【正文】 級(jí)辦公樓，雨潤徐州中央國際廣場(chǎng)濃縮版的“生活品質(zhì)”之城52萬平方米，鼓樓區(qū)建設(shè)高度為259米雙子塔，集國際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、酒店服務(wù)公寓、高檔購物中心于一體，提供購物、休閑、辦公、住宿、餐飲、文化、娛樂、健身一站式、體驗(yàn)式服務(wù)和信廣場(chǎng)一站式國際化街區(qū)100萬平方米涵蓋大型商業(yè)購物中心、星級(jí)酒店、高端住宅、loft公寓、商務(wù)寫字樓，集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等多種功能于一體，將成為徐州時(shí)尚消費(fèi)中心雨潤新城以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為驅(qū)動(dòng)內(nèi)核、以綜合體物業(yè)為發(fā)展平臺(tái)400萬平方米，泉山區(qū)著力打造城集展示展銷、交易、倉儲(chǔ)、冷鏈物流、加工配送、檢驗(yàn)檢疫以及商務(wù)配套、辦公、研發(fā)、餐飲食宿、居住功能于一體的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心綠地商務(wù)城整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈嶄新商務(wù)平臺(tái)200萬平方米，徐州新城包括三大主題功能區(qū)：50萬平方米的大型主題購物樂園——Happy Mall；50萬平方米的商務(wù)辦公——淮海企業(yè)總部園區(qū)；總建筑面積約100萬平方米的現(xiàn)代住宅社區(qū)榮盛盛景國際親水一條街，休閑精致商業(yè)7萬平方米由5星級(jí)酒店、高端智能寫字樓、墅級(jí)湖景豪宅 、酒店、會(huì)所業(yè)態(tài)初判高檔商業(yè)會(huì)所與旅游——金龍湖國際風(fēng)情小鎮(zhèn)。項(xiàng)目是全獨(dú)棟建筑，其東側(cè)的企業(yè)總部同樣是獨(dú)棟建筑，會(huì)對(duì)項(xiàng)目形成最直接的競(jìng)爭(zhēng)，此外，項(xiàng)目北部的人才家園、綠地商務(wù)城、吉田商務(wù)廣場(chǎng)等項(xiàng)目會(huì)對(duì)商務(wù)辦公需求產(chǎn)生很大的替代與明顯的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)辦公具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，上述萬達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目已布局較大規(guī)模的傳統(tǒng)兒童休閑娛樂業(yè)態(tài)，項(xiàng)目發(fā)展傳統(tǒng)兒童玩樂業(yè)態(tài)不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所處的大龍湖區(qū)域是新城的起步區(qū)域，目前已經(jīng)建設(shè)和規(guī)劃建設(shè)的大中型商業(yè)項(xiàng)目有綠地商業(yè)廣場(chǎng)、中茵商業(yè)廣場(chǎng)、美的翰城商業(yè)廣場(chǎng)、萬象廣場(chǎng)、國信商業(yè)中心等5個(gè)，項(xiàng)目本身的規(guī)模、全獨(dú)棟的建筑現(xiàn)狀、以及項(xiàng)目東側(cè)的企業(yè)總部項(xiàng)目等因素，決定了項(xiàng)目不適合發(fā)展傳統(tǒng)的零售、百貨、餐飲等業(yè)態(tài)。四是項(xiàng)目周邊有大片綠地、湖濱廣場(chǎng)等資源，未來可以與項(xiàng)目定位產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌考慮。 二是項(xiàng)目較為獨(dú)立，周邊可直接借鑒利用的資源較少，且較為分散，后期運(yùn)營宣傳推廣成本高。主要沿環(huán)湖路與商聚路兩側(cè)路邊停車。建筑出入口與停車場(chǎng)設(shè)置。項(xiàng)目突出綠色生態(tài)，有大面積的室外公共綠地和廣場(chǎng)，西區(qū)內(nèi)街式廣場(chǎng)面積約8000平方米左右，中區(qū)廣場(chǎng)面積約有5000平方米左右。西區(qū)建筑W10圍合形成環(huán)湖路廣場(chǎng)，西區(qū)端頭建筑W3呈半圍合式布局，與相鄰建筑W6之間有一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，W5位于整個(gè)西區(qū)中央，環(huán)繞四周形成一條開放式內(nèi)街式休閑廣場(chǎng)。項(xiàng)目區(qū)位：徐州新城大龍湖畔西南岸，商聚路與天目路交匯處占地面積：出租面積：西區(qū)：， 中區(qū)：表一 西區(qū)建筑列表編號(hào)總建筑面積地下室一層面積二層面積三層面積W12571m2942m2W21478m2750m2737m2W36602m2 23117m22942m2W41145m2W5888m2458m2430m2W6815m2398m2417m2W72850m21156m21015m2679m2W8W9W10230m2230m2W11207m2207m2W20表二 中區(qū)建筑列表編號(hào)總建筑面積地下室一層面積二層面積三層面積W13W14W15 m22292m2681m2W17W18430．4m2W19W20 m2圖一 沁水灣建筑空間布局沁水灣項(xiàng)目按功能劃分為東區(qū)（高級(jí)企業(yè)獨(dú)立會(huì)所）、西區(qū)和中區(qū)以及湖濱市民廣場(chǎng)。四是周邊購物中心、醫(yī)院、教育設(shè)施等能帶動(dòng)人氣的必要性生活設(shè)施離項(xiàng)目都距離較遠(yuǎn)。三是與新城北部區(qū)域相比，項(xiàng)目周邊住宅開工建設(shè)晚。二是項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚不成熟，項(xiàng)目前期人氣的集聚基本需要靠自身獲得。項(xiàng)目周邊基本公共交通體系相對(duì)缺乏，不利于外部消費(fèi)群體前來消費(fèi)。蘭博基尼集團(tuán)也正式入駐大龍湖畔中茵廣場(chǎng)，新城商務(wù)城正在建設(shè)中。商務(wù)配套。新城區(qū)配套商業(yè)發(fā)展迅速，由原來的5家，發(fā)展到近60家，主要分布在人才家園、綠地商務(wù)城、吉田商務(wù)廣場(chǎng)等區(qū)域。徐州市中心醫(yī)院新城區(qū)分院2011年12月奠基，兩期工程計(jì)劃5年內(nèi)建成。伊頓國際學(xué)校（包括伊頓國際幼兒園、徐州中銳國際學(xué)院、上海復(fù)旦中學(xué)雙語學(xué)校）、徐州一中新城區(qū)校區(qū)也將會(huì)在2到3年內(nèi)相繼建成。教育配套。從新城區(qū)，5分鐘即可上高速，10分鐘上高鐵，20分鐘上飛機(jī)，兩小時(shí)左右可進(jìn)京入滬。交通配套。已集聚了沃爾沃、進(jìn)口現(xiàn)代、寶馬、謳歌、雷克薩斯、捷豹路虎、奔馳、福特、進(jìn)口大眾等10余家著名進(jìn)口汽車品牌，發(fā)展勢(shì)頭良好。已有徐州日?qǐng)?bào)社新聞中心、廣電傳媒中心等文化傳媒項(xiàng)目入駐。省安科院徐州分院、江蘇省特種設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)研究中心、國際（雙語）學(xué)校及教育服務(wù)外包基地項(xiàng)目已經(jīng)在科技創(chuàng)新園成功落地。 物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)?？偛拷?jīng)濟(jì)園區(qū)。自2011年05月起開始執(zhí)行的住房限購令，近期限購政策進(jìn)行調(diào)整，限購區(qū)域?yàn)橹鞒菂^(qū)，包括新城區(qū)在內(nèi)的其它區(qū)域不限購，會(huì)使前期壓抑的購房需求得到較大釋放，改善型住宅比例上升，將帶來中高收入人群入住比例增加。截止2012年底，已有香港恒基、上海綠地、蘇州中茵、江蘇國信、上海建工、重慶龍湖等11家企業(yè)在徐州新城開發(fā)13個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約620萬平方米，其中2011年，開工商品房面積約180萬平方米，竣工面積約90萬平方米，近5000套商品住宅交付使用；2012年房地產(chǎn)新開工161萬平方米，新竣工96萬平方米。但目前新城區(qū)商業(yè)、交通等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施以及人氣的集聚尚需要時(shí)間來打造。建議制定項(xiàng)目2014年宣傳計(jì)劃，從2014年2月下旬開始啟動(dòng)宣傳。根據(jù)業(yè)態(tài)要求，運(yùn)營公司于3月1日前形成初步的意向商戶聯(lián)絡(luò)表，并開始就潛在主力商戶進(jìn)行對(duì)接。建議根據(jù)業(yè)態(tài)要求于3月1日前基本完成景觀、標(biāo)識(shí)等配套設(shè)施建設(shè)，并制定詳細(xì)的交通組織方案。根據(jù)選擇的運(yùn)營公司組建方式組建運(yùn)營公司，成立專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，包括招商、物業(yè)等人員，為前期進(jìn)場(chǎng)做好準(zhǔn)備。為了盡早使得沁水灣項(xiàng)目發(fā)揮出效益，在前期工作基本準(zhǔn)備就緒的情況下，建議3月1日運(yùn)營公司進(jìn)場(chǎng)，開始前期工作。第二層面是消費(fèi)者，長期穩(wěn)定的中高檔消費(fèi)者是主要目標(biāo)。三是啟動(dòng)項(xiàng)目品牌宣傳。二是完善交通組織體系，解決停車問題。目前整個(gè)園區(qū)的人流動(dòng)線組織基本沒有問題，但是應(yīng)急、休息的空間等考慮不足，空間裝飾、設(shè)計(jì)環(huán)境缺乏人文氣息。五、下一步工作安排一是根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)落位，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套。廣告與導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)：把城市公共服務(wù)街具與沁水灣幸福碼頭商家廣告需求對(duì)接起來，助力園區(qū)商家品牌成長的同時(shí)，提升園區(qū)人文氣息。公共關(guān)系推廣：推進(jìn)兒童早教、培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)、攝影等行業(yè)協(xié)會(huì)、商家及政府部門之間進(jìn)行產(chǎn)業(yè)、行業(yè)聯(lián)絡(luò)互動(dòng)，為項(xiàng)目注入資源。借助新城區(qū)政府的力量，通過舉辦一系列的宣傳推廣活動(dòng)，形成徐州及周邊地區(qū)兒童、青年、中年高端消費(fèi)群體體驗(yàn)性消費(fèi)必選之地。國際少年兒童文化藝術(shù)節(jié)：在沁水灣幸福碼頭高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)舉辦盛大的少年兒童文化藝術(shù)節(jié)，以政府為依托，將徐州各種大型兒童慶典聚集到幸福碼頭，帶來巨大人氣的同時(shí)，也帶來了不可忽視的商氣。樂高“拼出你的世界”創(chuàng)意比賽：舉辦由全球多個(gè)國家小朋友共同參與的創(chuàng)意拼搭比賽，旨在讓徐州及周邊地區(qū)的孩子們充分發(fā)揮想象，用樂高積木拼出他們“夢(mèng)想世界”的創(chuàng)意故事，為熱愛拼搭和創(chuàng)造的孩子提供一個(gè)向全世界展示自我創(chuàng)意的機(jī)會(huì)和舞臺(tái)。沁水灣幸福碼頭的品牌培育需要3—5年的時(shí)間，在培育期內(nèi)需要借助各界力量，舉辦各類活動(dòng)，將人生成長幸福的概念炒熱，形成知名度，以凝聚人氣。同時(shí)，提前制定品牌推廣和宣傳的詳細(xì)計(jì)劃（除了項(xiàng)目基地外，可以充分利用湖濱廣場(chǎng)和大草坪進(jìn)行宣傳）。 表41 部分潛在招商對(duì)接對(duì)象業(yè)態(tài)分類適合企業(yè)孕婦服務(wù)紅墻月子會(huì)所；紅房子；康樂月子會(huì)所；金喜悅健康月子會(huì)所；三替集團(tuán)；白玉蘭母嬰護(hù)理兒童早教風(fēng)熊育嬰早教；新愛嬰早教；金寶貝早教；吉的堡早教；天才寶貝；嬰愛兒童專業(yè)培養(yǎng)易貝樂國際；新東方泡泡少兒；新音界；皮涂樂兒童繪畫兒童體驗(yàn)娛樂DO都城；酷貝拉；育樂灣；貝樂贏親子卡童尼；大未來；陶藝吧；小蟬陶藝童嬰用品嬰之島；諾貝爾；親子夢(mèng)工廠；樂高玩具；好孩子；樂友孕童；嬰之冠；嬰愛兒童攝影飛的籃子；寶寶貝貝；東方童話；芭莎貝爾；螞蟻大象；皇家寶貝；迪士尼文化養(yǎng)生植秀堂；寶迪健身；中和堂；樂活SPA；御灸堂；安杰瑪；藍(lán)衣天使餐飲寶燕一號(hào)；西貝西北菜；三人行；愛國者；牛骨湯；粵珍軒；泰豐盛品牌推廣工作要前置。根據(jù)業(yè)態(tài)要求，結(jié)合各方招商資源，進(jìn)行潛在招商匹配。一是確定招商與造商的層次。有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位獲得5年顧問費(fèi)1200萬元。以5年顧問期測(cè)算，每月顧問費(fèi)20萬元，則3年顧問費(fèi)1200萬元。運(yùn)營公司從第5年開始產(chǎn)生正的凈現(xiàn)金流入。（二）合資合作成立項(xiàng)目公司運(yùn)營。15年委托期內(nèi)。項(xiàng)目成本：項(xiàng)目開辦費(fèi)125萬，分5年攤銷；第一年運(yùn)營費(fèi)用620萬，從第二年開始每年遞增5%。從第四年開始租金每年遞增10%。項(xiàng)目收益：項(xiàng)目可租面積為32000平方米，經(jīng)營期15年。收益分配：開發(fā)方承擔(dān)運(yùn)營前及運(yùn)營后所有項(xiàng)目收益和成本費(fèi)用。職責(zé)分工：項(xiàng)目方主要把控發(fā)展方向，組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，制定發(fā)展規(guī)劃，整合發(fā)展資源，爭(zhēng)取發(fā)展政策支持。不利之處是，對(duì)品牌建設(shè)的投入較大，招商、企劃等成本較高，專業(yè)能力的培養(yǎng)需要較長的時(shí)間和過程。優(yōu)劣勢(shì)分析：有利之處是，項(xiàng)目方通過本項(xiàng)目打造了項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，能夠掌握相關(guān)資源并把控項(xiàng)目發(fā)展的方向，為將來相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)提供了運(yùn)營能力儲(chǔ)備。（三）聘請(qǐng)運(yùn)營顧問運(yùn)營框架：項(xiàng)目方把控項(xiàng)目的發(fā)展總體方向，組建公司運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位為項(xiàng)目提供全程運(yùn)營顧問服務(wù)，有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位協(xié)助項(xiàng)目方進(jìn)行園區(qū)的有效運(yùn)營與管理。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)：由有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位負(fù)責(zé)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)籌建，任命運(yùn)營公司總經(jīng)理及主要的招商、企劃等人員；項(xiàng)目開發(fā)方任命公司副總、財(cái)務(wù)監(jiān)管員、物業(yè)監(jiān)管員等人員。收益分配：項(xiàng)目方與有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位按照實(shí)際利潤分成。正式運(yùn)營后，開發(fā)方現(xiàn)有物業(yè)整體并入運(yùn)營公司，變?yōu)檫\(yùn)營公司物業(yè)部門，承擔(dān)正常運(yùn)營后日常物業(yè)管理。職責(zé)分工：在正式運(yùn)營前，開發(fā)方現(xiàn)有物業(yè)按照業(yè)態(tài)和商家要求完成對(duì)物業(yè)的改造，提供運(yùn)營公司辦公、招商展示等用房，費(fèi)用由現(xiàn)有物業(yè)承擔(dān)。三是新城區(qū)還有很多項(xiàng)目要開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)方需要提升自己的運(yùn)營能力，在目前既沒有團(tuán)隊(duì)，又沒有精力的情況下，通過導(dǎo)入成功的有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位來合作，使本項(xiàng)目的成功成為一種示范，可以保證未來項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性。通過聯(lián)合成立運(yùn)營公司，能夠切實(shí)保證運(yùn)營公司按照既定的定位運(yùn)營招商，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)方帶動(dòng)、盤活、升值周圍更多項(xiàng)目的主要目標(biāo)。劣勢(shì)在于需要開發(fā)方派駐人員參與運(yùn)營，對(duì)現(xiàn)有開發(fā)方以項(xiàng)目開發(fā)為主的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)具有一定挑戰(zhàn)；前期運(yùn)營壓力較大，需要較長時(shí)間才能夠產(chǎn)生收益。（二）合資成立項(xiàng)目公司運(yùn)營運(yùn)營框架：項(xiàng)目開發(fā)方與有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位聯(lián)合成立沁水灣項(xiàng)目運(yùn)營公司，注冊(cè)資金500萬，雙方股權(quán)比例1：1，運(yùn)營收益按照股權(quán)比例分配，運(yùn)營成本按照股權(quán)比例分擔(dān)。從第4年開始至第10年，項(xiàng)目開發(fā)方收取實(shí)收租金30%，剩余70%作為有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位運(yùn)營管理收入。收益分配：運(yùn)營前期由于改造、招商、養(yǎng)商等需要，運(yùn)營成本較高 運(yùn)營成本主要由人員成本、招商中介費(fèi)、企劃推廣宣傳費(fèi)等構(gòu)成，根據(jù)綜合分析，沁水灣每年運(yùn)營成本至少600萬以上，運(yùn)營公司回收期較長。項(xiàng)目方設(shè)定運(yùn)營目標(biāo)與效果要求，要求項(xiàng)目落地、業(yè)態(tài)清晰，積極為有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位爭(zhēng)取資金、政策等方面優(yōu)惠和支持。有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位結(jié)合自身資源，進(jìn)行潛在招商和企劃宣傳。選擇理由：項(xiàng)目控股方國資公司以投資為主，主要負(fù)責(zé)新城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)，子公司新凱公司主要負(fù)責(zé)二級(jí)開發(fā)，目前項(xiàng)目已經(jīng)建設(shè)完畢，國資公司和新凱公司在后期運(yùn)營方面經(jīng)驗(yàn)較少，采用整體運(yùn)營外包方式可以最大限度地減少運(yùn)營壓力，將精力主要放在新城區(qū)其他項(xiàng)目的開發(fā)上，同時(shí)能夠最大限度的發(fā)揮有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位運(yùn)營自主性。按照實(shí)收租金提取運(yùn)營管理收入，第1年留存全部實(shí)收租金，第2年收取90%，第3年收取80%，第4—10年收取70%，第1115年收取60%優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)在于能夠最大限度的發(fā)揮雙方專長，有效結(jié)合有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位運(yùn)營能力和項(xiàng)目開發(fā)方項(xiàng)目開發(fā)能力；項(xiàng)目開發(fā)方可以有效的規(guī)避未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目運(yùn)營期獲得較為穩(wěn)定的收益。具體運(yùn)營框架如表41 表41 雙方職責(zé)收益分配表職責(zé)收益分配