落實(shí)，北京購房者的入市信心增加，市場需求釋放，成交量持續(xù)上漲。特別是新房市場近期回暖明顯?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部李巧玲說。金融巨頭的涌入，也為土地市場添了一把火。一方面，金融機(jī)構(gòu)與房企的合作，緩解了房企拿地的資金壓力。去年以來，金地、招商、華潤、九龍倉、首開、保利等知名房企均與中國平安展開合作，借助其資金實(shí)力，在杭州、廣州、北京等地頻頻拿地。今年在上海連續(xù)拿地的陽光城，也在今年4月引入中民投成為最大單一股東。此外，新華保險(xiǎn)也在6月成了方興地產(chǎn)的第二大股東。另一方面，金融機(jī)構(gòu)，特別是保險(xiǎn)企業(yè)已成為土地市場的主力軍。去年有18家保險(xiǎn)公司新增了房地產(chǎn)投資，像永誠財(cái)險(xiǎn)、天安財(cái)險(xiǎn)均在今年拿下上海世博地塊，進(jìn)軍高端寫字樓市場。房企看多一線和部分二線城市樓市調(diào)整幅度有限，復(fù)蘇也較快 “我覺得北上廣這種城市，房價(jià)跌也不會(huì)跌多少，太多人要來了?？吹接姓{(diào)整，就趕緊買房了，就怕一猶豫又錯(cuò)過時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在看看還是買對了，房價(jià)果然又上來了?！苯衲瓿踉诒本〇|四環(huán)附近購房的成小姐坦言，盡管房貸壓力不小，但現(xiàn)在看“抄底”還是成功的。去年以來，我國樓市首次出現(xiàn)市場自發(fā)的深度調(diào)整，告別了單邊上漲的局面，出現(xiàn)了分化格局。一線和部分二線城市盡管房價(jià)與成交量有所微降，但調(diào)整幅度有限，回調(diào)也較快。反觀三四線城市，出現(xiàn)了房價(jià)較大幅度的下調(diào)，其住宅成交量、成交面積大幅跳水，甚至出現(xiàn)交易幾乎停滯的情況。 “一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但因?yàn)榫奂诉^多公共資源，需求基礎(chǔ)依然龐大，復(fù)蘇較快。為了規(guī)避三四線城市明顯過剩的市場風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企必然調(diào)整市場戰(zhàn)略，回歸一二線城市，因此土地儲(chǔ)備至關(guān)重要?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。在需求釋放的同時(shí)，一線城市土地供應(yīng)量減少，也助推了土地市場的火爆。以北京為例，今年前5個(gè)月，北京僅新增住宅土地供應(yīng)26宗，這一數(shù)量創(chuàng)下了自2009年以來近7年的同期新低；而今年北京的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃將同比減少27%。 “包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。因此從未來預(yù)期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特別是北京，目前掛牌的只有8宗土地，處于歷史最低規(guī)模?！睆埓髠フf，本就“僧多粥少”，再加上近期一二線樓市升溫，房企對土地的爭搶更加積極。“土地市場體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多。”房價(jià)會(huì)不會(huì)上漲？一線樓市已經(jīng)筑底，但不會(huì)過快上漲土地市場的火爆再次引發(fā)人們對樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎？”實(shí)際上，一線樓市已經(jīng)筑底，不僅成交量環(huán)比大幅增加，房價(jià)也企穩(wěn)回升。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市首次出現(xiàn)房價(jià)全部環(huán)比上漲，其中廣州、深圳甚至出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤”。不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低是必然。在市場整體從高速增長進(jìn)入中高速增長區(qū)間的同時(shí)，分化也將更加明顯。從房價(jià)上看，一線城市在價(jià)格較高的基礎(chǔ)上整體回升并領(lǐng)漲全國，而絕大部分三線城市房價(jià)仍然下降。從成交量上看，一線樓市成交量激增，而三四線城市則依然交易冷清。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)，今年前5月，同比漲幅達(dá)到41%；，%；，基本持平；四線城市成交量有輕微下調(diào)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過快上漲。調(diào)控會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向？樓市調(diào)控的行政手段“宜減不宜加”，穩(wěn)增長措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險(xiǎn)問題在這種市場現(xiàn)狀下，樓市調(diào)控又將去向何方？進(jìn)一步發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，樓市調(diào)控的行政手段“宜減不宜加”。去年以來，“去行政化”、分城調(diào)控，是樓市調(diào)控的基調(diào)。但是隨著市場調(diào)整的深入，一些三線城市在取消限購、限貸等抑制性政策的同時(shí)，又實(shí)施了較大幅度的補(bǔ)貼政策。像四川眉山，當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌姆績r(jià)多在每平方米三四千元，但政府卻出臺(tái)“每平方米補(bǔ)貼500元”的托市政策。山東棗莊、安徽黃山、浙江湖州、遼寧鞍山、新疆烏魯木齊等多個(gè)城市則出臺(tái)了契稅補(bǔ)貼的政策。由于不可能從根本上改變供求關(guān)系，類似的補(bǔ)貼政策常常是“短效刺激”，卻會(huì)對市場造成新一輪的干擾。例如，今年4月，安徽銅陵結(jié)束了當(dāng)?shù)仄醵愌a(bǔ)貼政策，當(dāng)月住宅類商品房成交套數(shù)便驟跌78%。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，穩(wěn)增長措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險(xiǎn)問題。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，“為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策特別是低利率政策時(shí)如不采取相應(yīng)的對沖措施，可能引發(fā)房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。因此，在經(jīng)濟(jì)增速放緩階段運(yùn)用貨幣政策工具時(shí)，要重視研究出臺(tái)能夠?qū)_利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的政策工具?！贝送?，房地產(chǎn)業(yè)的定位、目標(biāo)和住房政策體系也應(yīng)根據(jù)市場供求關(guān)系而適時(shí)調(diào)整?！皬母鲊?jīng)驗(yàn)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升?！编囉羲山ㄗh，“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)從追求規(guī)模數(shù)量向追求水平質(zhì)量轉(zhuǎn)變，提高百姓居住品質(zhì)，通過改革和政策調(diào)整，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系、稅收體系、市場監(jiān)管體系和住宅金融體系，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。股市助推樓市升溫 一城市出現(xiàn)50萬元/平單價(jià)昨日，廣州市住房公積金中心發(fā)布最新消息：廣州住房公積金管委會(huì)已經(jīng)召開會(huì)議，通過了公積金貼息、試點(diǎn)開展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)、廣清公積金互貸等請示。會(huì)議原則同意公積金中心提出的試行開展個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)，要求征求公眾意見后對相關(guān)條款進(jìn)行完善。同意公積金中心試點(diǎn)開展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。此外，數(shù)據(jù)顯示，6月前兩周，%，其中漲幅最明顯的是一線城市，%。業(yè)內(nèi)人士分析稱，未來樓市放松政策還將陸續(xù)來襲，而股市的震蕩將加劇樓市尤其是一線城市樓市的升溫。預(yù)計(jì)或有更多股民 轉(zhuǎn)向投資樓市“未來政策刺激效果集中體現(xiàn)在一、二線城市?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。而近期的股市調(diào)整，也讓業(yè)內(nèi)人士更進(jìn)一步看好后市?！俺山涣可仙从沉司用褓彿恳庠冈谠鰪?qiáng)。股市多次跳水調(diào)整后，預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)倒逼部分股民從股市中撤出，進(jìn)而持有房產(chǎn)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。所謂公積金貼息即由銀行提供貸款，而商貸與公積金貸款之間的差額利息由官方補(bǔ)貼。這能夠有效緩解公積金的資金緊張狀況。廣州市住房公積金管理中心6月7日披露，在廣州連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請住房公積金個(gè)人住房貸款。除廣州外，北京、濟(jì)南、長沙等多城市已經(jīng)調(diào)整松綁公積金政策。購房補(bǔ)貼也是目前二、三線城市出臺(tái)較多的一種樓市放松政策。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)：全國有30多個(gè)城市先后出臺(tái)購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等措施。也有部分地區(qū)直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。如沈陽在冬季房交會(huì)期間,特別為購房者提供貨幣補(bǔ)貼:90平方米以下補(bǔ)30元/㎡,90~144平方米補(bǔ)貼50元/㎡，144平方米以上的補(bǔ)150元/㎡。此次，廣州市同意公積金中心試點(diǎn)開展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。其中一個(gè)環(huán)節(jié)是由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動(dòng)的證券。這將增加貸款融資的渠道。業(yè)內(nèi)：公積金政策利好有望繼續(xù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體來看，全國層面的公積金政策刺激將逐漸對市場增加影響，“各地的公積金等政策使市場有望繼續(xù)升溫?！逼湔J(rèn)為，后續(xù)住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠等多個(gè)涉及購房成本的環(huán)節(jié)都會(huì)繼續(xù)松綁，因此對市場的利好作用顯著。而對于個(gè)人住房抵押貸款證券化，一位券商中層對記者表示，目前已經(jīng)有了一定的發(fā)展，機(jī)構(gòu)對商業(yè)貸款的證券化資產(chǎn)也比較認(rèn)可。“不過，公積金中心做公積金貸款的資產(chǎn)證券化，由于公積金貸款的利率僅為4%，證券化后，收益率可能僅有3%，并未比五年期國債更高。不過，該人士表示，如果政府對此進(jìn)行補(bǔ)貼，或者進(jìn)行政策扶持，也將會(huì)有一定市場，增加公積金中心的貸款融資渠道。國務(wù)院穩(wěn)增長將加大中央投資 3年改造棚戶區(qū)1800萬套昨日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再拎投資大錘。最近兩年，我們在“擠水分”“去泡沫”“減杠桿”“調(diào)預(yù)期”等方面已取得階段性成效，但投資需求不足，工業(yè)通縮壓力和地方政府財(cái)政疲軟都使得穩(wěn)增長和穩(wěn)就業(yè)任務(wù)量并未減輕。新常態(tài)，新壓力。在新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)接的關(guān)鍵階段，從利率水平看，目前我國貨幣政策已經(jīng)基本調(diào)整到位，現(xiàn)階段更需要發(fā)揮投資對穩(wěn)增長的拉動(dòng)作用，從本次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議看，投資組合包未來將陸續(xù)投放至市場。投資穩(wěn)增長鼓聲急。昨日(6月17日)，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署加大重點(diǎn)領(lǐng)域有效投資，發(fā)揮穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生的多重作用。決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。會(huì)議稱，為繼續(xù)有效應(yīng)對下行壓力，推進(jìn)解決突出的結(jié)構(gòu)性矛盾，要抓住原材料價(jià)格較低的有利時(shí)機(jī)，針對發(fā)展“短板”、民生重點(diǎn)領(lǐng)域和亟須解決的問題，深化投融資體制改革，加大有效投資，這可以收到穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生和增加公共產(chǎn)品、增強(qiáng)發(fā)展后勁一舉多得之效。瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然過去一個(gè)月各項(xiàng)穩(wěn)增長措施陸續(xù)出臺(tái)、房地產(chǎn)銷售反彈，但5月實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仍徘徊在低位、通縮壓力不散，而6月以來的高頻數(shù)據(jù)則顯示發(fā)電量可能再度回落。政策落地和見效尚需時(shí)日，且執(zhí)行力度有待改善。增加重點(diǎn)領(lǐng)域投資目前中國經(jīng)濟(jì)增長的最大變量就在于投資，這已經(jīng)被業(yè)界所認(rèn)可。從數(shù)據(jù)來看，%回升至10%，但仍非常疲弱。受去年同期基數(shù)偏低的支撐，制造業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有回升，但幅度很有限。汪濤說，事實(shí)上，在出口和房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)都沒有好轉(zhuǎn)的情況下，制造業(yè)投資難有根本起色。值得注意的是，基建投資同比增速由上月的16%進(jìn)一步放緩至15%，其中交通運(yùn)輸增速加快未能抵消公用事業(yè)(, , %)和水利環(huán)保的下滑。她說，除了去年同期基數(shù)略高以外，地方政府缺乏動(dòng)力和融資困境也是導(dǎo)致基建投資低迷的重要原因，后者從投資到位資金增速進(jìn)一步下滑中可見一斑。此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的第一項(xiàng)舉措便聚焦于此，會(huì)議稱，要通過調(diào)整結(jié)構(gòu)、盤活存量，增加安排中央投資，重點(diǎn)投向農(nóng)村電網(wǎng)升級(jí)改造、糧食倉儲(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)污水處理設(shè)施、城區(qū)老工業(yè)區(qū)和獨(dú)立工礦區(qū)改造搬遷等，帶動(dòng)更多地方和社會(huì)投資。截至日前，國家發(fā)改委已下達(dá)中央預(yù)算內(nèi)投資4368億元，%，比去年同期加快了11個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到6月底基本完成投資下達(dá)。中央支持投資力度有財(cái)政撐腰，國家資產(chǎn)負(fù)債表很健康成為多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升信心的主要來源之一。地方投資熱情已經(jīng)開始激起。根據(jù)河北省公布的穩(wěn)增長意見，下一步要加快抓好省管重點(diǎn)項(xiàng)目和1500個(gè)投資10億元以上產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)力推進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目攻堅(jiān)年行動(dòng)。云南、湖北等地也有相關(guān)穩(wěn)增長政策出臺(tái)。變工業(yè)通縮為機(jī)遇5月，中國全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)%，%的漲幅，也遠(yuǎn)低于政府2015年“約3%”的官方目標(biāo)。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格指數(shù)已持續(xù)逾3年通縮，負(fù)增長幅度已經(jīng)連續(xù)滯留于4%以上。此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，要抓住原材料價(jià)格較低的有利時(shí)機(jī)，針對發(fā)展“短板”、民生重點(diǎn)領(lǐng)域和亟須解決的問題，深化投融資體制改革，加大有效投資。財(cái)經(jīng)評(píng)論員李文海告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國家已經(jīng)明確了方向，“投資組合拳”充分考慮了在穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)的平衡中突出“穩(wěn)增長穩(wěn)投資”，可以避免重復(fù)投資、低效率投資，也能有效避免日后再度積累產(chǎn)能問題。“這是中國直面通縮的最好辦法，我們的優(yōu)勢就在于中西部地區(qū)、民生基礎(chǔ)設(shè)施方面有不少薄弱環(huán)節(jié)，補(bǔ)孔投資大可不必?fù)?dān)心未來會(huì)產(chǎn)生溢出副作用?！崩钗暮Ｕf，這樣一來，上游煤炭等產(chǎn)業(yè)所面臨的就業(yè)、需求等難題也會(huì)有所緩解。此次會(huì)議還提出，按照推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化部署，實(shí)施三年行動(dòng)計(jì)劃，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬套，農(nóng)村危房1060萬戶，同步規(guī)劃和建設(shè)公共交通、水氣熱、通訊等配套設(shè)施。規(guī)劃祭出，政策紅包即至。會(huì)議要求，要加快審批，做好土地征收、補(bǔ)償安置等前期工作。加大政府投入，農(nóng)村危房改造補(bǔ)助由縣級(jí)財(cái)政直接發(fā)放到戶，推進(jìn)棚改貨幣化安置，推動(dòng)市縣政府購買棚改服務(wù)并列入財(cái)政預(yù)算，對存在缺口的，可依法由省級(jí)政府代發(fā)地方政府債券予以支持。瑞銀報(bào)告判斷，隨著未來幾個(gè)月來自基建和銀行信貸的支撐逐步到位、房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇在邊際上緩和建設(shè)活動(dòng)跌幅、美國增長回暖改善外需，我們預(yù)計(jì)三季度經(jīng)濟(jì)環(huán)比增速有望更明顯地反彈。1財(cái)富效應(yīng)減退 一線樓市下半年房價(jià)難再狂飆最新發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，盡管接近60%的城市房價(jià)環(huán)比下跌，但一線城市房價(jià)漲幅驚人。5月份，%%，超過了2013年上半年峰值。其中，北京、上海、%、%、%%%、%、%%；一線城市二手房價(jià)格漲幅更大，%%，同樣超過2013年上半年峰值。但是，房價(jià)高歌猛進(jìn)的勢頭在6月份或?qū)⒚黠@減緩。根據(jù)中國指 數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，6月首周（6月17日），一線城市新房成交量環(huán)比下跌23%；6月