【文章內(nèi)容簡介】 對比分析l 投資根據(jù)國際一般規(guī)律總結(jié)，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP之比應(yīng)處于3％至8％之間。1993年：％，超過了8％的上限。％，但處于合理浮動區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟(jì)規(guī)?；鞠噙m應(yīng)。l 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應(yīng)界于當(dāng)年施工面積的1／41／3。1993年：商品房新開工率為126％，市場供給嚴(yán)重過量。2002年：商品房新開工率為46％，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對市場預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān)注。222 房地產(chǎn)市場需求的主要特征 對比分析l 房地產(chǎn)銷售價格1992年：％，；2002年：。1998年后商品房平均銷售價格漲幅一直低于GDP與人均可支配收入的增長幅度，房價的漲幅與國民經(jīng)濟(jì)的增長相適應(yīng)。房價的穩(wěn)步上升是房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的重要表現(xiàn)。與此對應(yīng)，居民可支配收入的協(xié)調(diào)增長是確保房地產(chǎn)市場有效需求的重要條件。l 銷售量2002年，，％，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 ％。l 個人購房比重1992年：，％；2002年：個人購買商品住宅 ，％，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個人購房占比超過98％，個人已經(jīng)成為商品住宅銷售中占絕對比重的主體。從上述分析首先可以判斷，本輪調(diào)控與上一輪有本質(zhì)的區(qū)別，不大會出現(xiàn)如1993年那樣，以犧牲房地產(chǎn)作為平抑宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)果。223綜合分析l 從短期來看:房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。216。 國家對土地供應(yīng)的進(jìn)一步控制必將使未來短期土地開發(fā)增長率下降216。 房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增勢，但增速將放緩；216。 受供求慣性的驅(qū)動，房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；216。 房地產(chǎn)價格的漲幅將可能下降，但受有效需求強(qiáng)勁的推動，房地產(chǎn)價格下調(diào)壓力不大；216。 房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸形成規(guī)?；?jīng)營，部分中小企業(yè)將逐步退出市場，有實力的大企業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間；216。 主要地區(qū)市場仍將保持發(fā)展水平和規(guī)模領(lǐng)先的地位，其他部分地區(qū)將可能發(fā)育成為新的增長點(diǎn)。l 從中長期來看:主要受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。216。 從GDP發(fā)展水平看世界銀行統(tǒng)計資料表明，當(dāng)一個城市人均 GDP在8004000美元之間時，房地產(chǎn)會高速增長，人均GDP在40008000美元之間時，房地產(chǎn)會平穩(wěn)增長，人均GDP在800020000美元之間時，房地產(chǎn)會衰退。目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。216。 從GDP發(fā)展速度看根據(jù)庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟(jì)增長》中研究結(jié)論，當(dāng)GDP增長速度小于4％時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當(dāng)GDP增長速度界于4％5％時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；5％8％，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8％10％，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP的增長速度是7％8％，根據(jù)以上結(jié)論，我國房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。216。 從國內(nèi)政策層面看房地產(chǎn)業(yè)是一個涉及面廣、帶動系數(shù)高的行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)對這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到1：。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康運(yùn)行的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。第3節(jié) 未來公司發(fā)展方向分析及建議土地與資金的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇了幾年來最嚴(yán)峻的考驗。各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨淘汰，行業(yè)洗牌成為必然。同景集團(tuán)可借時勢造英雄，成就一番偉業(yè)。31 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場？311第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業(yè)。312第二波：比資源——資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。313第三波：比戰(zhàn)略——有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。314第四波：比運(yùn)營——有職業(yè)化、專業(yè)化團(tuán)隊管理與運(yùn)營的企業(yè)能留下。315第五枚：比品牌——品牌效應(yīng)，增加發(fā)展的無形資產(chǎn)基礎(chǔ)316 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務(wù)虛”到“務(wù)實”，使土地、樓房、物業(yè)等增值最大化。32面臨的機(jī)遇321市場規(guī)范，更適合同景同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)，也一直在身體力行，地產(chǎn)行業(yè)中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優(yōu)勢。322抓住市場空擋：最近出臺的各項宏觀調(diào)控的政策，對一些實力不強(qiáng)的開發(fā)公司所帶來的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現(xiàn)在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進(jìn)行開發(fā)，對同景的項目運(yùn)作將有相當(dāng)大的利好。32可能的風(fēng)險322 2005年是不可確定的一年，需慎重決策國內(nèi)宏觀政策還在調(diào)整，有很多不確定的因素可能產(chǎn)生；外國各種資金、商品進(jìn)入中國將非常通暢。因此須密切關(guān)注最近國家會采取什么樣的措施調(diào)控。323關(guān)注央行的一些措施。三季度報告出來后，金融調(diào)控存在一些問題，調(diào)息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準(zhǔn)備工作（銀行投資規(guī)?？刂圃?%7%以下、開始政府和銀行內(nèi)部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”的可能性。33戰(zhàn)略上的建議331提升綜合實力未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團(tuán)憑借“實力+品牌+項目運(yùn)營”來進(jìn)行有效擴(kuò)張，以不斷提高自身的綜合競爭力。332拓寬融資渠道新規(guī)則的出臺，意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。333調(diào)整項目運(yùn)作模式。針對公司特點(diǎn)，靈活調(diào)整項目的運(yùn)作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。334盡可能降低風(fēng)險。為了降低風(fēng)險，要停止擴(kuò)張、戰(zhàn)略收縮，實行減法經(jīng)營，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股權(quán)投資減法。335牢牢把握差異性“房地產(chǎn)地區(qū)性很強(qiáng)。政府的主導(dǎo)性，加之地區(qū)政府對土地供應(yīng)的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進(jìn)一步加強(qiáng)。同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認(rèn)識到地區(qū)的差異性，在宏觀調(diào)控當(dāng)中，牢牢把握住差異性。34 戰(zhàn)術(shù)建議341 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經(jīng)營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)，不盲目追求大盤； 從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當(dāng)放慢銷售速度，化12年短期目標(biāo)為35年中期目標(biāo)。342 資金鏈：協(xié)調(diào)好個項目間資金鏈的關(guān)系，把握好開工時機(jī)，節(jié)約開發(fā)與管理成本；進(jìn)行多種渠道融資，盡快上市，運(yùn)作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運(yùn)轉(zhuǎn)。343 拿地是關(guān)鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經(jīng)濟(jì)原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設(shè)計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究