【文章內(nèi)容簡介】 品的信心。假如您總時征求性的詢問您的客戶，那樣反而容易導(dǎo)致他的疑慮，增加客戶拒絕的機會，這是自毀財路。64．商業(yè)部分投資回報率的計算方法：國際慣例：年租金15年＝總投資 分解：年租金＝月租金12個月 總投資＝總房款反向推算：總房款247。15年247。12個月＝每月租金收入由此可推算出：年租金247。總房款＝投資回報率％，在與客戶溝通時可明確計算出該房屋的租金價值，以周邊租金范圍為例，計算出本案未來2——3年的租金價格，每3年為一個階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時間可以初步調(diào)整浮動5次，（這是最為保守的計算）租金肯定是逐年上升的，同時該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！關(guān)于固定年回報率（返租）的商業(yè)說辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔(dān)心的問題是今后的收租金問題，如今開發(fā)商按照每年固定的8％保證，你的投資的風(fēng)險性得到了保證，10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉(zhuǎn)讓，狠賺一把啊！關(guān)于不返租的商業(yè)說辭：門面房肯定是不愁租的，對吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個放水養(yǎng)魚的過程，以周邊的租金價格來計算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都歸開發(fā)商所有了，還有一個很關(guān)鍵的問題是，如果開發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，申請破產(chǎn)，您的錢找誰要去？您說是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應(yīng)如何？要拿出一張紙，和客戶寫下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計算方法，要把該門面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來。）這個門面房您賣下了，每個月收租的時候會想起我的，因為是我給您推薦的啊，到時候要請我吃飯喲！6總結(jié)房地產(chǎn)銷售，特別是期房銷售，銷售的就是自己?？蛻粽J可我，才會買我的房子，客戶是先 接受人，后接受房子。所以我們要永不停止地提高自己做人的魅力，兢兢業(yè)業(yè)做好每一單銷售?？蛻羰乔ё?nèi)f化的，但萬變不離其宗。我們的宗旨就是先做人后做事，人做好了，我們的事情才能真正的做好，我們的世界才能真正變好！第三篇：新西蘭留學(xué)市場逐漸回暖一度是滬上留學(xué)熱門目的地之一的新西蘭在去年曾跌到谷底，遭遇留學(xué)寒流。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士近日表示，在今年1月10日新西蘭留學(xué)新貸款頒布后，意味著赴新西蘭留學(xué)的門檻進一步降低。這對留學(xué)準備資金較少的準留學(xué)生們而言，勢必形成巨大的吸引力，預(yù)計今年該國留學(xué)市場將有所回暖。據(jù)記者了解，受匯率變化的影響，失去留學(xué)價格優(yōu)勢是去年新西蘭留學(xué)跌入谷低的重要原因之一；此外，受新西蘭移民政策變化的諸多影響；再加上去年新部分私立學(xué)校遭留學(xué)預(yù)警發(fā)布的情況發(fā)生，都對該國留學(xué)市場行情造成了極大影響。在去年匯率變化并遭遇留學(xué)預(yù)警發(fā)布后的一段時期內(nèi)，新西蘭留學(xué)幾乎到了無人問津的狀況。據(jù)介紹，今年1月新西蘭移民局推出這項留學(xué)貸款的目的主要是為了方便赴新西蘭留學(xué)的中國大陸學(xué)生辦理學(xué)生簽證申請。該留學(xué)貸款可幫助申請人或其父母更容易地證明他們有能力支付赴新西蘭留學(xué)的費用，無須提供其它銀行材料；而學(xué)生若使用自有資金作為其經(jīng)濟能力的證明，學(xué)生則必須提供資金的來源和存款歷史。據(jù)記者了解，這一“便利政策”對以往那些有困難證明其資金歷史的學(xué)生來說，無疑是一大喜訊。留學(xué)中介介紹，以往曾有高中成績優(yōu)異、有雅思成績、存款歷史也達到要求的高中畢業(yè)生最終因移民局認為資金來源不明而被拒簽。如按照目前的貸款政策，申請留學(xué)貸款對簽證十分有利。值得注意的一點是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，新西蘭移民局駐香港、上海和北京的三個辦公室只接受中信實業(yè)銀行的留學(xué)貸款作為學(xué)生經(jīng)濟能力證明。并且此貸款項目不適用于其它簽證類型和新西蘭移民局其它辦公室。目前，這項服務(wù)僅在中信實業(yè)銀行的北京、天津、石家莊、沈陽、大連、青島、濟南、鄭州、西安、武漢、成都、昆明、重慶、上海、南京、蘇州、常州、無錫、杭州、寧波、廣州、深圳等分行提供。此外，非上海戶籍的學(xué)生也可在上海的中信實業(yè)銀行辦理貸款，共有2個辦理網(wǎng)點承辦此項業(yè)務(wù)。詳細來講，對于直接攻讀學(xué)位課程或其它高等教育課程的學(xué)生來說，赴新留學(xué)可申請30萬元人民幣的貸款；而對于其它申請人來說，比如想學(xué)習(xí)英語，再加上預(yù)科課程和文憑或?qū)W位課程的學(xué)生，則可申請的貸款金額為50萬60萬元人民幣。此外，貸款期限的最低要求為3年，最高年限為6年。如果學(xué)生只計劃學(xué)習(xí)短期課程,或在新西蘭的學(xué)習(xí)時間不超過3年時，新西蘭移民局歡迎他們使用自有資金作為其經(jīng)濟能力的證明。申請人可以按月、季或還款。只有當學(xué)生提前完成學(xué)業(yè)或終止學(xué)習(xí)時，才允許提前還款。申請人必須向發(fā)放其簽證的新西蘭移民局辦公室申請開具一份證明信。然后他們可以憑借這份證明信到銀行辦理提前還款。只有在向新西蘭移民局確認了申請人已終止學(xué)業(yè)時，中信實業(yè)銀行才允許提前還款?！鲦溄恿魧W(xué)貸款不等于簽證申請自動獲得在此提醒注意的一點是，獲得留學(xué)貸款并不意味著簽證申請可以自動獲得批準。新西蘭移民局在審理申請時，有權(quán)要求申請人提供任何必要文件，新西蘭移民局辦公室依然要求申請人提供父母職業(yè)及收入證明。第四篇：房地產(chǎn)沙盤說辭中央廣場說辭小錦同學(xué)我是置業(yè)顧問***，先簡單給您介紹下綠地集團，因為一個好的項目要想在各方面品質(zhì)都有保障，那開發(fā)建設(shè)它的一定是一個勢力雄厚的企業(yè)，所以在了解項目之前先了解一下開發(fā)商的實力是很有必要的。一、集團介紹：下面為您介紹我們開發(fā)商綠地集團，我們綠地集團總部在上海，成立于1992年，是一家大型國有控股企業(yè)，在今年8月18日成功上市，一躍成為中國市值最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并且在14年取代萬科成為房地產(chǎn)行業(yè)老大，經(jīng)過23年的發(fā)展，已近在全國27省100多個城市都投資了項目，在建和已建的項目想就超過200多個。同時我們也實現(xiàn)了海外戰(zhàn)略發(fā)展，在亞，澳，歐，美四洲十國，百城都有我們成功開發(fā)的項目，像韓國濟州島漢拿山小鎮(zhèn)，悉尼綠地中心。我們綠地集團從2012年就連續(xù)三年入圍世界500強企業(yè)，今年的排名已近上升到258位。這也是中國唯一一家主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)入圍世界500強的企業(yè)。二、品牌介紹：這邊為您展示的是綠地集團的一大品牌“綠地中心”。綠地被譽為超高層的締造者、寫字樓首席專家，因為世界的十大超高層建筑綠地就建造了4座。分別是：武漢綠地中心，高606米、是世界第三中國第二。大連綠地中心，高518米，世界第四中國第三。成都綠地中心，高468米，世界第七。南京綠地中心，高450米，世界第八。這些超高層都將成為當?shù)氐牡貥私ㄖ瑫r也是這座城市的一個名片，而且大多都是作為頂級寫字樓和高檔星級酒店。要建造這樣一座超高層不是任何一家房地產(chǎn)企業(yè)都能完成的。這不僅需要幾十億甚至上百億的資金，同時還需要精湛的技術(shù)做為保障，由此可見看的出來，我們綠地集團在開發(fā)超高層項目上擁有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗和強大的經(jīng)濟實力以及成熟的經(jīng)驗。三呼市辦公商務(wù)區(qū)發(fā)展的歷程/趨勢：從這里我們可以很清楚的看到，呼市最早的辦公是集中在新華西街和中山路附近，這里是呼市的老城區(qū)也是傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，由于年代已久，設(shè)備老化，辦公條件簡陋，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化辦公的需求。再加上這里經(jīng)過20多年的商業(yè)沉淀，商業(yè)氛圍濃厚，部分新建辦公也因繁華的商業(yè)而帶來了諸多的不便。所以后來也就形成了以新華東街為主的一個新型商業(yè)商務(wù)核心區(qū)，它是一種大型的商業(yè)綜合體，即辦公和大型商業(yè)并存，辦公給商業(yè)帶來了眾多的消費人群，而繁華的商業(yè)也直接影響著辦公的便利性，加上這里道路不完善，交通擁堵，停車不便，直接影響了企業(yè)的效率和效益。已經(jīng)不適合企業(yè)的長久辦公了，因此企業(yè)們還在尋找一個更加適合的辦公地點。哪哪里適合呢？我們先 來看一下我們呼市的整體規(guī)劃布局，呼市的整體布局就是東優(yōu)、南拓、西聯(lián)、北控，東優(yōu)指的就是東面不僅要優(yōu)先發(fā)展更要優(yōu)化發(fā)展，在我們呼市的東部區(qū)，是內(nèi)蒙古面向世界的窗口，國家級的開發(fā)區(qū)—如意開發(fā)區(qū)。也是我們內(nèi)蒙古重點優(yōu)化的發(fā)展區(qū)域。隨著兩級政府東遷，這將會帶動整個如意開發(fā)區(qū)高速發(fā)展，大量的金融，企業(yè)，行政事業(yè)單位入駐到這里，同時政府也把這里定位為“內(nèi)蒙古總部辦公基地”，投入了大量的人力，物力，財力來發(fā)展和完善這個區(qū)域，要將這個區(qū)域打造成集政務(wù)中心、商務(wù)中心、金融中心為一體的多功能核心區(qū)，也就是打造成為內(nèi)蒙古的CBD。（區(qū)域內(nèi)稀缺的地段，完善的城