【正文】 產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，隨著萬科等一線房企進駐揚城，揚州房地產(chǎn)市場迎來了新的發(fā)展機遇，揚州房地產(chǎn)市場也將進入一個品牌競爭的時代和新一輪發(fā)展階段，可以預(yù)計未來五年將是揚州房地產(chǎn)市場黃金期。通俗點來講，首先，就是這個市場中的客戶主要以揚州大市的客戶為主，自住型購房居多，投資性購房還比較少，市場供銷也較為良性有序，無論行情走勢如何，每年均有一個可觀的保底成交量。四、項目分析總結(jié)（一）地塊價值判斷和未來預(yù)測本地塊交通便利、配套設(shè)施完善、開發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、商業(yè)價值，適于開發(fā)住宅小區(qū)。揚州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導(dǎo)向南，拓展東西”?！耙恢鳌笔侵冈瓉淼睦铣菂^(qū)，規(guī)劃以保護為主。其南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西南京、淮陰交界。從城市結(jié)構(gòu)及其發(fā)展的脈絡(luò)來研究一個地段空間，只有對地段的價值空間進行充分挖掘，方能確定其在城市發(fā)展中的最佳功能定位。三、地塊價值分析按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來的城市發(fā)展及功能定位。(3)外地發(fā)展商開始進入揚州的地產(chǎn)界，必將加劇競爭。(5)由于揚州獲聯(lián)合國最佳人居獎，適合居住，吸引了外來人口的入住，給揚州房地產(chǎn)市場帶來了優(yōu)質(zhì)客戶（1）周邊住宅市場競爭激烈，市場競爭者較多。住宅市場進入新的發(fā)展階段。（5）周邊還有其他一些住宅項目，造成市場競爭激烈，會分流部分客戶Opportunity機會分析Threat威脅分析（1）市政府“告別運河時代，走向長江時代，建設(shè)濱江都市”城市總體規(guī)劃，向南發(fā)展作為未來城市發(fā)展的主導(dǎo)，給項目帶來新的賣點。（1）市場存在不確定的因素較多，會給項目繼續(xù)開發(fā)帶來不可預(yù)見風(fēng)險（2）揚州南區(qū)暫未全面開發(fā)，周邊居民較少，會給客戶購買商鋪心理造成一定影響。周邊配套分析項目交通教育醫(yī)院商超金融內(nèi)容16路、37路、65路（工業(yè)技術(shù)學(xué)院） 29路（廣陵學(xué)院)揚州大學(xué)揚子津校區(qū)、揚州商務(wù)高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校、揚州工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校汊河醫(yī)院、汊河社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心匯金谷商業(yè)街、蘇果汊河大賣場、好又多超市、世紀聯(lián)華超市等農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄銀行、揚州農(nóng)村商業(yè)銀行二、項目SWOT分析Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析（1）星水灣地處揚州南區(qū)，在揚州經(jīng)濟發(fā)展中處于重要位置，是未來城市發(fā)展的主導(dǎo)，升值前景看好。春江花月夜187。（三）區(qū)位環(huán)境星水灣位于江蘇省揚州市潤揚南路33號，占地面積661畝，東起邗江路，西至潤揚路，南起吳州路，北至華揚路。此外，揚州市場上已開始使用新材料、新能源。揚州環(huán)境宜人，景色秀麗，是聯(lián)合國人居獎城市、中國人居獎環(huán)境城市、國家環(huán)境保護模范城市、中國溫泉名稱等獎項。如今的揚州，有許多的外來人員，這使揚州的人口更加多元化，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。古詩有云：煙花三月下?lián)P州。 揚州擁有2500多年歷史，始于春秋時期，當(dāng)時稱之為廣陵。另外，%；按銷售單位所在地方、%；，同比增長13%。經(jīng)濟政策的發(fā)展，使得老百姓的生活質(zhì)量提高，越來越多的人便對住房有了更大的需求。促進就業(yè)、鼓勵創(chuàng)業(yè)，多渠道增加居民收入，加快落實城鄉(xiāng)居民收入倍增計劃。著力提升民生幸福。市政府及有關(guān)部門要認真執(zhí)行本次大會的批準(zhǔn)計劃，以提高經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益為中心，將各項目標(biāo)措施落到實處。（二）區(qū)域環(huán)境2006年揚州市出臺了《揚州市市區(qū)低收入家庭購買住房政策性補貼辦法》；2008年揚州市出臺了《關(guān)于進一步加強和完善市區(qū)住房保障》；2009年揚州市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理暫行辦法等等法規(guī)的出臺，刺激了對住房的需求，這些政策的出臺既保證了揚州本地人民的利益，又為外來人員謀福利。地處江淮平原南端，四季分明，氣候溫和，自然條件優(yōu)越。24′。揚州市區(qū)位于長江與京杭大運河交匯處，東經(jīng)119176。向南接納蘇南、上海等地區(qū)經(jīng)濟輻射，向北作為開發(fā)蘇北的前沿陣地和傳導(dǎo)區(qū)域。揚州是華東地區(qū)特大城市，中國首批歷史文化名城。但是，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。星水灣銷售策劃書一、項目地塊分析（一）宏觀環(huán)境當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境，在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。揚州地處江蘇省中南部，長江下游北岸，江淮平原南端，是南京都市圈和上海經(jīng)濟圈的節(jié)點城市，國家重點工程南水北調(diào)東線水源地。揚州被譽為“揚一益二”有“月亮城”的美譽。26′、北緯32176。屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候向溫帶季風(fēng)氣候的過渡區(qū)。截止2012年，揚州城市綠化覆蓋率為92%，是名副其實的生態(tài)、人居之城。2013年是全面貫徹落實黨的十八大精神的開局之年，是實施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵之年。著力發(fā)展實體經(jīng)濟，將推進實體經(jīng)濟發(fā)展作為穩(wěn)增長的前提和基礎(chǔ)。不斷完善社會保障體系，高度關(guān)注弱勢群體生產(chǎn)生活。從以上的經(jīng)濟政策可以看出，揚州市重視經(jīng)濟發(fā)展，并實施了許多民生政策。2013年上半年，揚州市民人均可支配收入16865元，居全省第7位，%,在全省13個城市中居第6位。揚州市民購買力狀況良好，對揚州房地產(chǎn)發(fā)展有著積極作用。大運河的開鑿以及運營，使得揚州成為了重要的貿(mào)易中心，擴大了對外貿(mào)易以及文化交流。美麗的揚州不僅有悠久的文化歷史，還有自然的美麗風(fēng)光。揚州市屬于亞熱帶季風(fēng)性溫潤氣候向溫帶季風(fēng)氣候的過渡區(qū)，四季分明，氣候溫和，自然條件優(yōu)越。星水灣地處環(huán)境優(yōu)美的揚州市西南區(qū)，此住宅適宜人們居住。例如華鼎星城引進雙系統(tǒng)地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)、外遮陽卷簾、斷橋隔熱鋁合金中空玻璃系統(tǒng)等十余項國際精銳科技；金域藍灣也采用了地源熱泵系統(tǒng)、節(jié)能保溫系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)、全熱式自平衡新風(fēng)系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、人車分流系統(tǒng)等6大核心系統(tǒng)，保證住宅“恒溫恒氧”。隋唐時期，長江北岸線即在此地塊處，著名詩篇171。就是描寫的唐代揚州南郊曲江，揚子津渡口地段的春夜之景，此地塊既有深厚文化底蘊，又有確切的地域特征和鮮明的特色。（2）項目配套措施較完善（商業(yè)街，大學(xué)城，幼兒園，銀行，超市等）（3） 交通配套（交通已開通29路，37 路，65路，39路）交通便捷，（4） 所在地人文薈萃（緊鄰揚州大學(xué)城）（5） 項目所處揚子津科教園，位于南區(qū)中心，高校云集，師生8萬余人，融科教，文化，旅游，生態(tài)于一體，為尚城薈萃濃郁的人文氣息。（3）本區(qū)域商業(yè)物業(yè)形象定位尚需進一步引導(dǎo)（4）項目目前所有配套措施尚未完全建成，會影響客戶選擇。（2）第三產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，未來商業(yè)物業(yè)需求較大（3）揚州市國民經(jīng)濟運行穩(wěn)定，居民消費能力增強。（4）投資者，消費者，經(jīng)營者看好南區(qū)的發(fā)展前景。 (2)各競爭者對手紛紛引進新技術(shù)，新的經(jīng)營理念，及先進的營銷團隊。(4)周邊其他項目建筑風(fēng)格別具特色，對本項目將造成一定影響。因此，任何一個地產(chǎn)項目的成敗，都必須放在城市發(fā)展的大背景中進行考慮。 揚州地處江蘇中部，南臨長江、北接淮水、中貫京杭大運河。目前的城市布局為“一主三副”?！叭薄狈謩e為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。星水灣正處于南區(qū)項目位于揚州市邗江區(qū)汊河片區(qū)內(nèi)，緊鄰大學(xué)城，周圍有揚州大學(xué)揚子津校區(qū)、揚州工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校、揚州商務(wù)高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校等眾多高校，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，交通便利，三河匯聚中心，可到大學(xué)中健身娛樂結(jié)合一體。揚州是一個較為典型的三四線城市，房地產(chǎn)市場屬于一個相對內(nèi)生型的市場。其次，受城市化進程加速和改善型置業(yè)需求旺盛的影響，城市的房價依然呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。 （二）項目評價 星水灣擁有，交通便利，配套齊全等優(yōu)勢；同時，項目也存在地塊形狀不規(guī)整、周圍環(huán)境嘈雜、缺乏可利用景觀等不利因素以及地塊拆遷、未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項目前期策劃需要解決的問題。（四）項目分析總結(jié)基于星水灣本身具有的開發(fā)條件，本項目應(yīng)在市場環(huán)境與項目條件相結(jié)合的情況下，在上述開發(fā)策略的指引下進行定位與規(guī)劃，建立差異化的競爭優(yōu)勢。因此顧客在消費的時候會考慮很多因素，例如：房屋的潛在價值、周邊的設(shè)施設(shè)備、物業(yè)、人為地理環(huán)境、區(qū)位等等。社會新銳家庭主要成員比價年輕，但學(xué)歷較高。房屋價值：對房屋的社會標(biāo)簽價值有深深認同，可以給自己帶來面子省的增光，但他們更看重的是這種榮耀給自己心理上帶來的享受。同時這類家庭注重和朋友一起分享生活中的快樂時刻，房屋既是下班后放松工作壓力的地方，也是最好的朋友聚會，休閑場所。實務(wù)家庭這類家庭收入不是很高，還處于事業(yè)的起點和奮斗期，一般還做著基層的工作。他們對房屋的購買頁抱一種實務(wù)的觀點，從自己現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)的發(fā)展以及對未來生活的設(shè)想促發(fā)來買房。房屋需求：這種事物的購房風(fēng)格決定了他們對房屋物理特征的嚴格把關(guān)。希望周圍的小區(qū)比較安全，房屋的通風(fēng)和采光都是他們購房的一個重要參考標(biāo)準(zhǔn)，還希望有比