【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。根據(jù)選擇的運(yùn)營(yíng)公司組建方式組建運(yùn)營(yíng)公司，成立專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，包括招商、物業(yè)等人員，為前期進(jìn)場(chǎng)做好準(zhǔn)備。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套。建議根據(jù)業(yè)態(tài)要求于3月1日前基本完成景觀、標(biāo)識(shí)等配套設(shè)施建設(shè)，并制定詳細(xì)的交通組織方案。提前進(jìn)行潛在招商資源對(duì)接。根據(jù)業(yè)態(tài)要求，運(yùn)營(yíng)公司于3月1日前形成初步的意向商戶聯(lián)絡(luò)表，并開(kāi)始就潛在主力商戶進(jìn)行對(duì)接。前期宣傳策劃。建議制定項(xiàng)目2014年宣傳計(jì)劃，從2014年2月下旬開(kāi)始啟動(dòng)宣傳。附件 項(xiàng)目背景徐州老城區(qū)各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全成熟，但發(fā)展空間有限，正面臨交通擁擠、住房緊張、環(huán)境惡化等一系列城市病的困擾；按照高標(biāo)準(zhǔn)全新打造的行政、商務(wù)中心，醫(yī)療、體育、教育、文化等各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源也正向新城區(qū)轉(zhuǎn)移。但目前新城區(qū)商業(yè)、交通等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施以及人氣的集聚尚需要時(shí)間來(lái)打造。 一是隨著新房交付速度與交付總量提升，新區(qū)入住人口導(dǎo)入會(huì)呈加速趨勢(shì)，但在可見(jiàn)的2到3年，人氣仍顯不足。截止2012年底，已有香港恒基、上海綠地、蘇州中茵、江蘇國(guó)信、上海建工、重慶龍湖等11家企業(yè)在徐州新城開(kāi)發(fā)13個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約620萬(wàn)平方米，其中2011年，開(kāi)工商品房面積約180萬(wàn)平方米，竣工面積約90萬(wàn)平方米，近5000套商品住宅交付使用；2012年房地產(chǎn)新開(kāi)工161萬(wàn)平方米，新竣工96萬(wàn)平方米。目前新城區(qū)已交付使用住宅總數(shù)約15000套，已搬遷入住約4000戶。自2011年05月起開(kāi)始執(zhí)行的住房限購(gòu)令，近期限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整，限購(gòu)區(qū)域?yàn)橹鞒菂^(qū)，包括新城區(qū)在內(nèi)的其它區(qū)域不限購(gòu)，會(huì)使前期壓抑的購(gòu)房需求得到較大釋放，改善型住宅比例上升，將帶來(lái)中高收入人群入住比例增加。 二是以知識(shí)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，在進(jìn)一步完善城區(qū)功能的同時(shí)，會(huì)導(dǎo)入大量高素質(zhì)的人口前來(lái)就業(yè)或居住。總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。萊商銀行、江蘇銀行、淮海商業(yè)銀行、永旭置業(yè)、天裕集團(tuán)、東方黎明集團(tuán)、郵政儲(chǔ)蓄銀行、華建能源集團(tuán)等10余家總部辦公項(xiàng)目相繼進(jìn)駐。 物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。蘇寧電器、恩華醫(yī)藥、淮海醫(yī)藥、交廣汽車(chē)、徐州卷煙廠等5家物流配送項(xiàng)目在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)工建設(shè)，其中淮海醫(yī)藥物流中心、蘇寧電器等項(xiàng)目已建成和投入使用。 科教創(chuàng)新園。省安科院徐州分院、江蘇省特種設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)研究中心、國(guó)際（雙語(yǔ)）學(xué)校及教育服務(wù)外包基地項(xiàng)目已經(jīng)在科技創(chuàng)新園成功落地。文化創(chuàng)意園。已有徐州日?qǐng)?bào)社新聞中心、廣電傳媒中心等文化傳媒項(xiàng)目入駐。 淮海國(guó)際汽車(chē)博覽城。已集聚了沃爾沃、進(jìn)口現(xiàn)代、寶馬、謳歌、雷克薩斯、捷豹路虎、奔馳、福特、進(jìn)口大眾等10余家著名進(jìn)口汽車(chē)品牌，發(fā)展勢(shì)頭良好。 三是基礎(chǔ)配套設(shè)施完工需要時(shí)間，商業(yè)氛圍初步形成至少要2到3年。交通配套。新城區(qū)內(nèi)外交通體系目前已基本形成。從新城區(qū)，5分鐘即可上高速，10分鐘上高鐵，20分鐘上飛機(jī)，兩小時(shí)左右可進(jìn)京入滬。新城區(qū)內(nèi)已開(kāi)通91路、92路、93路、95路、97路、新城環(huán)線等公交線路，新城區(qū)還擁有公共自行車(chē)站點(diǎn)26個(gè)，通往新城區(qū)核心位置的軌道交通2號(hào)線預(yù)計(jì)在2020年竣工。教育配套。人才家園附近的徐州幼師幼教幼兒園，青年路小學(xué)新城區(qū)分校2011年開(kāi)始招生后，帶動(dòng)周邊人氣迅速上升。伊頓國(guó)際學(xué)校（包括伊頓國(guó)際幼兒園、徐州中銳國(guó)際學(xué)院、上海復(fù)旦中學(xué)雙語(yǔ)學(xué)校）、徐州一中新城區(qū)校區(qū)也將會(huì)在2到3年內(nèi)相繼建成。醫(yī)療配套。徐州市中心醫(yī)院新城區(qū)分院2011年12月奠基，兩期工程計(jì)劃5年內(nèi)建成。商業(yè)配套。新城區(qū)配套商業(yè)發(fā)展迅速，由原來(lái)的5家，發(fā)展到近60家，主要分布在人才家園、綠地商務(wù)城、吉田商務(wù)廣場(chǎng)等區(qū)域。包括綠地商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)象廣場(chǎng)、國(guó)信商業(yè)中心等大型項(xiàng)目正處于建設(shè)中。商務(wù)配套。2012年09月，大龍湖畔的綠地皇冠假日酒店正式營(yíng)業(yè)，全球頂級(jí)酒店連鎖企業(yè)——意大利托尼洛蘭博基尼集團(tuán)也正式入駐大龍湖畔中茵廣場(chǎng)，新城商務(wù)城正在建設(shè)中。 一是項(xiàng)目初期運(yùn)營(yíng)面臨較大壓力。項(xiàng)目周邊基本公共交通體系相對(duì)缺乏，不利于外部消費(fèi)群體前來(lái)消費(fèi)。計(jì)劃中的電動(dòng)車(chē)、人行系統(tǒng)、地鐵等交通體系的建成和完善需要時(shí)間，項(xiàng)目初期運(yùn)營(yíng)面臨較大壓力。二是項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚不成熟，項(xiàng)目前期人氣的集聚基本需要靠自身獲得。除“市民廣場(chǎng)”和“大龍湖會(huì)所”外還沒(méi)有其他營(yíng)業(yè)商業(yè)，中茵商業(yè)廣場(chǎng)正在建設(shè)中，對(duì)于人氣的集聚短期內(nèi)難以產(chǎn)生顯著效果。三是與新城北部區(qū)域相比，項(xiàng)目周邊住宅開(kāi)工建設(shè)晚。未來(lái)周邊住宅的建設(shè)、入住需要3年以上時(shí)間，3年內(nèi)周邊居民對(duì)項(xiàng)目支撐較弱。四是周邊購(gòu)物中心、醫(yī)院、教育設(shè)施等能帶動(dòng)人氣的必要性生活設(shè)施離項(xiàng)目都距離較遠(yuǎn)。項(xiàng)目與之形成互補(bǔ)，依賴其帶來(lái)客源的成本較高。項(xiàng)目區(qū)位：徐州新城大龍湖畔西南岸，商聚路與天目路交匯處占地面積：出租面積：西區(qū)：， 中區(qū)：表一 西區(qū)建筑列表編號(hào)總建筑面積地下室一層面積二層面積三層面積W12571m2942m2W21478m2750m2737m2W36602m2 23117m22942m2W41145m2W5888m2458m2430m2W6815m2398m2417m2W72850m21156m21015m2679m2W8W9W10230m2230m2W11207m2207m2W20表二 中區(qū)建筑列表編號(hào)總建筑面積地下室一層面積二層面積三層面積W13W14W15 m22292m2681m2W17W18430．4m2W19W20 m2圖一 沁水灣建筑空間布局沁水灣項(xiàng)目按功能劃分為東區(qū)（高級(jí)企業(yè)獨(dú)立會(huì)所）、西區(qū)和中區(qū)以及湖濱市民廣場(chǎng)。環(huán)湖路北側(cè)沿大龍湖設(shè)置休閑廣場(chǎng)，內(nèi)設(shè)有水中舞臺(tái)和湖濱劇場(chǎng)、游船碼頭，與其它各區(qū)通過(guò)步行系統(tǒng)緊密相連。西區(qū)建筑W10圍合形成環(huán)湖路廣場(chǎng)，西區(qū)端頭建筑W3呈半圍合式布局，與相鄰建筑W6之間有一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，W5位于整個(gè)西區(qū)中央，環(huán)繞四周形成一條開(kāi)放式內(nèi)街式休閑廣場(chǎng)。中區(qū)主體建筑為W13與W15，沿內(nèi)街廣場(chǎng)一側(cè)外立面呈方圓互補(bǔ)格局，W18與W19位于中區(qū)與東區(qū)企業(yè)會(huì)所之間。項(xiàng)目突出綠色生態(tài)，有大面積的室外公共綠地和廣場(chǎng)，西區(qū)內(nèi)街式廣場(chǎng)面積約8000平方米左右，中區(qū)廣場(chǎng)面積約有5000平方米左右。中西區(qū)可利用獨(dú)棟建筑有19幢，多為2到3層的框架結(jié)構(gòu)，外部建筑空間形態(tài)互補(bǔ)，內(nèi)部空間可靈活劃分。建筑出入口與停車(chē)場(chǎng)設(shè)置。西區(qū)建筑北側(cè)有兩個(gè)人行入口，南側(cè)有一個(gè)人行出入口，東側(cè)有兩個(gè)入口，中區(qū)建筑主要由三棟建筑圍合自然形成多個(gè)出入口。主要沿環(huán)湖路與商聚路兩側(cè)路邊停車(chē)。 一是受制于新城區(qū)環(huán)境打造需要時(shí)間，商業(yè)、商務(wù)、配套設(shè)施等需要逐步完善，人口集聚需要較長(zhǎng)時(shí)間，項(xiàng)目初期經(jīng)營(yíng)壓力較大。 二是項(xiàng)目較為獨(dú)立，周邊可直接借鑒利用的資源較少，且較為分散，后期運(yùn)營(yíng)宣傳推廣成本高。三是項(xiàng)目本身建筑空間環(huán)境具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，大片廣場(chǎng)綠地有利于積聚人氣，體形特色各異的獨(dú)棟建筑，利于項(xiàng)目獨(dú)立運(yùn)營(yíng)與招商。四是項(xiàng)目周邊有大片綠地、湖濱廣場(chǎng)等資源，未來(lái)可以與項(xiàng)目定位產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌考慮。不宜發(fā)展業(yè)態(tài)初判 、商務(wù)、教育、醫(yī)療等業(yè)態(tài)初判項(xiàng)目發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所處的大龍湖區(qū)域是新城的起步區(qū)域，目前已經(jīng)建設(shè)和規(guī)劃建設(shè)的大中型商業(yè)項(xiàng)目有綠地商業(yè)廣場(chǎng)、中茵商業(yè)廣場(chǎng)、美的翰城商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)象廣場(chǎng)、國(guó)信商業(yè)中心等5個(gè)，項(xiàng)目本身的規(guī)模、全獨(dú)棟的建筑現(xiàn)狀、以及項(xiàng)目東側(cè)的企業(yè)總部項(xiàng)目等因素，決定了項(xiàng)目不適合發(fā)展傳統(tǒng)的零售、百貨、餐飲等業(yè)態(tài)。目前徐州在建的綜合體包括：蘇寧廣場(chǎng)、雨潤(rùn)廣場(chǎng)、和信廣場(chǎng)、云龍萬(wàn)達(dá)、月星、歐蓓莎、綠地商務(wù)城、中茵大龍湖、吉田商務(wù)、鼓樓廣場(chǎng)、高鐵時(shí)代廣場(chǎng)、綠地城市廣場(chǎng)、世貿(mào)COSMO，智域新天地、福源廣場(chǎng)、蘋(píng)果新天地、中凱城市之光、恒盛廣場(chǎng)、南洋國(guó)際等30多個(gè)城市綜合體（見(jiàn)表一），未來(lái)3到5年會(huì)集中入市，結(jié)合已建成商業(yè)物業(yè)，徐州商業(yè)地產(chǎn)總量在未來(lái)幾年會(huì)超過(guò)500萬(wàn)平方米，與中心城區(qū)人口200多萬(wàn)人口相比，，多出1倍多。此外，上述萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目已布局較大規(guī)模的傳統(tǒng)兒童休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目發(fā)展傳統(tǒng)兒童玩樂(lè)業(yè)態(tài)不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)辦公及展覽展示具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目是全獨(dú)棟建筑，其東側(cè)的企業(yè)總部同樣是獨(dú)棟建筑，會(huì)對(duì)項(xiàng)目形成最直接的競(jìng)爭(zhēng)，此外，項(xiàng)目北部的人才家園、綠地商務(wù)城、吉田商務(wù)廣場(chǎng)等項(xiàng)目會(huì)對(duì)商務(wù)辦公需求產(chǎn)生很大的替代與明顯的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)辦公具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于展覽展示業(yè)態(tài)，景觀項(xiàng)目東側(cè)的總部基地會(huì)產(chǎn)生一定的展覽展示需求，但是項(xiàng)目東側(cè)的總部基地規(guī)模較小，再加上徐州已有的國(guó)際展覽中心等，項(xiàng)目發(fā)展展覽展示面臨明顯的競(jìng)爭(zhēng)壓力。表三 徐州主要綜合體項(xiàng)目名稱項(xiàng)目特色面積與位置業(yè)態(tài)云龍萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一站式高端城市綜合體47萬(wàn)平方米，云龍區(qū)涵蓋大型購(gòu)物中心、精品商業(yè)步行街、商務(wù)寫(xiě)字樓、高級(jí)酒店、國(guó)際豪華影城、高檔住宅等高端業(yè)態(tài)蘇寧廣場(chǎng)現(xiàn)代化人文商住綜合體47萬(wàn)平方米，鼓樓區(qū)主建筑高度266米，3萬(wàn)平方米的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，超過(guò)10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，超五星級(jí)凱越酒店規(guī)模5萬(wàn)平方米月星環(huán)球商業(yè)中心東部高鐵商務(wù)中心的商業(yè)中心40萬(wàn)平方米，東部高鐵商務(wù)區(qū)包括5萬(wàn)平方米的家居廣場(chǎng)，近7萬(wàn)平方米的高級(jí)辦公樓，雨潤(rùn)徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)濃縮版的“生活品質(zhì)”之城52萬(wàn)平方米，鼓樓區(qū)建設(shè)高度為259米雙子塔，集國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店服務(wù)公寓、高檔購(gòu)物中心于一體，提供購(gòu)物、休閑、辦公、住宿、餐飲、文化、娛樂(lè)、健身一站式、體驗(yàn)式服務(wù)和信廣場(chǎng)一站式國(guó)際化街區(qū)100萬(wàn)平方米涵蓋大型商業(yè)購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、高端住宅、loft公寓、商務(wù)寫(xiě)字樓，集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲等多種功能于一體，將成為徐州時(shí)尚消費(fèi)中心雨潤(rùn)新城以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為驅(qū)動(dòng)內(nèi)核、以綜合體物業(yè)為發(fā)展平臺(tái)400萬(wàn)平方米，泉山區(qū)著力打造城集展示展銷、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、冷鏈物流、加工配送、檢驗(yàn)檢疫以及商務(wù)配套、辦公、研發(fā)、餐飲食宿、居住功能于一體的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心綠地商務(wù)城整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈嶄新商務(wù)平臺(tái)200萬(wàn)平方米，徐州新城包括三大主題功能區(qū)：50萬(wàn)平方米的大型主題購(gòu)物樂(lè)園——Happy Mall；50萬(wàn)平方米的商務(wù)辦公——淮海企業(yè)總部園區(qū)；總建筑面積約100萬(wàn)平方米的現(xiàn)代住宅社區(qū)榮盛盛景國(guó)際親水一條街，休閑精致商業(yè)7萬(wàn)平方米由5星級(jí)酒店、高端智能寫(xiě)字樓、墅級(jí)湖景豪宅 、酒店、會(huì)所業(yè)態(tài)初判高檔商業(yè)會(huì)所與旅游——金龍湖國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)。是大淮海地區(qū)首個(gè)旅游（配套）綜合體，位于徐州高鐵商務(wù)核心，小鎮(zhèn)以威尼斯水城為建筑基調(diào)，匯集特色美食、酒吧、酒店、影院、名品購(gòu)物、婚慶創(chuàng)意等業(yè)態(tài)。其中已簽約GBF全球名品直購(gòu)廣場(chǎng)主要是由意大利商品中心、法國(guó)商品中心舉辦，通過(guò)規(guī)模化全球集中采購(gòu)（現(xiàn)為二十多個(gè)國(guó)際一線品牌最大客戶之一），做到國(guó)際品牌國(guó)內(nèi)外統(tǒng)一售價(jià)，將引入LV、CUCCI、HERMES、CHANNEL、PRADA等30個(gè)國(guó)際品牌入駐。高檔休閑娛樂(lè)——濱湖新天地步行街。集休閑、娛樂(lè)、餐飲等功能于一體的現(xiàn)代都市生態(tài)休閑文化場(chǎng)所，這里有高檔美食、KTV、酒吧，品牌包括泰和茶館、邢氏海參館、一茶一座、錢(qián)柜KTV、寶萊納啤酒吧、克林伯瑞紅酒吧、王子國(guó)宴、外婆橋、真鍋咖啡等，80%品牌為首次入駐徐州，高檔餐飲酒店——南湖水街。集合高檔賓館、各式酒吧、創(chuàng)意料理、咖啡簡(jiǎn)餐等多種業(yè)態(tài)于一體，打造代表徐州形象和獨(dú)特品味的都市名片。建筑采用江南園林風(fēng)格，白墻黛瓦，院落式結(jié)構(gòu)，空間錯(cuò)落有致，共有1棟主樓和28棟獨(dú)立建筑組成，入住企業(yè)有凱萊度假酒店，明宴鮑翅、茉莉（多國(guó)料理）、粵鴻和（高檔粵菜）、茶客老站（高檔休閑餐廳）、番茄主義（意式咖啡）、俏江南、藍(lán)槍魚(yú)（德式西餐酒吧）。在當(dāng)前厲行勤儉節(jié)約、反對(duì)鋪張浪費(fèi)的背景下，本項(xiàng)目應(yīng)更應(yīng)該與市區(qū)其它類似項(xiàng)目錯(cuò)位發(fā)展，秉持差異化原則，不能再做高檔商業(yè)及會(huì)所，高檔休閑娛樂(lè)與高檔餐飲酒店等業(yè)態(tài)，不能做類似與綜合體相重復(fù)的業(yè)態(tài)，也不具備類似金龍湖國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)那樣的高鐵優(yōu)勢(shì)，發(fā)展創(chuàng)意旅游綜合體。兒童產(chǎn)業(yè)概況 產(chǎn)業(yè)概況兒童產(chǎn)業(yè)是指為015歲兒童提供產(chǎn)品和服務(wù)的各種行業(yè)、部門(mén)的通稱，是跨行業(yè)、跨部門(mén)的綜合產(chǎn)業(yè)群，是一個(gè)以兒童消費(fèi)（兒童商品和服務(wù)）為主體的市場(chǎng)體系。目前，國(guó)內(nèi)兒童產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)劃分上分為兒童商品制造業(yè)、兒童商品批發(fā)零售業(yè)、兒童住宿和餐飲服務(wù)業(yè)、兒童商業(yè)服務(wù)業(yè)、兒童相關(guān)的居民及其他服務(wù)業(yè)、兒童教育服務(wù)業(yè)、兒童文化、體育和娛樂(lè)服務(wù)業(yè)、兒童IT業(yè)、兒童金融服務(wù)業(yè)、兒童主題商業(yè)地產(chǎn)業(yè)、兒童衛(wèi)生、社會(huì)保障和福利