【正文】 目的中小戶型有足夠的市場進行消化。 第五種情況戶 型推出套數(shù)（預定）銷售比例8010010套40%10115010套40%15018010套20%200左右10套20% 這種情況是星水灣第一批推量出現(xiàn)銷售困難，樓盤存在突發(fā)性事件，如工程質(zhì)量，買賣糾紛，宣傳不足引起知名度不高，造成嚴重的公關危機等原因造成這種局面的發(fā)生。組織人員檢查分項工作，改進階段設施調(diào)整促銷策略及宣傳推廣策略，重新以嶄新面貌上市。隋唐時期，長江北岸線即在此地塊處，著名詩篇171。就是描寫的唐代揚州南郊曲江，揚子津渡口地段的春夜之景，此地塊既有深厚文化底蘊，又有確切的地域特征和鮮明的特色。 （二）階段性推廣策略開盤時機圈定——12月22日根據(jù)現(xiàn)在的工程進度（地面十一層）和獲取預售許可證的條件（完成總投資的2/3，即高層將近封頂），預計項目能達到公開發(fā)售的條件在12月份（保證每個月的工程進度完成5層）。通常的開盤都會安排在周未，便于聚集人氣，吸引更多的眾來現(xiàn)場；從目標客戶的喜好及開盤幸運的角度審視，12月22日比較適宜，故建議選用此日作為公開發(fā)售的開盤日。從12月下旬開始安排樓盤內(nèi)部預約登記，街市提前半個月：開盤就進入強銷期，預期為三個月；在圣誕節(jié)——元旦期間自然的過渡到春節(jié)再到第二年的各個節(jié)日尾盤促銷，實現(xiàn)快速掃尾。此推廣費是按照正常的宣傳投入預算的，大約為160萬元左右，約占總銷售額（住宅部分）%序號項目預算（萬元）1報紙廣告、新聞繕稿2電視廣告3戶外廣告（含樓體廣告）354DM15活動禮品及費用106宣傳資料、工具及宣傳包裝費合計壹佰伍拾玖萬陸仟 （三） 階段性推廣說細方案造勢——前期準備階段2013年10月底11月推廣目的：在內(nèi)部認購開始的前十天，即下半年旺銷季節(jié)到來之前，同典型競爭樓盤同時或搶先一步將樓盤的形象和特質(zhì)推向市場，尢其是和“國際”攜手利用“房屋理財中心”的客戶網(wǎng)絡及“免費代為租售”等投資概念的宣傳，在目標客戶的心中打下深刻的烙印，并作為區(qū)別其他樓盤、購買本樓盤的驅(qū)動力。推廣方式：主要是戶外廣告牌、口號宣傳式電視廣告，具體的方案如下：戶外廣告牌子：針對目標客戶的往來特點各設一點做戶外廣告牌；尺寸以1015米高、1520米寬、面積在150300平米為宜；內(nèi)容主要是形象和口號宣傳。具體方案為：在“揚州廣播電視臺”的“揚州今日生活”和“揚州新聞女生幫你忙”的三個時段密集投放本案的宣傳口號，長度以10秒為宜，形成前期造市。進入條件：施工配合：樣板房、售樓處；銷售資料：DM，宣傳單頁，戶型單張、模型、展板；價格系統(tǒng)：面積表、價格表、付款方式及折扣、預約登記書、首期款支付協(xié)議；預約登記準備：銷售現(xiàn)場包裝、現(xiàn)場銷售隊伍組織培訓到位；消化客戶：前期推廣的有效客戶，主要是區(qū)域內(nèi)活動和重點推介的人群。推廣方式：戶外廣告（樓體）：在樓體西面和北面20層以上懸掛巨幅廣告（寬25M、高20M）用紅底防水牛津布上下班面書寫黃色的大黑粗體，及銷售電話。軟性宣傳：在我公司的《xxxx》上做免費宣傳。制作完成第二期的電視宣傳片。推廣方式：除延續(xù)前面的推廣外，啟動報紙廣告和第二期的電視廣告，并利用“拉式策略”讓銷售人員走到中英街舉辦展銷會，視情況可參加“秋季住交會”，并用路燈旗增加現(xiàn)場的銷售氛圍烘托。 報紙廣告： 揚州本地 ：考慮本樓盤的實際情況，建議僅選擇“揚州晚報”（發(fā)行量超過30萬份，為揚州的主要媒體。讀者層次均勻，受眾人數(shù)超過70萬余。運用“細水長流”的投放策略，開盤一個月每周星期五投放一次，版式主要采用內(nèi)頁、1/4彩版。 第二期電視廣告：以形象展示為主，采用30秒和60秒的宣傳片的形式；在開盤前一個星期，開盤后兩周內(nèi)投放，每天4—6次；內(nèi)容主要是展示項目成熟配套、樣板房、景觀和營造的經(jīng)濟精裝生活。推廣單位及價格策略：側(cè)重讓利，給實惠性的好處。推廣方式： 戶型樓體廣告：“佳節(jié)好禮10套特價房，先到先得！”、“圣誕大優(yōu)惠，現(xiàn)金家電等你拿！”等煽動性強的熱辣口號。開盤策略本項目在前期認購階段通過多途徑的宣傳手法，有的甚至直達目標客戶的樓盤信息，必然使本案積累了大量的人氣，在開盤當日，主要目的就是吸引大量的人群來到現(xiàn)場，不但要聚集老客戶來，還要鼓勵老客戶一起來，以及讓不相干的人都來，聚集人氣，制造樓盤熱銷熱賣的火爆景象，一炮走紅，使項目在強銷期穩(wěn)穩(wěn)抓住客戶，銷售走強，因而開盤采用新穎、別開生面的策略非常關鍵。準備15元左右的精美紀念品（有長期使用、流動宣傳的作用）一份，定時派送給到場的來賓，并特備100元左右的禮品給貴賓。開盤及抽獎活動儀式：售樓部外舞臺（二）活動主題樓盤（1）歌舞表演客戶選房網(wǎng)絡、電視、新聞炒作開盤儀式（9：30—10：00）9：00—9：30（2）（3）主持人宣布儀式開始，并介紹領導（4）由開發(fā)商領導致辭9：45—10：00剪彩儀式開始，精彩舞獅，禮炮齊鳴，音樂響 起選鋪及抽獎活動（10：00—12：30）歌舞表演，主持人唱號，客戶按規(guī)定順序號進行換簽客戶禮品贈送促銷策略（保證開盤當天的人氣聚集）凡是在開盤三天內(nèi)成交客戶，購鋪享受一次性98折，按揭99折，凡是換簽成交的客戶，均可參加開盤當天抽獎活動居家禮品：按購房數(shù)量確定（購房客戶均可獲得）（3歌舞表演數(shù)量50名（六）展示物料及現(xiàn)場包裝抽獎獎品：獎品擺放在舞臺顯眼位置（只有成交客戶才有資格抽?。?；舞臺：背景墻噴繪，獎品擺放，音樂售樓部內(nèi)：客戶選鋪區(qū)、簽約區(qū)、收款處、銷控板選鋪流程：媒體計劃：一、物料：客戶購鋪有機會獲得獎品，舞臺小禮品；開盤活動各執(zhí)行細案見附件一；為現(xiàn)場排隊等待購鋪的客戶提供水和凳子；所有工作人員必須嚴格對待工作?；顒有〗M工作人員手機必須24小時開機，確保聯(lián)系暢通，因通訊聯(lián)系不上造成失誤的，經(jīng)濟損失或負面影響，公司將嚴肅追究有關工作人員責任。樓盤開盤細案（一） 流程活動所需硬件項目如氣球、拱門、水座旗、刀旗、舞臺、桁架、噴繪、花籃、音響等全部到位，胸花、簽到本等擺放在接待臺上；音響開始調(diào)試、播放音樂8：10禮儀小姐換衣服，在接待臺前做好準備迎接來賓軍樂隊、鑼鼓隊在相應位置站立，準備表演客戶陸續(xù)到來，禮儀小姐和負責接待的置業(yè)顧問共同迎接來賓，由禮儀小姐為來賓佩戴胸花、協(xié)助簽到之后，由置業(yè)顧問接待、引導就坐水飲招待，后返回“迎賓區(qū)”；外請政界領導、記者由指定人員接待陪同；將準備好的講稿及通稿分別按人給到；攝影師開始攝像；8：50參加活動的來賓基本已經(jīng)到齊，活動即將開始9：00開盤活動開始，基本按照活動流程進行，主要分為以下幾個部分行伴奏）；等）9：20主持人請參加選房的客戶到休息區(qū)就坐，由置業(yè)顧問為客戶和來賓發(fā)放戶型單頁與宣傳以及水飲招待。各區(qū)域工作人員就位禮儀小姐帶領客戶至選房區(qū)門口。各自置業(yè)顧問陪同客戶同到選房區(qū)選房。選房區(qū)的工作人員見機造勢并配合選房人選房（盡可能不讓落空）第一位客戶選定房后，持寫有房號的簽條讓主持人核對，主持人核對后將房號公布于投影儀上，請置業(yè)顧問帶客戶到財務區(qū)交款，叫第二位客戶選房（程序同上）后造勢于眾：剛才一號客戶選擇的是幢單元層戶房，我們小區(qū)第一位業(yè)主即將產(chǎn)生了，他就是我們的第一號客戶，大家一起來恭喜一下（鼓掌）負責現(xiàn)場接待新客戶的工作人員配合接待新客戶并提供服務取款車場外就位現(xiàn)場媒體可進行采訪與報道（配合采訪人員事先安排到位）12：00選房暫告段落，主持人公布抽獎活動開始，由請甲方抽獎領導進行抽獎（獎項從三等獎開抽），主持人核對并公布獎項。12：30中餐時間（星水灣提供）13：00繼續(xù)選房直到結(jié)束。18：00（二）活動現(xiàn)場布置（1）在星水灣售樓接待中心門前擺放一個15米的拱門，拱門上文字 ：“熱 烈慶?！靶撬疄场甭≈亻_盤”，沿售樓接待中心門前臺階鋪設紅色地毯通道。（2）在星水灣售樓接待中心門前的兩側(cè)，擺放三十至五十個鮮花籃（由開發(fā)商提供同賀單位名單，慶典公司準備花籃）。（4）售樓接待中心門前懸掛飄球十個（按照售樓處總面寬平均分配）。（指定兩位禮儀小姐負責嘉賓簽到、佩帶胸花） （6）在車輛停放區(qū)放置一導示牌，用分段用標桿圍起，并在標桿上進行裝飾，以突顯熱鬧氣氛。剪彩禮儀小姐 六人分列紅地毯兩側(cè)，剪刀、花團、綢帶準備齊全。銷售主控人員（2名）：銷售接待處為總控臺，其所持有的為最準確的銷售情況，負責在銷售控制板上貼出銷售情況。敦促客戶盡快成交。沙盤講解人員（2名）：負責對已經(jīng)核實身份后等待選房的優(yōu)惠權(quán)申請 人提出問題進行講解，協(xié)助選房。 認購簽訂主管（1名）：負責對客戶提出簽約的疑問進行講解及對簽訂的認購書進行審核確定。 發(fā)放優(yōu)惠卡人員（1名）：負責檢查業(yè)主簽訂的認購書、收據(jù)及根據(jù)簽訂認購書所交納房款所占總房款的百分比發(fā)放優(yōu)惠卡