【正文】 較低廉的物業(yè)費(fèi)用。在西南區(qū)開發(fā)房產(chǎn)，將來房屋的潛在價(jià)值，可能會(huì)吸引一些投資者的目光。周邊工廠多；揚(yáng)州南區(qū)暫未全面開發(fā)，周邊居民較少；距離市中心較遠(yuǎn)；地塊到儀揚(yáng)河還有一些距離，綠化景觀還不完善。離西站較近，與市中心房?jī)r(jià)又有較大的差距，是實(shí)務(wù)類家庭的考慮對(duì)象。通過大學(xué)城這一獨(dú)天的優(yōu)勢(shì)可以吸引一些剛涌進(jìn)的揚(yáng)城的外來年輕人，有的是大學(xué)畢業(yè)后留在揚(yáng)城的，還有是從外地回鄉(xiāng)準(zhǔn)備扎根的學(xué)子們。在工廠的管理層人員可能會(huì)選擇，而一些員工愿意與高層領(lǐng)導(dǎo)為鄰，繼而選擇星水灣。打造一些有特色的戶型，更貼近年輕人的生活。 （四）客戶定位1. 揚(yáng)州西區(qū)和周邊居。3. 年齡：以2540為主；以及60以上的養(yǎng)老型家庭。 （五）戶型定位 根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查，在多方引導(dǎo)下，揚(yáng)州房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正逐步優(yōu)化。另外，售價(jià)7000元/平方米以下的商品住房銷量占比約七成。因此，確定本項(xiàng)目戶型配比如下：表31戶型定位配比戶型單位面積（M2）平面形式面積比例小一房（公寓）5560平面15%15%中小二房一廳一衛(wèi)(小兩房)6570平面15%35%二房一廳一衛(wèi)7585平面20%中小三房二廳二衛(wèi)90平面20%36%三房二廳二衛(wèi)110120平面16%中大四房二廳二衛(wèi)135150平面、躍層12%12%大頂層復(fù)式160—200復(fù)式2%2%戶型主要針對(duì)目標(biāo)客戶一房（公寓）投資客、企業(yè)高級(jí)管理人員、經(jīng)商人士二房金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)技術(shù)人員、附近學(xué)校、醫(yī)院、研究所專業(yè)人士、部分投資客等三房金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院等中高層管理人員及教師、醫(yī)生等專業(yè)人士 四房、復(fù)式經(jīng)商人士、私營(yíng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)高級(jí)管理人員等圖32戶型比例圖由以上的戶型比例圖分配可知：90 ㎡以下的戶型占到了70%，滿足國(guó)八條中90/70 的要求。表36 各房型需求比例分析主力戶型一房?jī)煞咳克姆课宸考耙陨媳壤?%%%%六、項(xiàng)目自身分析（一）內(nèi)部配套本小區(qū)設(shè)立了計(jì)算機(jī)自動(dòng)化管理中心；水、電、氣、熱等自動(dòng)計(jì)量、收費(fèi)；實(shí)行安全防范系統(tǒng)自動(dòng)化監(jiān)控管理；住宅的火災(zāi)、有害氣體泄漏等實(shí)行自動(dòng)報(bào)警；住宅設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)；對(duì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實(shí)行集中管理，對(duì)其運(yùn)行狀態(tài)實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)控。我們還根據(jù)目標(biāo)群體的需求設(shè)立了棋牌室、健身娛樂中心、小型的咖啡廳、老人鍛煉的設(shè)施等等。29晚。教育配套幼兒園金蘋果藝術(shù)幼兒園江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)小學(xué)汊河小學(xué)江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)大學(xué)揚(yáng)州大學(xué)廣陵學(xué)院江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)生活配套超市蘇果超市江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)好又多(銀橋小區(qū)東)江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)醫(yī)院汊河醫(yī)院江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行ATM中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行揚(yáng)州農(nóng)村信用社銀行中國(guó)建設(shè)銀行江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)其他配套其他百信緣藥店江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)七、產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)本地塊是揚(yáng)州星水灣，本地塊為揚(yáng)子津科教園房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積20萬平方米，共分4期開發(fā)，,綠化率為35%，總戶數(shù)1200余戶。主要服務(wù)對(duì)象為老人和青少年，給他們提供休息、觀賞、游玩、交往及文娛活動(dòng)場(chǎng)所。在宅間一籬笆圍成一定范圍，布置花草和園林設(shè)施，來增添色彩。八、建筑設(shè)計(jì)（一）住宅樓設(shè)計(jì)我們小區(qū)的住宅均為南北朝向，戶型均朝向景觀，所有戶型均有良好的采光、通風(fēng)。（二）地下室與人防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目共有兩個(gè)停車庫，9，10，11，12，13樓底設(shè)置全埋式車庫，平時(shí)作為停車使用，戰(zhàn)時(shí)作為小區(qū)人員掩蔽所。地下車庫均設(shè)有自動(dòng)滅火系統(tǒng)，并且每個(gè)地下室均有兩個(gè)出口有利于人員的疏散。九、項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)。 ◆修正均價(jià)主要根據(jù)統(tǒng)計(jì)面積所占比例、銷售時(shí)間、實(shí)際成交時(shí)大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素。（二）采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)通過對(duì)項(xiàng)目所在位置、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、目標(biāo)客戶方面的調(diào)查，選定尚城、南浦花園、星河藍(lán)灣作為本案的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤。本項(xiàng)目住宅價(jià)格測(cè)算表項(xiàng)目尚城星河藍(lán)灣南浦花園星水灣平均分103100均價(jià)元/m2700782327232X修正后各樓盤價(jià)格尚城Ps=100/*7007=星河藍(lán)灣Px=100/103*8232=南浦花園Pn=100/*7232=各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為W（考慮到與項(xiàng)目的相似性及影響）Ws=40% Wx=50% Wn=10% 有：Px=ΣPW =Ps*Ws+Px*Wx+Pn*Wn =*40%+*50%+*10% =++ =（三）評(píng)論權(quán)重的重點(diǎn)說明（1）住宅可比樓盤權(quán)重說明樓盤名稱均價(jià)權(quán)重權(quán)重說明本案住宅價(jià)格尚城715040% 項(xiàng)目定位給中高層人士，定位中高檔 項(xiàng)目所在地與星水灣所處位置相近，交通配套方面趨同星河藍(lán)灣819050% 項(xiàng)目規(guī)模較大 項(xiàng)目在規(guī)劃布置方面與星水灣較為接近 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯南浦花園737910% 項(xiàng)目規(guī)模較大 項(xiàng)目定位與本案較類似（四）星水灣價(jià)格定位建議 l 星水灣平均價(jià)格應(yīng)是：，正負(fù)出入不宜超過200元。（五）定價(jià)策略與執(zhí)行方案 定價(jià)策略 價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房最敏感因素 根據(jù)對(duì)揚(yáng)州市調(diào)查樓盤及星水灣周圍樓盤銷售情況的了解，我們感到價(jià)格的高低直接左右著項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，制定合理的銷售價(jià)格必須是慎重研究的。在采用了競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格評(píng)估我們得出了上述價(jià)格（均價(jià)）定位，并建議分批推出樓盤。2）戶型分類：二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi) 復(fù)式、錯(cuò)層、標(biāo)準(zhǔn)層共8種。根據(jù)以上戶型統(tǒng)計(jì)，可以看出150平米以內(nèi)的戶型占的比例還是很大的，由此看出大戶型由于總價(jià)門檻過高，還是存在銷售壁壘的。開盤起價(jià)：。發(fā)揮差價(jià)原則現(xiàn)星水灣有8種戶型（4種復(fù)式，2種錯(cuò)層，2種標(biāo)準(zhǔn)層）175種面積，并且有4層的、5層的、6層的、7層的、8層的多種樓層，還分電梯小高層與多層，這種品種的多樣性，為我們價(jià)格的差價(jià)原則做了很好的鋪墊。執(zhí)行方案單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)單元朝向朝向南北東南調(diào)整系數(shù)+4%4%+2%2%雙朝向單元朝向南北東西調(diào)整系數(shù)+3%3%復(fù)雜朝向單元朝向東南西南東北西北調(diào)整系數(shù)+4%+2%2%+4%（六）價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng)由于市場(chǎng)目前較為復(fù)雜，各種類型的樓盤都同時(shí)存在，我們必須對(duì)價(jià)格有一個(gè)可調(diào)整的系統(tǒng)。反饋調(diào)整系統(tǒng)樹圖 價(jià) 格 運(yùn) 行 銷 售 過 程 銷 售 控 制銷控表銷售會(huì)議銷售日記電話記錄外部信息收集財(cái)務(wù)計(jì)劃 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目形象推廣 分 析 反 饋 重新調(diào)整 價(jià)格執(zhí)行: 在推出量和價(jià)格控制上做到既要能產(chǎn)生脈沖性又要能保持樓盤在市場(chǎng)上的恒溫效應(yīng)，策略如下：1）建立“限量發(fā)售”，上市價(jià)越來越高，上市貨越來越好市場(chǎng)營(yíng)銷模型。B、講究戶型入市的節(jié)奏感，每個(gè)階段實(shí)施“主推主力戶型”的策略，這樣可以集中力量推廣一兩種戶型，做到有的放矢，避免由于戰(zhàn)線過長(zhǎng)而達(dá)不到應(yīng)有的促銷效果。 應(yīng)變方案：立即調(diào)整價(jià)格，根據(jù)具體情況可平均上漲100元/平方米以上第二種情況戶 型推出套數(shù)（假設(shè)）銷售比例8010010套80%10115010套80%15018010套40%200左右10套20% 這種情況反映150平方米以下的戶型受到市場(chǎng)歡迎，表明星水灣片區(qū)采取的與周邊樓盤戶型的差異在競(jìng)爭(zhēng)策略取得成功，而200以上的大戶型由于推廣力度還不夠，推銷速度慢，致使銷售成績(jī)難理想。 應(yīng)變方案：以特優(yōu)價(jià)迅速消化大戶型，加大對(duì)大戶型的宣傳平穩(wěn)加推中戶型。說明星水灣項(xiàng)