【正文】 情況反映150以內戶型受市場歡迎。應變方案：加大推廣力度，加強大戶型的優(yōu)惠措施，（不用現(xiàn)金打折，可乘取贈送實物）第三種情況戶 型推出套數(shù)（假設）銷售比例11312810套40%13115010套70%15020010套40%200左右10套20% 這種情況的反映中，130150平米的戶型受市場歡迎，是由于該戶型針對的消費層面廣，需求大，而中戶型及大戶型分別是由于戶型較差和消費面狹窄，造成需求量相對減少，因此銷售相對困難。應變方案準備第一批住宅推出后預測出現(xiàn)以下5種情況：第一種情況戶 型推出套數(shù)（假設）銷售比例8010010套80%10115010套80%15018010套80%200左右10套80% 這種情況表明星水灣的第一批推出量取得很好的市場反映。A、推出的次序是 “先兩側后中間，先西面后東面”位置及朝向較好的單元盡量放在后期銷售，做到推出的產(chǎn)品的品質越來越高，為在銷售期后期的價格上升導入質量的概念，避免價格做空。而此系統(tǒng)存在于推廣和銷售過程當中，保證上我們的價格貼近市場并保持較高利潤。根據(jù)這種情況我們也對各單元的朝向差，景觀差與樓層差做了評估，并根據(jù)評估分位，將各單元價格進行計算，得出平均價，并根據(jù)均價算出每棟每單元每樓層價格表。這種配比，一是保證幾類戶型都有，二是將不太好銷的及戶型較大的推出比例大些，借著開盤熱賣，將不好銷的戶型推出去，另一方面，根據(jù)開盤新的銷售走勢，決定第二批推出起價。根據(jù)這種銷售情況我們建議12月20日開盤時推出8000余平米， 但如預定情況非?；鸨? 也可全面推出。3）面積階段分類：80100平方米共80套101150平方米共60套 150180平方米共40 套 180280平方米共20套合 計 200 套。戶型統(tǒng)計與總價分析1）面積分類：共175種，最大面積288平方米。針對揚州房地產(chǎn)市場的價格現(xiàn)狀，我們此次采用的定價技巧，一方面是針對同行的競爭，另一方面則是在對我們的目標客戶群。l 為配合分批銷售和低開高走的價格策略，第一批提出價格定位如下：平均價格：7000~；本案設定均價： 7250元/平方米最低價與最高價差設計幅度：6500~8500元/平方米l 本案設計的是銷售實價，銷售價格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。（1）產(chǎn)品各評價因素分值（2）本項目住宅評價衡量因素因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15581071515105（3）通過業(yè)內人士評分取樣本項目住宅業(yè)內人士評分表得分項目123456789平均分尚城101103100971039910199102100．5星河藍灣102103104100106103102104103103南浦花園10210110499105101101101104星水灣100100100100100100100100100100（4）均價計算。 ◆參照樓盤以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。數(shù)據(jù)名稱具體數(shù)據(jù)所占比例基地面積6360m總建筑面積30350m其中住宅建筑面積商業(yè)建筑面積公共服務市政設施建筑面積1324地下室建筑面積綜合容積率建筑密度%集中綠化率%總戶數(shù)200其中三室兩廳兩衛(wèi)65%二室兩廳一衛(wèi)90%一室兩廳一衛(wèi)45%機動車停車位（小區(qū)內）95其中室內80%室外15%十、星水灣周邊價格匯總及修正（一）價格調查匯總 單 位樓盤名稱統(tǒng) 計面 積m2最 高標 價元/m2最 低標 價元/m2平 均標 價元/m2折 實 均 價修正均價元/m2備 注一次性%銀行按揭%尚城20449673007000715098折07007不僅不打折，如不是一次性付款還要+10%南浦花園8665074797279737998折07232藍山莊園7200076087200740407293星河藍灣8882085008300840097折98折8148，8232 說明 ◆2013年我們對樓市進行了廣泛調查，本表是項目周圍的幾個樓盤。地下室的空調機房、變電室、發(fā)電室、水泵房等設備均用墻與其他部分隔開，并設有自動滅火功能。8樓一層為地上半埋式車庫。戶型功能齊全分區(qū)明確，廚、衛(wèi)、廳采光充足，設計了景觀陽臺。居住區(qū)道路以高大的喬木與常綠灌木分行栽植。在住宅樓下以高大的樹木為主。（二）建筑群體 （點群式）點群式布局特點1是低層獨立式，多層點式和高層塔式住宅2自成相對獨立的群體布置形式3利于通風和日照5規(guī)律性較強，生動，富于變化星水灣選擇了點群式（三）道路規(guī)劃1進入組團的道路，即應方便居民出行和利于消防車，救護車的通行，又應維護院落的完整性和利于治安防衛(wèi)2在住宅小區(qū)的各公共活動中心，應設置為殘疾人通行服務的無障礙通道，%3當居民區(qū)用地坡度大于8%是，應以梯步作為輔助豎向交通，并應在梯步旁邊附設自行車，嬰兒車等非機動車推行車道（四）綠地規(guī)劃設計我們將在居住小區(qū)內設計一個公園，其面積至少在1000平方米，從住宅樓到花園步行35分鐘即可到達。37路。（二）外部配套類目項目名稱配套說明交通出行公交星水灣地塊16路。住戶通過網(wǎng)絡終端實施醫(yī)療、休閑、商業(yè)等公共服務和費用自動結算；寬帶入戶等等?；陧椖糠治龊褪袌鲅芯砍晒?，針對目標客戶群需求行為進行研究，并通過需求分析及預測，得出了關于戶型定位的相關結論。中小戶型成銷售主體。2012年，120平方米以下商品住房銷售套數(shù)，%，%。4. 以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者。2. 大學城教師、產(chǎn)業(yè)工人及企業(yè)高管。定位在普通住宅，采用比較活潑，西化的外形，與其他周邊產(chǎn)品相比有耳目一新的感覺。 （三） 產(chǎn)品定位由于大多以年輕人為主，所以物業(yè)服務除基本服務外，可提供某些特約服務，例如：代叫保姆、補習班等大約四分之一50、60平米的單身公寓，二分之一的90到100平米的戶型，剩下的為一些稍大的戶型。他們要組成新的家庭，與大學為鄰，與書聲為伴，為將來他們的孩子創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。 目標顧客群體星水灣目標顧客群體是集中在新銳家庭和實務家庭。周邊環(huán)境較好，是以小孩為中心的家庭和老年人家庭的良好選擇。周邊基本信息交通便捷（29路，37路，16路可到達該地塊）；人文薈萃，與高校為鄰；周邊環(huán)境良好，隔儀揚河與高旻寺相望；基礎設施可利用大學城周邊的資源；位于南區(qū)中心，高校云集，融科教，文化，旅游，生態(tài)于一體。（二）目標顧客群體揚州發(fā)展的大環(huán)境揚州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導向南，拓展東西”。但對房屋的更高層次的屬性就很少有要求。由于價位低的房屋在質量，裝修等方面和高價位房屋相比存在不足，他們對房屋的質量很看重。房屋價值：對購房持非常謹慎認真的態(tài)度，對他們來說投入了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來幾年生活的保障，從心里上來說也是留給后代的寶貴財產(chǎn)。這類家庭對價格非常敏感。房屋需求：好的戶型對他們來說很重要，這樣可以方便朋友聚會等活動，還可以體現(xiàn)自己房屋的個性。房屋的物理特征上強調的是個性特征，能夠體現(xiàn)個人的生活品味，獨一無二的情調。沒有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年齡較小。針對對房屋價值、房屋需求的不同認識。 五、需求分析（一）顧客群體房產(chǎn)消費不同其他消費，它是可增值、不可移動、一次性投入大的商品。（三）項目發(fā)展策略： “資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略；“合理布局，優(yōu)化環(huán)境”的市場營銷策略；“產(chǎn)品創(chuàng)新，提升品質”的產(chǎn)品開發(fā)策略；“盡快入市，快速銷售”的風險控制策略。最后，隨著國內一線城市土地供應的萎縮，眾多一線品牌房企的戰(zhàn)略重點開始向二三線城市轉移，二三線城市房地產(chǎn)市場逐漸中國房地